春节串亲戚的时候，亲戚说他签订商品房购买合同的时候，标明的是交房1年内办理不动产产权证，问我这样的情况正常不？有什么风险吗？
我当时有点懵，这个问题似乎有点大，还有点儿难回答，毕竟顺利交房这个事儿谁也不能保证，毕竟烂尾在郑州也不是没有发生过的事儿。但是房总管对于不动产权证的办理还是有些了解的，今天就把给到亲戚的解答内容整理出来，还增加了一些关于不动产权证更加深层次的知识，以供有需要的朋友做参考。
办理不动产权证的合理期限是多久？
在聊这个问题之前，我们要先了解下不动产权证办理的流程，因为流程直接决定了办理的天数。
按照法律规定，盖好房子，取得不动产权证的先后顺序是三步：
1、楼盘竣工验收交付使用，
2、开发商取得整个楼盘的产权，
3、分割给业主办理小产权。
要知道，没有拿到不动产登记证的时候整个楼盘属于开发商，就算房子盖好已经交房也一样。
商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。
开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫初始登记。
办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：
1、商品房五证
2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）
3、竣工验收备案表
4、面积实测报告
基于此，法律上关于办不动产权证（房产证）的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。比如说拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房，那么交房之后就可以拿这两个材料做初始登记，大概时间在20—30天之间。
初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。
也就是说，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算半年内绰绰有余了。
所以按照亲戚说的1年内办下来不动产权证，也算是正常情况，毕竟现在ZF的办事效率也是让老百姓相当无奈的。
会不会办不下来不动产权证？原因是啥？
开发商给业主办不动产权证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。
超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：
1、违规用地问题
2、变更规划问题
3、面积测绘问题
4、竣工验收问题
5、资金链条断裂
6、公共维修基金和契税挪用
7、开发商跑路
或者其他各种原因，比如按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到证的。还有规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。还有送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。总的来说大部分办不下证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。政府不敢轻易给开发商审批。
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办不下来不动产权证有什么风险？
1、没有产权证就等于没有所有权，在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。
2、没有产权证可能就要面临一房二卖；不履行合同义务：无法交房、按时交房、质量瑕疵等。
3、从法律层面来说，没有所有权和占有，就无法通过物权的保障机制来防范；只能通过你和开放商之间的合同关系所构建的债权关系来寻求保障。因此，合同是关键。
4、违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地，在中国的个别城市曾出现过这样的案例。
怎么避免买到办不下不动产权证的房子？
买大品牌：实力强的品牌开发商一般情况下注重口碑，所以很少被卡住，办不下证多见于小开发商。
商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，都是坑，千万别买。
手续要齐全：五证不全不能买，有些楼盘办不下来不动产登记证就是因为手续不全。
合同要看清：为了规避风险，建议合同中将可能出现的情况想清楚，并提前规定好合适数额的违约金，这样可以避免未来争议中举证的麻烦。但考虑到开放商往往有格式合同，建议仔细阅读；对于你不同意的责任划分、责任数额可以想办法商量。
没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：因为办不动产权证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
总而言之，买房子要理性，一定要擦亮眼睛，该问清楚的千万不能马虎，特别是不要贪小便宜吃大亏。
——THE NED——
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