【最高人民法院司法解釋】

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

【最高人民法院法官著述】

房屋租賃合同的效力問題本條所涉的房屋租賃合同實際上與房屋預售合同具有相同的特徵，因此我們不妨稱之為房屋預租合同。法律對房屋預租行為並無特別規定。一種觀點認為，房屋預租與商品房預售同屬對在建工程的經營行為，兩者法律性質雷同。本著“相同問題相同處理”的法制原則，應採一致的效力認定規則。我們認為，前述觀點不無道理。但基於本解釋第26條理解與適用中對“轉性後房屋買賣合同效力”的論述理由，此類預租行為同樣不具有商品房預售行為那樣的廣泛影響力，其合同相對方並不具有商品房預售合同相對方那樣的“面的廣泛性”特徵，因此，沒有必要採納法律設置“預售許可”制度所依據的立法考量。其效力的確定只是事關輻射面相對侷限的當事人之間的利益，故在法律沒有禁止性規定的情況下，以認定有效為宜。

最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使月權合同糾紛司法解釋的理解與適用》

隱藏行為的對外效力由有關隱藏行為對外效力，當事人不得以其間存在房屋租賃合同法律關係為由，對抗善意第三人。詳言之，若當事人本欲承租或者使用的房屋在實際交付於提供資金一方當事人之前被售於他人，提供資金一方當事人不得對房屋受讓人主張其承租權的存在。亦即，此時排除“買賣不破租賃”原則的適用。同理，該人亦不得基於其“承租權”對房屋主張優先購買權。如果在提供資金一方當事人承租期間發生上述情況，該人則可尋求“買賣不破租賃”的保護。因為此時承租人之承租權雖由隱藏行為而來，但其實際使用收益的事實已經具有一定的為外部知曉的表徵。不區分任何具體情況，將隱藏行為外部效力否定至極低(甚至為零)的做法，對承租人的利益顯然缺乏應有的眷顧。這在利益平衡方面，有失公允。

最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院國有土地使用權合同糾紛司法解釋的理解與適用》

有話要說

本條規定的是合作開發房地產實務中的另一類特殊形態。其特殊性仍是相對於合作開發房地產法律關係的特徵而言。該類合同中，無論‘.合作”結果怎樣，提供資金的當事人都將使用(租用)一定數量的建成房屋。雙方當事人的真實意思在於使一方當事人所提供的資金成為其使用約定面積建成房屋的對價，而不是集雙方之合力，共享合作利潤，共擔合作風險。該約定內容無疑也是不符合合作開發中“共擔合作風險”的要求，因此，本解釋否定了雙方當事人之間存在合作開發房地產的法律關係。在當事人意思表示的外在形式與內在真意並不一致的情況下，本解釋同樣採納了以真實意思確定當事人法律關係性質的立場，將此種情況下的“合作開發房地產合同’:定性為房屋租賃合同。

關於借款合同的效力，適用《民間借貸案件司法解釋》第11條之規定：“法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產、經營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、本規定第十四條規定的情形外，當事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應予支持。”

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