最近，济南楼市有几件大事：
雪山片区某楼盘精装产品价格下行至1.25万/平；新东站张马片区毛坯房回落到1.1-1.2/平，精装房回落到1.2-1.3万元/平。
这两个片区着实收割了一大波关注度！
最近，我们在知识星球上与小伙伴交流时，也直观感受到了楼市人气区域的转移。尤其是，这几天咨询张马片区楼盘的小伙伴越来越多。
价格的下行，让张马这个片区火了。通常，每个片区都有一个价格“搅局者”，但张马片区不同，这里是七盘齐降！
张马片区本次降价，不仅吸引了购房者的目光，更是冲击了整个济南东部的房地产市场。甚至有人戏称，它的热度简直超过了被称为“宇宙中心”的唐冶片区！
一、降价降出了性价比
目前，张马片区在开发的楼盘主要有8个楼盘，分为毛坯产品和精装产品，分布很密集。
其中，毛坯房产品主要为璟樾、锦悦府、悦棠府，最低价格已经下探至1.1万/平，甚至有的居住公寓产品低至1万/平左右。
在此前相当长一段时间，张马片区的毛坯房价格在1.3万/平左右，18层产品曾在1.35万/平左右。
精装房方面，时代公馆、公园学府、万科正荣天宸、魅力之城的精装产品，价格已经到了1.2-1.3万/平左右，有些日照不足的居住公寓甚至下降到了1.1万元/平方米左右。
（张马片区各楼盘位置及其与地铁站距离）
说到张马片区，我们先回顾下该片区的一个特点：小街区，路网密。
在这样的规划理念之下，片区未来交通出行会很方便，但小社区较多，很多楼宇都挨着马路，大家买房时建议适当远离大马路。
由于大量土地正开发或待开发，如今的张马片区更像是一片大工地，周围配套成熟还需要一段时间。
在此前，张马片区的地位一度相对弱势。直白地说，有些买房人压根看不上这一区域，觉得这里太偏。
但现在不一样了！通过降价，张马片区降出了性价比，这里变得很火！
二、降价波及整个东部市场
张马片区本次降价，对济南整个东部市场都形成了极大的冲击！
盘点周边区域：
在新东站片区内部，原来有几个性价比较高端楼盘，包括刚需盘香溢华庭、公园大道，偏改善的翡丽公馆、恒大城。
香溢华庭，近日售罄，我们前几天刚聊过，不多说了。
公园大道，大高层产品此前售价1.1万元/平方米左右，中高层产品售价1.3万元/平方米左右。由于周边配套成熟，价格还便宜，这里原本的竞争力很强。
翡丽公馆、恒大城，它们的售价较高，在1.4万元/㎡以上。但人家挨着R3地铁站，位置有优势，此前也比张马片区更有竞争力。
但现在，随着张马片的精装房降低到了1.2-1.3万,竞争力明显提升。
华山片区，有山有水环境好，非常宜居。组团东部的毛坯房售价，1.2万元/平方米左右；组团西部的精装房售价在1.3万元/平方米以上。由于环境好，居住氛围成熟，华山片区的性价比很高。
但现在，张马片区的价格下降，但对于高新区附近及以东的客户，它的吸引力更胜一筹。当然，对于二环内的客户来说，华山还会更好一些。
唐冶片区，“宇宙中心”，近期房价基本稳定，毛坯房多在1.3万元/㎡以上，只有某个楼盘价格在1.1万左右。精装房的价格，基本还在1.5万元/㎡左右。最近，在张马片区和雪山片区的轮番轰炸之下，唐冶片区显得很是低调。
张马片区本次降价，甚至冲击到了郭店、孙村片区。
郭店片区，目前房价在1万元/平方米左右；孙村片区，此前普通住宅售价1.2万元/平方米左右。
但现在，新东站，济南的次中心，毛坯房到了1.1万，精装房一万二三，有些特殊房源甚至1万左右，怎么拼？
整体而言，在刚需盘的性价比方面，目前能和张马片区PK的，也就是雪山片区。
曾经，雪山片区一度被隔壁唐冶片区的光芒所掩盖。但现在，先有雪山毛坯房降到1.1万/㎡左右，后有雪山精装房降至1.25万/㎡，也让这该片区成为济南东部最火热的一个片区。
那么，雪山片区和新东站张马片区，它们哪个更胜一筹？
三、雪山PK张马片区
雪山片区，位于经十路以北、胶济铁路以南、绕城高速以内。片区楼盘分布如下：
目前，片区内中新国际城精装房的价格在1.25万元/平方米左右；中新锦绣天地、星瀚城的毛坯房售价在1.1万元/平方米左右。其他项目售价大都较高，或是小开发商开发的，就不提了。
雪山和张马，怎么选？总体来说，这两个片区都有各自的客户群体，也各有自己的优势。
首先，从定位上来说，张马片区隶属于新东站片区，而新东站是济南城市次中心，比雪山片区定位更高。
其次，从目前的成熟度和配套来说，雪山片区要更胜一筹。
在雪山片区南部，世纪大道以南，多个社区已经建成投用，附近还有体育学院、建筑大学等高校，居住氛围已经相当成熟；张马片区的居住氛围还比较弱。
从商业配套来看，雪山片区向南是文旅城的商业项目，片区自身内的世纪大道以北也有较多商业用地，且已经签约计划引入万达影院等。张马片区周边，有万虹广场 。但它的商业配套，还是弱于雪山。
其三，楼市的未来要看产业，如果看周围的产业情况，雪山也更胜一筹。
济南东部的产业发展，主要是沿着经十路，从奥体一直延伸到孙村。中短期内，这个趋势很难改变。虽然新东站片区规划有省企总部城，但现在刚刚起步，未来道路还很长。而且，即使长远看，省企总部城建了起来，经十路沿线的产业力量与之相比也不会差了。
其四，从未来居住环境看，张马片区应该会更好些。
张马片区作为新东站区域的组成部分，定位更高，城市规划更合理，它规划有大量的绿地公园，包括华山至白泉绿廊，还有很多小的绿廊。再加上小街区制，会让区域内交通很方便，这些都会使它的城市面貌更好一些。
其五，从不利因素看，雪山有炼油厂的不利因素，张马片区西南有黄台电厂。但相对来说，炼油厂的负面影响更大，而且它堵在雪山中部和高新区核心区之间，很是碍眼。所以，雪山的不利要更多一些。
这样算下来，双方各有优劣。中短期内，雪山片区的生活配套会更好一些，需求也更大一些；张马也许远期会更好一些，但由于片区产业孱弱，未来到底能怎样还得看产业发展情况。
那么，大家到底该怎么选房呢？
我们认为，不同区域的客群要有不同策略。先看张马片区和雪山片区的区位：
张马片区到高新区以北的花园东路，有4.6公里左右；雪山中部到高新区以东的凤凰路附近，也有4.6公里左右。
我们认为，对于凤凰路以东、铁路以南客群来说，坚定不移地选择雪山中部的楼盘。
对于高新区核心区周边的客群来说，两者半斤八两吧。中短期内，我们还是推荐雪山。特别是近期有居住需求的话，推荐雪山，这里两三年后的生活配套就会较为成熟了，但张马片区在未来想当长一段时间内还会有大量的工地。
高新区以西的客群，可以适当多考虑一些张马片区。因为，济南东西向压力较大，未来经十路会越来越堵；张马片区要更近一些，也在偏北部，交通压力会相对小一些。特别是对于一些近期没有居住需求的客户，可以多考虑张马，这里远期的规划要更宜居一些。
另外，对张马片区的楼盘，我们倾向于大家考虑几个精装房项目。因为，片区内的毛坯房、精装房价格没差多少，悦棠府、璟樾的组团也偏小，精装房更胜一筹。
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