春節串親戚的時候，親戚說他簽訂商品房購買合同的時候，標明的是交房1年內辦理不動產產權證，問我這樣的情況正常不？有什麼風險嗎？
我當時有點懵，這個問題似乎有點大，還有點兒難回答，畢竟順利交房這個事兒誰也不能保證，畢竟爛尾在鄭州也不是沒有發生過的事兒。但是房總管對於不動產權證的辦理還是有些瞭解的，今天就把給到親戚的解答內容整理出來，還增加了一些關於不動產權證更加深層次的知識，以供有需要的朋友做參考。
辦理不動產權證的合理期限是多久？
在聊這個問題之前，我們要先了解下不動產權證辦理的流程，因為流程直接決定了辦理的天數。
按照法律規定，蓋好房子，取得不動產權證的先後順序是三步：
1、樓盤竣工驗收交付使用，
2、開發商取得整個樓盤的產權，
3、分割給業主辦理小產權。
要知道，沒有拿到不動產登記證的時候整個樓盤屬於開發商，就算房子蓋好已經交房也一樣。
商品房預售、竣工後，開發商要做初始登記，也就是行內人常說的大產權。
開發商的大產權證包括兩部分：會有一個土地證一個房本。前者是國有土地使用權證，招拍掛之後就可以辦，在預售許可證之前，所以一般來說開發商都是辦好土地證的，竣工之後才辦房產證，法律上叫初始登記。
辦理初始登記，各地規定略有不同，但是大體上需要提交這些材料：
1、商品房五證
2、主體資格證明（開發商的法人營業執照等）
3、竣工驗收備案表
4、面積實測報告
基於此，法律上關於辦不動產權證（房產證）的期限規定，業主和開發商籤的購房合同約定，都是以交房後多長時間來計算。比如說拿到了竣工驗收備案表和麵積實測報告才能交房，那麼交房之後就可以拿這兩個材料做初始登記，大概時間在20—30天之間。
初始登記之後開發商有了大產權，就可以按照合同約定給業主分割成小產權，業主就拿到房本。這個過程長的也就一個月。
也就是說，大證二三十天，小證二三十天。中間要是不耽誤，一般從交房（竣工驗收備案表和麵積實測報告取得）開始算半年內綽綽有餘了。
所以按照親戚說的1年內辦下來不動產權證，也算是正常情況，畢竟現在ZF的辦事效率也是讓老百姓相當無奈的。
會不會辦不下來不動產權證？原因是啥？
開發商給業主辦不動產權證的手續不是很複雜，當然，由於我們國家房地產行政管理的複雜性，各地規定會有差別導致這個週期不是固定的，一般來說需要3個月到6個月的時間。
超過這個時間辦不下房產證，會有多種可能性：
1、違規用地問題
2、變更規劃問題
3、面積測繪問題
4、竣工驗收問題
5、資金鍊條斷裂
6、公共維修基金和契稅挪用
7、開發商跑路
或者其他各種原因，比如按照經濟適用房立項實際蓋別墅，十年拿不到證的。還有規劃面積很大，分割銷售，結果無法進行測繪的（不成套）。還有送露臺送地下室偷面積，結果政府認為開發商蓋有違建不給辦證的。總的來說大部分辦不下證，十有八九都是因為開發商不正規操作，導致在政府跑辦證手續的過程中被卡住了，而且卡的很嚴重。政府不敢輕易給開發商審批。
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辦不下來不動產權證有什麼風險？
1、沒有產權證就等於沒有所有權，在前面說了按照法律規定房產證沒辦下來的時候房產屬於開發商，所以一旦開發商有外債，債主會用房產來抵債，就會有業主住得好好的突然房子被法院查封的情況發生。
2、沒有產權證可能就要面臨一房二賣；不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等。
3、從法律層面來說，沒有所有權和佔有，就無法通過物權的保障機制來防範；只能通過你和開放商之間的合同關係所構建的債權關係來尋求保障。因此，合同是關鍵。
4、違建也是這類項目的風險，有的小區業主不但沒等到房產證，反而等來的是整個項目被夷為平地，在中國的個別城市曾出現過這樣的案例。
怎麼避免買到辦不下不動產權證的房子？
買大品牌：實力強的品牌開發商一般情況下注重口碑，所以很少被卡住，辦不下證多見於小開發商。
商改住不要買：因為規劃是商業的規劃，特別容易在面積測繪、規劃驗收等問題上發生狀況，都是坑，千萬別買。
手續要齊全：五證不全不能買，有些樓盤辦不下來不動產登記證就是因為手續不全。
合同要看清：為了規避風險，建議合同中將可能出現的情況想清楚，並提前規定好合適數額的違約金，這樣可以避免未來爭議中舉證的麻煩。但考慮到開放商往往有格式合同，建議仔細閱讀；對於你不同意的責任劃分、責任數額可以想辦法商量。
沒有竣工驗收備案和麵積實測報告，儘量別收房：因為辦不動產權證前提就是要竣工驗收，如果開發商沒有竣工驗收就先交房，你就要趕緊考慮是不是退房，不要等你住進去幾年了證一直下不來你再去維權，這個時候萬一房價大漲，你退房就不划算，導致自己進退兩難。
總而言之，買房子要理性，一定要擦亮眼睛，該問清楚的千萬不能馬虎，特別是不要貪小便宜吃大虧。
——THE NED——
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