为什么上海的房子卖不过杭州？
那天在某个上海房产的交流群里，一位前滩业主发了一条前滩江悦名庭的认筹信息，一共460套房，三天认筹就超过420组，那位前滩业主信心满满，看来多人抢房不可避免。
而我，淡定的打开了另一个城市的楼盘摇号小程序，随手截了张图发了过去。
你没有看错，93套房子，吸引了4075组客户认筹摇号，摇中的概率只有
2%。眼尖的朋友已经可以猜到，这是距离上海200公里以外的二线城市——杭州。随意翻看过去几个月的摇号记录，这种几千上万人摇号，中彩票一般的摇中概率，在杭州新房市场，比比皆是。
事实上，从新房市场的整体热度来看，与杭州相比，上海差太多了。
今年前三季度，杭州整体的新房平均摇号中签率，基本在10%-20%之间，部分楼盘“流摇”，也有部分楼盘中签率极低。
而根据上海东方公证处公布的认筹数据来看，上海2019年上半年所开的112楼盘中，只有12个楼盘的认筹数量超过推盘套数 。而2018年4月，上海中粮前滩海景壹号所创造的最高8:1认筹比，仅仅是杭州新房摇号的平均数而已。
其实不光是杭州秒杀上海，像南京、苏州甚至无锡的新房都比上海卖的好。
这里面就有一个非常有意思的问题：
为什么大家都在长三角，在房产理念差不多的情况下，那些新房供应占比更大的二线城市，反而比一线城市更难买到新房。
弄明白这件事还挺重要的。如果能琢磨透新房冷暖背后的底层逻辑，那就可以指导我们更好地抓住限价房套利机会。
所以，我们今天就来聊聊这个话题。
01
现在基本上每个城市的新房都有被限价。
不过，不知道大家有没有研究过，同样都是新房限价，但其实一线城市和二线城市的玩法是完全不同的。
这要从限价的背景说起。
经过2015-2016年这一波主要以“去库存”为主题的房价上涨后，地方政府承担了较大的调控压力，于是利用控制预售证价格来达到遏制新房价格上涨的目的。
从限价的具体措施来看，对于持续销售的老盘，其新申领的预售证价格必须不能高于上次开盘价，而板块内的新盘，其新申领的预售证价格则对标老盘。
总而言之，不允许新房价格出现明显向上波动。
那么这个价格的基准是什么呢？普遍的做法是，各地新房定价不能超过2016年10月的价格。
为什么是2016年10月的价格？因为就是在2016年10月14日，分管房地产的领导，发布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，并召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作。在这次会议上，确定了以当前价格作为新房备案价上限的精神。
2016年10月后，全国层面的限购、限贷政策均已铺开，房产调控政策正式由松转紧。因此2016年10月的价格，就作为了不少地区房价调控的KPI。
问题就出在这里。
有经验的朋友都知道，每个城市的楼市有自己的周期，当年以上海为代表的一线城市已经完成了一波房价主升浪，基本涨完了，而杭州、成都、长沙这些二线城市后知后觉，才刚刚开始起势。
这个时候忽然不让涨了，二线城市很受伤。
我们从下图上就可以看出，上海这一轮楼市周期比杭州提前了一年左右，到2016年10月限价开启时，房价已经涨到位了，之后的价格相对稳定。而杭州，2017年才开始有明显的涨幅。
因此，限价对于杭州这样的二线城市来说才是大杀器。硬生生地让新房定价一夜回到2016年，想想就刺激。而对上海来说，限价基本是无效的，该涨的都涨完了。
这就好比忽然间一刀切地要求全民减肥，本就是吃饱了撑着的朋友乐得其所，而正在猥琐发育的朋友们的日子就难过了。
02
举几个例子，就能很容易看出什么是真限价，什么是假限价。
以最近杭州摇号热度比较高的地铁绿城杨柳郡为例，最新四期开盘590套，均价3.5万元，带3300元的精装。
这是一个杭州现象级的摇号红盘，老手们都听说过，建议大家都了解下。
由于杨柳郡是一个分期交付的大盘，因此同小区最新挂牌的二手房可以说是最好的对比。
2018-2019房龄的杨柳郡二手房目前挂牌价在5万元左右，成交价在4.6万元左右，算上不满两年的增值税，实际成本接近5万元，而杨柳郡的一手房只要3.5万，虽然是期房，但税费少可以相抵，这样算下来，一二手倒挂在1万元/平米以上，相当于买一套95平的小三房，可以节省近百万元。而且杨柳郡的二手房交易十分活跃，倒挂的是实价。
而杨柳郡周围，品牌远不如绿城的次新二手房，不算税也要4万元左右，更接近市中心的城东新城一手房，则要4.6万元，对比十分明显。所以这不到600套房子吸引了10409户购房者认筹，摇中概率只有5.6%。
再拿最近我本人也在参与参与摇号的楼盘——金色和庄为例，这个位于钱塘新区的地铁口新房最新开盘220套，周围次新二手房都在2万元以上，税费高，而金色和庄的毛坯均价只有1.2万元，倒挂60%以上，而且是马上交付的现房。加上已经在杭州绝迹的89方高赠送3-4房，
这个新盘吸引了28719户客户认筹，摇中概率0.77%！
而反观上海，它的新房限价程度，在杭州购房者眼里肯定是看不上的。
我们甚至都不用说那些房价大幅超越周边二手，卖的比较艰难的项目，比如央玺、云麓里、公园2040、上海长滩等。
就拿上海大虹桥标杆项目——
万科天空之城，来举例好了。那我们看看万科天空之城的价格，大概在5.8万左右，对比实际成交价4.5-5万元的锦绣逸庭和绿中海明苑，丝毫看不出有些许限价。对比隔壁实际成交价在5.5-6万左右的仁恒西郊，也没什么优势，更何况仁恒的品质也不会比万科差。
所以万科天空之城虽然产品力不错，而且又有在大虹桥稀缺的自持商业辅助，但在没有实质限价的情况下，卖起来也是要花好多功夫的。
说到底，伪限价才是像上海这样一线城市新房热度不高的主要原因。
03
另外，城市间不同楼市发展阶段带来的需求释放程度不同，这也是新房热度差异的另一个主要原因。
杭州正处于城市扩张期，大举吸引人口流入，最近几年新增人口都在一年30万人左右。
另一方面，杭州通过大量出让土地来平衡基础设施投资与财政的关系。
因此，无论是市中心还是郊区，杭州都有着充足的新房供应。在杭州买房的人，大多也有一定的“处房情结”，一般是优先考虑新房，没有合适的，再考虑二手，最近的限价政策增加了新房的吸引力。
因此，杭州楼市的主要交易都集中在新房上，一手房的交易量占全部的7-8成。
而反观上海，由于城市开发进入成熟期，住宅用地供应稀少，上海实际上早已进入二手房为主的存量市场，一二手房交易量基本上1:4的关系。由于新房选择面少、价格高，买新房的，其实是上海的少数派。
因此，上海购房者更加关注二手房，“新房癌”占比也相对二三线城市更少一些。
那么在这种楼市生态下的新房市场，热度很难与杭州等二线城市相提并论。
04
最后，还有一点可能会被大家忽视。
我们在上海的线下茶话会，观观每次都会告诉大家：“上海人的观念里，没事不要买房，没事不要贷款买房。”的确如此，上海人在买房上是守成的，而杭州楼市的主要参与者——浙江人，就不一样了。
从远近闻名的“温州炒房团”，到过去几年杭州、温州楼市的大起大落，再到“会做生意”、“商业嗅觉灵敏”的浙江人标签，买房投资在杭州楼市算得上是“常规操作”。
因此，“限价”在杭州楼市的爆炸程度，是上海人民难以想象的，杭州新房摇号难度之高，一部分也是因为投资氛围所致。
根据拿地宝的数据显示，杭州执行新房摇号的首年，即2018年4月-2019年4月，全部19.5万个参与摇号的个人和家庭中，有5.7万人参与了2次及以上的摇号，占比接近30%，更夸张的是，有上万人摇了5次以上，有好几千人摇了十次以上。一方面确实说明新房难摇，但另一方面，也不得不承认，其中不少人是为了投资。
我们再来看一个典型投资客的摇号案例，就更能说明问题。
2018年，有位周姓购房者注册了三个类似的公司，参与了多个红盘摇号。这些楼盘分布在世纪城、未来科技城、临平、三墩北、滨江等地，最远的相隔几十公里，显然不是买来自住的。
周某这三家公司，加上自己的房票，相当于四个人一起摇，大大增加了摇到的概率，这种“创新”，正是投资氛围浓厚的表现。
在上海购房者的眼里，是不太会愿意为了摇号新房那么大费周折的。
也许是更开阔的眼界，给了上海这个城市的居民更多选择权。很多时候，广度上的富裕灵活，反而会限制深度上的执着进取。
05
这种摇号热度的差异，不仅体现在相隔很近的杭州、上海之间，也同样存在于南京、成都等限价明显、新房购房需求旺盛的城市中。
在这些摇号难度奇高的城市里，刚需有刚需的痛苦，投资有投资的难处。
我的一位刚需朋友，从2018年4月杭州开始摇号就参与进来，奈何200万元以下的刚需楼盘一直很难摇到，宝贵的房票一直空到了现在，眼睁睁看着一个又一个心仪的楼盘被清光。而接下来的新盘，毛坯变精装，单价越来越高，户型越做越大，接下来不知何去何从。
而另一位朋友，投资导向的他摇了30多次，至今一次都没有摇到。最近跟他聊天，已然有点佛系：
从中国楼市发展路径上来看，这样的全国大规模的限价，历史上是从来没有过的。而且随着调控走向前置和预防，未来也不会太会有限价。
所以不知不觉中，我们是这个楼市特殊历史阶段的见证者。
去参加摇号限价新房的朋友，都是幸运的。如果没有限价，购房者们只能被动高位接盘，而限价给了他们一次掀桌子重来的机会。
去参加摇号新房的朋友，也是不幸的。少部分幸运儿的价格空间，是用更广大购房者的等待时间换来的。大部分人终究只是陪客而已。
就像我那位朋友说的那样：
摇号，已经成为一种平常而充满希望的生活状态。
虽然现在很多地方都是要摇号的，但是重庆不需要啊！
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