最近，濟南樓市有幾件大事：
雪山片區某樓盤精裝產品價格下行至1.25萬/平；新東站張馬片區毛坯房回落到1.1-1.2/平，精裝房回落到1.2-1.3萬元/平。
這兩個片區著實收割了一大波關注度！
最近，我們在知識星球上與小夥伴交流時，也直觀感受到了樓市人氣區域的轉移。尤其是，這幾天諮詢張馬片區樓盤的小夥伴越來越多。
價格的下行，讓張馬這個片區火了。通常，每個片區都有一個價格“攪局者”，但張馬片區不同，這裡是七盤齊降！
張馬片區本次降價，不僅吸引了購房者的目光，更是衝擊了整個濟南東部的房地產市場。甚至有人戲稱，它的熱度簡直超過了被稱為“宇宙中心”的唐冶片區！
一、降價降出了性價比
目前，張馬片區在開發的樓盤主要有8個樓盤，分為毛坯產品和精裝產品，分佈很密集。
其中，毛坯房產品主要為璟樾、錦悅府、悅棠府，最低價格已經下探至1.1萬/平，甚至有的居住公寓產品低至1萬/平左右。
在此前相當長一段時間，張馬片區的毛坯房價格在1.3萬/平左右，18層產品曾在1.35萬/平左右。
精裝房方面，時代公館、公園學府、萬科正榮天宸、魅力之城的精裝產品，價格已經到了1.2-1.3萬/平左右，有些日照不足的居住公寓甚至下降到了1.1萬元/平方米左右。
（張馬片區各樓盤位置及其與地鐵站距離）
說到張馬片區，我們先回顧下該片區的一個特點：小街區，路網密。
在這樣的規劃理念之下，片區未來交通出行會很方便，但小社區較多，很多樓宇都挨著馬路，大家買房時建議適當遠離大馬路。
由於大量土地正開發或待開發，如今的張馬片區更像是一片大工地，周圍配套成熟還需要一段時間。
在此前，張馬片區的地位一度相對弱勢。直白地說，有些買房人壓根看不上這一區域，覺得這裡太偏。
但現在不一樣了！通過降價，張馬片區降出了性價比，這裡變得很火！
二、降價波及整個東部市場
張馬片區本次降價，對濟南整個東部市場都形成了極大的衝擊！
盤點周邊區域：
在新東站片區內部，原來有幾個性價比較高端樓盤，包括剛需盤香溢華庭、公園大道，偏改善的翡麗公館、恆大城。
香溢華庭，近日售罄，我們前幾天剛聊過，不多說了。
公園大道，大高層產品此前售價1.1萬元/平方米左右，中高層產品售價1.3萬元/平方米左右。由於周邊配套成熟，價格還便宜，這裡原本的競爭力很強。
翡麗公館、恆大城，它們的售價較高，在1.4萬元/㎡以上。但人家挨著R3地鐵站，位置有優勢，此前也比張馬片區更有競爭力。
但現在，隨著張馬片的精裝房降低到了1.2-1.3萬,競爭力明顯提升。
華山片區，有山有水環境好，非常宜居。組團東部的毛坯房售價，1.2萬元/平方米左右；組團西部的精裝房售價在1.3萬元/平方米以上。由於環境好，居住氛圍成熟，華山片區的性價比很高。
但現在，張馬片區的價格下降，但對於高新區附近及以東的客戶，它的吸引力更勝一籌。當然，對於二環內的客戶來說，華山還會更好一些。
唐冶片區，“宇宙中心”，近期房價基本穩定，毛坯房多在1.3萬元/㎡以上，只有某個樓盤價格在1.1萬左右。精裝房的價格，基本還在1.5萬元/㎡左右。最近，在張馬片區和雪山片區的輪番轟炸之下，唐冶片區顯得很是低調。
張馬片區本次降價，甚至衝擊到了郭店、孫村片區。
郭店片區，目前房價在1萬元/平方米左右；孫村片區，此前普通住宅售價1.2萬元/平方米左右。
但現在，新東站，濟南的次中心，毛坯房到了1.1萬，精裝房一萬二三，有些特殊房源甚至1萬左右，怎麼拼？
整體而言，在剛需盤的性價比方面，目前能和張馬片區PK的，也就是雪山片區。
曾經，雪山片區一度被隔壁唐冶片區的光芒所掩蓋。但現在，先有雪山毛坯房降到1.1萬/㎡左右，後有雪山精裝房降至1.25萬/㎡，也讓這該片區成為濟南東部最火熱的一個片區。
那麼，雪山片區和新東站張馬片區，它們哪個更勝一籌？
三、雪山PK張馬片區
雪山片區，位於經十路以北、膠濟鐵路以南、繞城高速以內。片區樓盤分佈如下：
目前，片區內中新國際城精裝房的價格在1.25萬元/平方米左右；中新錦繡天地、星瀚城的毛坯房售價在1.1萬元/平方米左右。其他項目售價大都較高，或是小開發商開發的，就不提了。
雪山和張馬，怎麼選？總體來說，這兩個片區都有各自的客戶群體，也各有自己的優勢。
首先，從定位上來說，張馬片區隸屬於新東站片區，而新東站是濟南城市次中心，比雪山片區定位更高。
其次，從目前的成熟度和配套來說，雪山片區要更勝一籌。
在雪山片區南部，世紀大道以南，多個社區已經建成投用，附近還有體育學院、建築大學等高校，居住氛圍已經相當成熟；張馬片區的居住氛圍還比較弱。
從商業配套來看，雪山片區向南是文旅城的商業項目，片區自身內的世紀大道以北也有較多商業用地，且已經簽約計劃引入萬達影院等。張馬片區周邊，有萬虹廣場 。但它的商業配套，還是弱於雪山。
其三，樓市的未來要看產業，如果看周圍的產業情況，雪山也更勝一籌。
濟南東部的產業發展，主要是沿著經十路，從奧體一直延伸到孫村。中短期內，這個趨勢很難改變。雖然新東站片區規劃有省企總部城，但現在剛剛起步，未來道路還很長。而且，即使長遠看，省企總部城建了起來，經十路沿線的產業力量與之相比也不會差了。
其四，從未來居住環境看，張馬片區應該會更好些。
張馬片區作為新東站區域的組成部分，定位更高，城市規劃更合理，它規劃有大量的綠地公園，包括華山至白泉綠廊，還有很多小的綠廊。再加上小街區制，會讓區域內交通很方便，這些都會使它的城市面貌更好一些。
其五，從不利因素看，雪山有煉油廠的不利因素，張馬片區西南有黃臺電廠。但相對來說，煉油廠的負面影響更大，而且它堵在雪山中部和高新區核心區之間，很是礙眼。所以，雪山的不利要更多一些。
這樣算下來，雙方各有優劣。中短期內，雪山片區的生活配套會更好一些，需求也更大一些；張馬也許遠期會更好一些，但由於片區產業孱弱，未來到底能怎樣還得看產業發展情況。
那麼，大家到底該怎麼選房呢？
我們認為，不同區域的客群要有不同策略。先看張馬片區和雪山片區的區位：
張馬片區到高新區以北的花園東路，有4.6公里左右；雪山中部到高新區以東的鳳凰路附近，也有4.6公里左右。
我們認為，對於鳳凰路以東、鐵路以南客群來說，堅定不移地選擇雪山中部的樓盤。
對於高新區核心區周邊的客群來說，兩者半斤八兩吧。中短期內，我們還是推薦雪山。特別是近期有居住需求的話，推薦雪山，這裡兩三年後的生活配套就會較為成熟了，但張馬片區在未來想當長一段時間內還會有大量的工地。
高新區以西的客群，可以適當多考慮一些張馬片區。因為，濟南東西向壓力較大，未來經十路會越來越堵；張馬片區要更近一些，也在偏北部，交通壓力會相對小一些。特別是對於一些近期沒有居住需求的客戶，可以多考慮張馬，這裡遠期的規劃要更宜居一些。
另外，對張馬片區的樓盤，我們傾向於大家考慮幾個精裝房項目。因為，片區內的毛坯房、精裝房價格沒差多少，悅棠府、璟樾的組團也偏小，精裝房更勝一籌。
今天就聊到這裡吧。買房有疑問，可以問我們，專業團隊，為你買房保駕護航。歡迎大家掃碼加入：
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