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剛寫了關於回遷房購買風險的文章，可供您參考！

購買安置房（回遷樓房）有哪些風險呢？

瞭解安置房的風險，首先就要知道何為安置房？安置房即被拆遷人或被徵收人在徵收拆遷選擇採取安置而獲得的房屋，而此房屋的產權人可能是一個人，也可能是家庭中每個人都有權利；又因安置房的產權辦理產權證的時間特別長；購房後產權無法過戶等情形，因此，您若是購買安置房時，不得不考慮可能出現以下風險：

一、是否能順利過戶？

很多人認為過戶就是提交材料、繳納稅費而已，但實際上提交材料，都提交哪些材料是非常複雜的問題，因為涉及諸多開發商、出賣人（被安置人）、購房人三個主體，提交哪些材料及順序也會有所不同。

過戶時購房人首先要確定其房屋具備房產證，在沒有房產證的前提下，就需要開發商與安置人共同提交材料，才可能辦理相應的房產證，此時，開發商需要提交很多材料，現今很多房地產開發商辦理不下房產證的比比皆是，所以，如果開發商證件不全，很有可能造成購房人即使存在與出賣人簽訂的購房合同、繳納了全部購房款也無法順利過戶的風險。

另外，對於繳納稅費時，通常是由購房人繳納稅費，此時，開發商就可能不認購房人的資格，因為按照“合同相對性”，被安置人並非購房人，此時，即使購房人自願繳納稅費，開發商也可能會不認，開發商只承認出賣人（被安置人）的身份。若是您想通過“改底單

二、簽訂了購房合同，是否就一定有效？

上述已經說過，很多購房人簽訂了房屋買賣合同，繳納了購房款就可能認為萬無一失，現實中卻往往因為合同的效力發生被安置人（出賣人）主動起訴購房人，要求認定買賣合同無效的情形，其訴訟理由是簽訂房屋買賣合同的主體不適格（即該房屋的所有權人並非是一個人，而是多個人，甚至是一個家庭的所有成員）等等，所以，針對其合同的有效性要特別注意！

三、房本下來後，沒過戶時有哪些風險？

通常這種房產在出售時，簽訂的合同大多是約定以房本辦理下來後XX日內，在配合購房人辦理房產過戶手續，因此，問題也就來了，先不說能辦下來房產證與否，一旦房產證下來後，購房人無法得知，此時，出賣人可以用房產證進行抵押，為購房人獲得其產權而增加了障礙。

那麼，在購買此類房產該如何降低風險呢？

1、降低首付款，明確支付及對方履行交房、過戶等時間點。譬如：您可以將尾款拆分為幾個部分，交房、過戶、物業全部交割完畢時各支付一部分，以此來降低您的風險；

2、約定好交房時間，最好一手交房，一手交錢，入住到相應的房屋內，且要持續關注房屋辦理產權證的信息，此類房產辦理房產證時，大多會集中通知，將防止出賣人房產證辦理後抵押等風險；

3、協議等問題，很多購房人在簽訂協議時，原件保存做的不到位，而引發了不少糾紛，導致最後訴訟時缺失重要的證據，現實中也有可能出現因家庭成員都有權利處置房產而合同上卻只體現其中一人簽字的情形，所以，合同原件要做好留存，在簽訂協議時要讓出賣人出具一份聲明，或者由家庭人員簽字同意出售該房屋。

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回遷房購買要謹慎，特別是那種房產證還沒下來的，更要小心仔細一點了！一般來說回遷房的價格普遍要便宜很多，所以因為價格的因素想要購買的人也比較多。不過回遷房不能抵押不能貸款，交易要去做公證，並壓尾款，等手續都辦齊了才付清。因為有公證，如果房東不配合過戶，可以去法院審理，勝訴後拿著判決書可以過戶，近幾年這樣做行不通了，因為無證買賣房遇到的問題越來越多，公證處已取消該公證，在沒有公證的情況下，買沒證的回遷房風險就更大了，如果房價暴漲，原房東可以不賣了，或者坐地起價所以協議書中要約定好違約條款，還有在辦理回遷房的產權過戶手續時，將由買受人補交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權證並辦理過戶手續後，由公證處向出賣方支付。在這裡需要注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意等。

灬妳的益達

您好，很高興回答您的問題。

回遷安置房是否能夠買賣，取決於安置房是安置房究竟是“大產權房”還是“小產權房”？但法律和相關法律法規中，並沒有直接規定安置房必須是“大產權房”，而是規定“產權清晰”。例如：《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十二條：“用於產權調換的房屋，應當符合下列規定：……（三）產權清晰。”

房屋產權包括兩方面的含義，房屋的所有權和土地使用權。因此，只要明確房屋的所有權人和土地使用權人，就滿足了“產權清晰”的要求，但判斷“大產權房”或“小產權房”，主要是看安置房是在國有土地上還是集體土地上，即安置房所在地塊的土地所有權。

而在“新農村改造”“農民上樓”等項目中，並不涉及集體土地徵收為國有土地，安置房仍建在集體建設用地上，因此安置房就是所謂的“小產權房”，不能隨意買賣。如果購房者買了小產權的安置房，購房者不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協議而已，沒有房產證。

但大多數情況下，安置房都是可以辦理合法產權證明的大產權房。因此，在選擇安置房時，一定要提前問清安置房的建設位置，土地所有權性質等信息。

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近些年來，我們會發現，越來越多的人會開始在城市裡買房了，尤其是一些鄉鎮、縣城出身的人，都越來越渴望往城市裡跑，而隨著城市進程的不斷加快，很多地方都開始拆遷重新建樓，而拆遷就涉及到了“回遷房”，因為“回遷房”的價格比較便宜，所以也是有一定的市場，很多預算不足的人可能都會購買“回遷房”來居住。

但是，為什麼說“聰明人不買回遷房”呢？真實原因很多人都想錯了。

回遷房是開發商徵收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就由開發商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。

“回遷房”再怎麼便宜也不能買，主要是因為有4大硬傷難以接受：

1、房子質量差，周邊環境亂

回遷房，即開發商在徵收土地後補償給拆遷戶的房子，這種房子因為不需要花錢購買，是直接補給拆遷戶的，所以在房子的品控問題上就沒有那麼嚴格，與商品房來相比，質量就差了不少，甚至有不少開發商為了節省成本，會將回遷房的選址放在一些比較偏遠的區域，總體的居住感是不舒適的。

2、回遷房拿證時間長

回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是拆遷協議，無法上市交易。

無論是什麼樣的房子，房產證都是最重要的憑證，它是房子的產權證明，有了房產證才可以對房子進行轉賣、租賃等活動，而回遷房要辦理房產證卻是比較困難的，週期會比較長，一般要3-5年才能夠拿到房產證，等待時間是比較漫長的。

3、回遷房很難轉手

因為回遷房的質量，再加上房產證難以拿到，週期很長，所以回遷房在轉手方面也是比較困難的，畢竟沒有房產證的房子是不能夠交易的，因此等待拿到房產證之後，房子已經過了好幾年，都屬於老房子了，那麼價格貶值，再加上市場上大眾不太認可回遷房，所以要想再轉手，真的難上加難。

4、回遷房升值空間不大

房產這幾年來一直都被當做一種投資商品，房價也是上漲得非常厲害，尤其是那些地段挑的好的，就能夠賺到不少，但是回遷房與商品房卻不一樣，回遷房的升值空間不大，本來就轉手就困難了，所以回遷房要想漲價基本不可能，因此回遷房自住可以，但想要投資，還是以商品房為主吧。

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這個要看回遷房的性質的，回遷房是指徵收拆遷方對老百姓安置所用的房屋，只是一個說法，並不是指安置房的性質，具體能不能交易，要怎麼交易還是要看安置房是什麼性質。

常用的安置房性質包括：定向安置房、參照經濟適用房管理的商品房、三定三限房以及農民上樓安置房這幾種。

其中的農民上樓安置房就不說了，這個就是我們常說的小產權房的主要類型，是指建設在集體土地上的房屋，不能辦理土地登記，當然也就不能出售。

定向安置房是指定向給徵收拆遷使用的安置房，是商品房，這個不同的地區有不同的管理方式，有的地區定向安置房就是商品房，只要給了被徵收拆遷人，辦理了土地登記就可以交易，和市場上的普通商品房一樣，沒有任何限制，隨時可以上市交易。有的會有一些限制條件，比如幾年內不能上市交易什麼的。這種房屋一般都是國家劃撥的土地，部分地區土地出讓金會在安置的時候由徵收拆遷方代繳，這樣在上市交易的時候就不用再交了，多數還要在上市交易的時候補繳土地出讓金，一般在20%左右。

參照經濟適用房管理的商品房就很常見了，是商品房，但是參照經濟適用房管理，五年內不允許上市交易，上市交易補繳土地出讓金。

三定三限房以前是用於安置農民上樓的商品房，是特殊政策，同樣五年內不能上市交易，但是上市時不用交土地出讓金。

不管是什麼樣的安置房，只要是在國有土地上的，都可以辦理土地登記，辦理以後，滿足限制條件就可以上市交易和普通商品房一樣，而且交易完成做變更登記就變成了普通商品房，而不再是定向安置房之類的。

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只要是政府統一規劃建設的回遷房都能轉讓交易，只是不同土地性質的回遷房對將對購買的對象及允許交易的有不同的規定。

這是既作為拆遷隊員，同時也作為鄉鎮村建管理人員的筆者，結合現行政策和當地實際給出的答案。下面，就簡要介紹一下回遷房的分類及對轉讓交易的相關要求。

（一）國有土地上的安置房，其土地為國有性質，這一類安置房在不少地方稱之為限價商品房，是由當地政府為配套拆遷工作而專門規劃修建的安置房，其產權證與市面上完全由開發商修建的商品房一樣，大多也是按小區進行規劃建設，配套也相對完備。

（二）集體土地上的安置房，其土地仍為農村集體建設用地，修建出來的房屋仍屬於農房，其產權登記證上也會標明集體土地性質。

（一）國有土地上的安置房：對購買的對象基本沒有限制性的規定，農村群眾可以，城鎮群眾也可以，戶口不在當地也行，只是這一類安置房在初始確權後需要達到一定的年限才能入市交易。比如，筆者這裡規定是２年，即首次辦理產權證後滿了２年才能轉讓買賣。

（二）集體土地上的安置房：由於其性質仍為農房，轉讓交易受宅基地的相關規定限制，購買的對象只能安置房所在村的農村村民且要符合“一戶一宅”的條件，同時交易行為還需該農村集體經濟組織同意，而且也是完成初始確權後才能進行交易。

至於，個別開發商私自建的安置房能否買賣，主要還要看其用地是否合法、房屋是否按規定審批和進行質量驗收，以及是否還存在其他經濟糾紛，能否進行產權過戶。但隨著建房管理的加強，這種由開發商私自修建的安置房已很少，若是這種情況更需注意。

（本文圖片來自於網絡）

鄉村微視界之鄉村漫記

江蘇永衡昭輝律師事務所 鍾延成律師團隊：

本團隊長期從事房地產行業的司法實踐，對於城市回遷房能不能買的問題，因為回遷房的價格往往略低於市場價，所以具有一定的價格優勢，但是回遷房買賣的幾個風險一定要考慮好：

1、存有需要繳納土地收益金的風險。回遷房也叫拆遷安置房，有一些類別的城市拆遷的拆遷安置房需要補交50%或者100%的土地收益金，這個是買房者首先需要去考慮的問題。

2、違約風險較大。回遷房的交易時間比較長，一般都會有5年的上市確認限制交易期限，在期限內不能上市交易。這就導致很多房主後來在上市確認時進行違約，因為五年的時間房屋價值會有比較大的失衡。

3、無權處分的風險。拆遷安置房買賣的時候往往沒有房產證，只有拆遷安置協議或者房屋發票，這就很有可能導致買賣時出賣方不明確的問題，容易出現無權處分或者無權代理情形的出現。

南京律師鍾延成

能,但有風險

要看房屋是否現在是否已經取得房產證,如果已經取得房產證,且已經超過房產證上註明的限售期,則購房者通過雙方正常交易可以在國土局辦理房屋產權過戶登記,與普通的二手房買賣並無差異,您所需承擔的風險較小,交易相對有保障。如果未取得房產證,建議不要購買,這類回遷房交易買賣中,買賣雙方交易基礎往往就是業主手裡的拆遷補償協議,房產證出證日期難以確定,而沒有取得房產證的房屋交易,並不受當前法律的保護,正是如此,此類回遷房交易變數多、風險大,更容易滋生各類房屋買賣糾紛。

在現實的生活中，回遷房也會存在交易，只是它和商品房有所不同，我們交易的過程中為了保證交易順暢，也為了維護我們自身的利益，要注意以下幾個方面：

這就是我們再平常購買到回遷房的兩種情況，如果回遷房有房產證，那買賣交易就和商品房交易性質一樣，如果說沒有房產證，只是回遷居民和開發商之間的協議，那麼我們購買這樣的房子可能會存在交易風險，我們購買時要多加註意，感謝您的閱讀，也希望能夠給有這樣情況的朋友能起到一點點參考。

王校友

回遷房分為一種是大產權房，基本等同於商品房，正常交易OK的，一種是小產權房，主要爭議存在在這裡。

小產權房交易是不受法律保護的，所以當有巨大利益出現的時候，人性就會各種不可描述。我們作為基層單位，參與拆遷任務，就見識到許多的不美好的一面。有人交易的時候，證件不全，因為拆遷回遷利益巨大，直接撤銷了當初的交易，還有房價上漲之後，原主返回的，購房人只能拿回自己的當初的購房款和利息，享受不到房屋上漲的收益。

但是，實際情況下，小產權房又在偷偷摸摸的交易者，因為存在價差。比如，同時期，大產權房，均價7400，小產權房只需要6000，中間至少能差出一個裝修價。所以很多在經濟能力有限的情況下，還是會考慮小產權房的。

現在交易者也比過去更有保護自己的意識，我最近得到的消息是，如果購買小產權房的話，可以在分房的時候直接改成你的名字。所以最有保障的階段，第一是房屋剛被拆遷，簽訂回遷協議的時候，那個時候可以直接用自己的名氣，第二是回遷房分配的時候，可以直接改成自己的名字，安全係數相對大一點，但是需要你提前給對方結清所有的費用，有一定風險性。

白水90944696

回遷房能不能買？那要看你手裡的回遷協議的具體內容，回遷協議有沒有承諾，辦理房產證，如果在回遷協議裡沒有明確給辦房產證，那這個房子將來出售會比較困難，如果在回遷協議裡明確了可以辦理房產證，而且明確了辦理房產證的最後時限，那麼這個房子是可以購買的，但是，你要和開發商直接來簽訂購房合同，開發商配合將來辦理房產證。如果你直接從個人手裡直接購買這個回遷房，私下籤訂協議，將來辦理房產證還是以原回遷戶的名義來進行辦理房產證的，然後你還要和原回遷戶來簽訂二手房買賣協議，然後你還要補繳二手房相關交易的各種稅費，這裡的不確定性增大，而且你買了這個沒有房產證的房子，之後將來什麼時候能夠辦理房本的不確定性很大，即使將來房地產開發商為回遷戶辦理了房本，但是這個回遷戶你能確定能夠找得到他嗎？他能夠配合你後續的房本事宜嗎？如果這個回遷房現在就已經取得了房本，那麼你現在買這個回遷房和商品房沒有什麼區別，你就可以購買，但是如果這個回遷房沒有取得房本兒，你需要慎重對待，未來的不確定型風險非常大。

關鍵字: 謝邀 子能 回遷房