為什麼上海的房子賣不過杭州？
那天在某個上海房產的交流群裡，一位前灘業主發了一條前灘江悅名庭的認籌信息，一共460套房，三天認籌就超過420組，那位前灘業主信心滿滿，看來多人搶房不可避免。
而我，淡定的打開了另一個城市的樓盤搖號小程序，隨手截了張圖發了過去。
你沒有看錯，93套房子，吸引了4075組客戶認籌搖號，搖中的概率只有
2%。眼尖的朋友已經可以猜到，這是距離上海200公里以外的二線城市——杭州。隨意翻看過去幾個月的搖號記錄，這種幾千上萬人搖號，中彩票一般的搖中概率，在杭州新房市場，比比皆是。
事實上，從新房市場的整體熱度來看，與杭州相比，上海差太多了。
今年前三季度，杭州整體的新房平均搖號中籤率，基本在10%-20%之間，部分樓盤“流搖”，也有部分樓盤中籤率極低。
而根據上海東方公證處公佈的認籌數據來看，上海2019年上半年所開的112樓盤中，只有12個樓盤的認籌數量超過推盤套數 。而2018年4月，上海中糧前灘海景壹號所創造的最高8:1認籌比，僅僅是杭州新房搖號的平均數而已。
其實不光是杭州秒殺上海，像南京、蘇州甚至無錫的新房都比上海賣的好。
這裡面就有一個非常有意思的問題：
為什麼大家都在長三角，在房產理念差不多的情況下，那些新房供應占比更大的二線城市，反而比一線城市更難買到新房。
弄明白這件事還挺重要的。如果能琢磨透新房冷暖背後的底層邏輯，那就可以指導我們更好地抓住限價房套利機會。
所以，我們今天就來聊聊這個話題。
01
現在基本上每個城市的新房都有被限價。
不過，不知道大家有沒有研究過，同樣都是新房限價，但其實一線城市和二線城市的玩法是完全不同的。
這要從限價的背景說起。
經過2015-2016年這一波主要以“去庫存”為主題的房價上漲後，地方政府承擔了較大的調控壓力，於是利用控制預售證價格來達到遏制新房價格上漲的目的。
從限價的具體措施來看，對於持續銷售的老盤，其新申領的預售證價格必須不能高於上次開盤價，而板塊內的新盤，其新申領的預售證價格則對標老盤。
總而言之，不允許新房價格出現明顯向上波動。
那麼這個價格的基準是什麼呢？普遍的做法是，各地新房定價不能超過2016年10月的價格。
為什麼是2016年10月的價格？因為就是在2016年10月14日，分管房地產的領導，發佈了《關於規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》，並召開電視電話會議部署進一步整頓規範房地產市場秩序工作。在這次會議上，確定了以當前價格作為新房備案價上限的精神。
2016年10月後，全國層面的限購、限貸政策均已鋪開，房產調控政策正式由松轉緊。因此2016年10月的價格，就作為了不少地區房價調控的KPI。
問題就出在這裡。
有經驗的朋友都知道，每個城市的樓市有自己的週期，當年以上海為代表的一線城市已經完成了一波房價主升浪，基本漲完了，而杭州、成都、長沙這些二線城市後知後覺，才剛剛開始起勢。
這個時候忽然不讓漲了，二線城市很受傷。
我們從下圖上就可以看出，上海這一輪樓市週期比杭州提前了一年左右，到2016年10月限價開啟時，房價已經漲到位了，之後的價格相對穩定。而杭州，2017年才開始有明顯的漲幅。
因此，限價對於杭州這樣的二線城市來說才是大殺器。硬生生地讓新房定價一夜回到2016年，想想就刺激。而對上海來說，限價基本是無效的，該漲的都漲完了。
這就好比忽然間一刀切地要求全民減肥，本就是吃飽了撐著的朋友樂得其所，而正在猥瑣發育的朋友們的日子就難過了。
02
舉幾個例子，就能很容易看出什麼是真限價，什麼是假限價。
以最近杭州搖號熱度比較高的地鐵綠城楊柳郡為例，最新四期開盤590套，均價3.5萬元，帶3300元的精裝。
這是一個杭州現象級的搖號紅盤，老手們都聽說過，建議大家都瞭解下。
由於楊柳郡是一個分期交付的大盤，因此同小區最新掛牌的二手房可以說是最好的對比。
2018-2019房齡的楊柳郡二手房目前掛牌價在5萬元左右，成交價在4.6萬元左右，算上不滿兩年的增值稅，實際成本接近5萬元，而楊柳郡的一手房只要3.5萬，雖然是期房，但稅費少可以相抵，這樣算下來，一二手倒掛在1萬元/平米以上，相當於買一套95平的小三房，可以節省近百萬元。而且楊柳郡的二手房交易十分活躍，倒掛的是實價。
而楊柳郡周圍，品牌遠不如綠城的次新二手房，不算稅也要4萬元左右，更接近市中心的城東新城一手房，則要4.6萬元，對比十分明顯。所以這不到600套房子吸引了10409戶購房者認籌，搖中概率只有5.6%。
再拿最近我本人也在參與參與搖號的樓盤——金色和莊為例，這個位於錢塘新區的地鐵口新房最新開盤220套，周圍次新二手房都在2萬元以上，稅費高，而金色和莊的毛坯均價只有1.2萬元，倒掛60%以上，而且是馬上交付的現房。加上已經在杭州絕跡的89方高贈送3-4房，
這個新盤吸引了28719戶客戶認籌，搖中概率0.77%！
而反觀上海，它的新房限價程度，在杭州購房者眼裡肯定是看不上的。
我們甚至都不用說那些房價大幅超越周邊二手，賣的比較艱難的項目，比如央璽、雲麓裡、公園2040、上海長灘等。
就拿上海大虹橋標杆項目——
萬科天空之城，來舉例好了。那我們看看萬科天空之城的價格，大概在5.8萬左右，對比實際成交價4.5-5萬元的錦繡逸庭和綠中海明苑，絲毫看不出有些許限價。對比隔壁實際成交價在5.5-6萬左右的仁恆西郊，也沒什麼優勢，更何況仁恆的品質也不會比萬科差。
所以萬科天空之城雖然產品力不錯，而且又有在大虹橋稀缺的自持商業輔助，但在沒有實質限價的情況下，賣起來也是要花好多功夫的。
說到底，偽限價才是像上海這樣一線城市新房熱度不高的主要原因。
03
另外，城市間不同樓市發展階段帶來的需求釋放程度不同，這也是新房熱度差異的另一個主要原因。
杭州正處於城市擴張期，大舉吸引人口流入，最近幾年新增人口都在一年30萬人左右。
另一方面，杭州通過大量出讓土地來平衡基礎設施投資與財政的關係。
因此，無論是市中心還是郊區，杭州都有著充足的新房供應。在杭州買房的人，大多也有一定的“處房情結”，一般是優先考慮新房，沒有合適的，再考慮二手，最近的限價政策增加了新房的吸引力。
因此，杭州樓市的主要交易都集中在新房上，一手房的交易量佔全部的7-8成。
而反觀上海，由於城市開發進入成熟期，住宅用地供應稀少，上海實際上早已進入二手房為主的存量市場，一二手房交易量基本上1:4的關係。由於新房選擇面少、價格高，買新房的，其實是上海的少數派。
因此，上海購房者更加關注二手房，“新房癌”佔比也相對二三線城市更少一些。
那麼在這種樓市生態下的新房市場，熱度很難與杭州等二線城市相提並論。
04
最後，還有一點可能會被大家忽視。
我們在上海的線下茶話會，觀觀每次都會告訴大家：“上海人的觀念裡，沒事不要買房，沒事不要貸款買房。”的確如此，上海人在買房上是守成的，而杭州樓市的主要參與者——浙江人，就不一樣了。
從遠近聞名的“溫州炒房團”，到過去幾年杭州、溫州樓市的大起大落，再到“會做生意”、“商業嗅覺靈敏”的浙江人標籤，買房投資在杭州樓市算得上是“常規操作”。
因此，“限價”在杭州樓市的爆炸程度，是上海人民難以想象的，杭州新房搖號難度之高，一部分也是因為投資氛圍所致。
根據拿地寶的數據顯示，杭州執行新房搖號的首年，即2018年4月-2019年4月，全部19.5萬個參與搖號的個人和家庭中，有5.7萬人參與了2次及以上的搖號，佔比接近30%，更誇張的是，有上萬人搖了5次以上，有好幾千人搖了十次以上。一方面確實說明新房難搖，但另一方面，也不得不承認，其中不少人是為了投資。
我們再來看一個典型投資客的搖號案例，就更能說明問題。
2018年，有位周姓購房者註冊了三個類似的公司，參與了多個紅盤搖號。這些樓盤分佈在世紀城、未來科技城、臨平、三墩北、濱江等地，最遠的相隔幾十公里，顯然不是買來自住的。
周某這三家公司，加上自己的房票，相當於四個人一起搖，大大增加了搖到的概率，這種“創新”，正是投資氛圍濃厚的表現。
在上海購房者的眼裡，是不太會願意為了搖號新房那麼大費周折的。
也許是更開闊的眼界，給了上海這個城市的居民更多選擇權。很多時候，廣度上的富裕靈活，反而會限制深度上的執著進取。
05
這種搖號熱度的差異，不僅體現在相隔很近的杭州、上海之間，也同樣存在於南京、成都等限價明顯、新房購房需求旺盛的城市中。
在這些搖號難度奇高的城市裡，剛需有剛需的痛苦，投資有投資的難處。
我的一位剛需朋友，從2018年4月杭州開始搖號就參與進來，奈何200萬元以下的剛需樓盤一直很難搖到，寶貴的房票一直空到了現在，眼睜睜看著一個又一個心儀的樓盤被清光。而接下來的新盤，毛坯變精裝，單價越來越高，戶型越做越大，接下來不知何去何從。
而另一位朋友，投資導向的他搖了30多次，至今一次都沒有搖到。最近跟他聊天，已然有點佛系：
從中國樓市發展路徑上來看，這樣的全國大規模的限價，歷史上是從來沒有過的。而且隨著調控走向前置和預防，未來也不會太會有限價。
所以不知不覺中，我們是這個樓市特殊歷史階段的見證者。
去參加搖號限價新房的朋友，都是幸運的。如果沒有限價，購房者們只能被動高位接盤，而限價給了他們一次掀桌子重來的機會。
去參加搖號新房的朋友，也是不幸的。少部分幸運兒的價格空間，是用更廣大購房者的等待時間換來的。大部分人終究只是陪客而已。
就像我那位朋友說的那樣：
搖號，已經成為一種平常而充滿希望的生活狀態。
雖然現在很多地方都是要搖號的，但是重慶不需要啊！
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