從2016年9月30日至今，北京土拍市場共出讓103宗住宅地塊，而“副中心”光環加身的通州，卻僅拿到了4塊，且都是共有產權房。土地供應幾乎要斷檔，通州未來樓市增量讓人擔憂。

與之相比，通州樓市存量也不容樂觀，目前整個通州的商品新房存量已不足4000套。

樓市庫存持續降低的通州，市場熱度卻在不斷上升。

成交方面，2018年新房成交，整體呈現上升態勢，8月份達到高峰，成交達447套，截止10月14日，10月成交47套，而去年10月僅成交59套。

房價方面，也沒有大跌，尤其從今年6月開始，新房房價一直在穩步上漲，10月房價達到47294元/平米。

可以說，接下來的通州，將是北京樓市中，價值最有保障的一個區域。

一是庫存量稀缺：算上4宗共有產權房未來供應的5156套房源，通州庫存量還不到1萬套；

二是價格持續上升：雖然在4月份跌至最低，為44984元/平米，但降幅並不大，且5月之後，房價整體穩中有升；

三是大量“房票”被釋放：8月15日，通州3年社保令期滿，拿到資格的買房人，開始入市，通州樓市需求滿滿。

所以，置業通州，對於購房人來說，是一個不錯的選擇。

通州樓市現狀：五大板塊

1、運河核心區

這是目前通州最有價值的地段，未來將是北京又一新興商務區。周邊生活配套比較成熟，萬達、星光商場、人民商場等皆位於此。

區域內的住宅供應不多，50年產權商辦公寓是主打，戶型多為兩居到三居，在售的復地中心均價60000元/平米，合景中心均價為65000元/平米；70年產權住宅非常少，戶型較大，價格較高，比如珠江·中國闕，是板塊內目前唯一的住宅項目，項目主推戶型是153平米-177平米三居，另有300平米的平層和600平米的空中四合院產品，目前正在取證階段，預計很快就會開盤。

2、馬駒橋、次渠板塊

因為靠近亦莊，該板塊收益頗豐，亦莊成熟的商業設施以及亦莊線、S6號線的輻輻射，都讓它增值不少。房源相對不多，目前在售的有珠江四季悅城，均價為40000元/平米。在這個板塊中，禧瑞天著這個限競房，是個特別的存在：它距離次渠南站僅200米，從地理區位來看，算通州次渠板塊，但是在行政劃分上，卻歸屬大興。這對於想要在通州次渠板塊置業的朋友來說，是一個超大福利，且還避免了通州“雙限”管制，較容易入手。

3、宋莊區域

位於通州北部，擁有著獨特的藝術氛圍，如今成為通州的文化藝術創意產業聚集地。板塊內新房主要以高端的別墅為主，融科千章墅價格在1100萬元/套以上，格拉斯小鎮獨棟別墅在售，總價6300萬元/套起；也有少量適合剛需的是產品，比如首開香溪郡，目前在售的有90-138平的三至四居花園洋房，均價45500元/平米。

4、臺湖、梨園板塊

該板塊也是通州未來潛力之地，匯聚多個文化主題公園，環球影城、國家大劇院臺湖舞美藝術中心等都在此落地。臺湖區域目前在售的有珠江四季悅城，均價為40000元/平方米；萬科·翡翠四季均價58000元/平米，產品包括住宅和疊拼；現房在售的潤楓領尚，均價54000元/平米。

梨園區域，有7號線延長線的加持，也很受關注。周邊房源以二手房為主，華業東方玫瑰品質不錯，目前掛牌價在5萬3左右，新房幾乎沒有。

5、於家務、永樂店板塊

板塊位於通州最南邊，房地產發展相對較弱，剛需房較多。在售的首開緹香郡，均價29750元/平米；K2十里春風在售價格為27800元/平米，戶型面積為78平兩居、89平三居。

Ps：猶記得十里春風的那場降價風波，今年7月，它因降價銷售導致早期購房者要求退房。話說，它的降價幅度不是一般的大，幾乎對摺。2017年8月，項目開盤時單價達4萬+，11月，單價就降至3萬5，今年4月，更是跌至2萬2，如今價格才回升至2萬7左右。

2018市場情況

新房升溫，二手房較平穩

01

二手房：相對平穩

房價，比較穩定。今年1月，通州二手房均價在41949元/平米，此後，房價在平穩中小幅增漲。6月，通州二手房均價在44090元/平米，7月，均價漲至44138元/平米，8月，均價達44496元/平米，9月份，房價為44283元/平米。

成交量，下半年小幅下跌。上半年，通州二手住宅網籤量為3883套，同比上漲24.4%。下半年，成交出現下滑，7月，二手房成交883套，8月成交降至757套，9月，成交雖小幅漲至761套，但與6、7月的成交量相比，還有小段的差距。

02

新房逐漸升溫，成交相比二手房，還屬低位。

2018年上半年，通州新建商品房（普通住宅、酒店式公寓、別墅）共成交854套，8月份達到高峰，單月成交就達447套，9月成交284套。但與二手房相比，新房成交略弱，這與通州本身新房供應不足有關。

限購政策：嚴格+嚴格

1、雙重限購

2015年8月14日，通州區正式發佈限購政策，要求在通州買房，不但要滿足北京市的限購政策，還必須同時滿足近三年在通州連續繳納個稅或交社保的條件，並限購一套。

Ps：如今，3年社保期滿，可對通州樓市的影響並不大。因為繳滿3年社保的人中，大多數是在通州工作，是自住需求的釋放，而非投資需求的湧入。

2、特殊限購產品出現：商務型公寓

2016年5月6日，通州對商務型公寓實施了限購政策。限購條件遵循區域內住宅產品，並計入購房套數。

Ps：這是通州特有的新型房屋性質，只有在運河核心區出現，比如復地中心、富力運河十號等項目。商務公寓也是目前運河核心區新房的供應主流。

置業建議

1、投資的話，運河核心區是首選，商業、交通等資源豐富，不論是滿足生活所需，還是保值，都不錯。資金充足，可選通州萬國城MOMA這種住宅產品，資金略少的話，戶型稍小的商辦公寓也還行。

2、如果是剛需購房者，可以選擇通州的四個共有產權房項目，目前第一個項目已在10月2日開工，在臺湖板塊，均價23000元/平米，環球影城開通後，發展還是值得期待的。

3、如果側重公共交通，八通線、六號線附近的二手房可重點關注。目前均價在4萬5左右。

通州二手房房價（數據來自鏈家）

4、改善需求的自住，可選臺湖板塊的萬科翡翠四季、臺湖銀河灣等，三居以上戶型為主，周邊配套也在完善中，文化設施將在區域內首屈一指，高端生活氛圍濃厚。