18年，對人類來說，剛夠完成從嬰兒到成年的過程。但對房屋來說，18年的時光卻足以從盛年邁入暮年。
浦城路99弄，仁恆濱江園所在。18年前，作為浦東乃至滬上首批高端住宅項目，不知吸引了多少人的目光。18年後，首批入住的業主開始發現：小區老了，很多東西不靈光了。要維修、要更換，都需要維修基金的支出，但賬面維修基金卻入不敷出。面對如此局面，解決之道又在哪裡？
問題：10萬+的仁恆濱江園也遭遇維修資金籌集難
距金茂大廈500米，距東方明珠1000米，仁恆濱江園坐擁陸家嘴金融貿易區。34層景觀珍品以超天然氣勢雄踞浦江前沿，專為巔峰人士度身定造，締造出劃時代建築經典——從這段當初仁恆濱江園的介紹中，不難體會到小區的品質。當其出現在魔都地圖上時，如今被人掛在嘴邊的魔都陸家嘴“三件套”之一的上海中心還未出現。
時移世易，隨著上海日新月異的發展，越來越多的高端住宅進入到市場，但即便如此，提起“仁恆濱江園”這5個字，多數人仍會報以羨慕。
當記者走進這處住宅小區時，綠樹成蔭、流水潺潺的景觀設計，即便放在當下來看，也絲毫不過時。走到小區景觀水池邊，夕陽的餘暉下，咫尺之遙的陸家嘴“三件套”顯得別樣美麗。
不過最近，在這樣一個均價10萬+的住宅小區內，剛剛經歷了一場“維修基金”風波。
事情還要從頭說起。仁恆濱江園共分三期開發，一期交房在2000年前後，二期交房2001年，三期交房2003-2004年。在上一年度的年檢中，有幾部電梯沒有通過審驗。其中，又以20號、21號兩棟樓的4部電梯問題最為突出，需要升級改造。
“這兩棟樓是小區首批交付使用的樓棟，別看我們小區外表看看還是滿嗲的，但一般電梯使用15年以上都算老舊電梯了，所以這次需要的不是小修小補。”小區居民吳女士這樣告訴記者。
電梯屬於公共設施，要啟動升級改造工程，動輒數十萬元的費用，需要動用到維修基金。但維修基金不足，業委會多次催繳仍然收效甚微，約有80餘戶業主未補繳，導致電梯工程款項遲遲不到位。
整個拉鋸戰大概持續了大半年的時間，雖然電梯公司先期完成了整個工程項目，但維修基金仍未能補足款項，導致工程款無法結算結清。於是，一直收不到款項的電梯公司發來了律師函。
探因：維修基金緣何籌集難？
維修資金，是小區每戶業主通過買房時繳納的用於房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新的費用。按照一般人的理解，像仁恆濱江園這樣的小區維修基金賬戶應該比較充裕，出現維修基金短缺等問題似乎在老舊小區比較多。
可為什麼這樣的高檔住宅小區也會出現維修基金籌集難呢？仁恆濱江園居委會書記唐佳向記者道來了原因。
原來，仁恆濱江園的地理位置優越，又毗鄰陸家嘴金融貿易區，因此房子的轉手率非常高。“我們的居民代表，常常一兩年就三分之一變成了新面孔”，唐佳告訴記者，這從另外一個方面也證明了房屋的轉手率高。而房屋轉手率高帶來的直接問題就是維修基金交接不明，在實際的二手房交易中，關於維修基金的過戶基本是以上下家的約定為準，但有些業主在房產更名、過戶、繼承時並未按規定繳納維修基金。幾番下來，現業主總覺得“是為別人埋單”。
不僅如此，小區的自住率總體較低，大概在50%左右。因為一期是外銷房，不少業主都是外籍人士。隨著一期房屋逐漸老去，很多業主都將房子轉租給房產公司，用以租賃。由於地理位置優越，租賃業務十分旺盛。甚至有業主在將名下多套房屋零散租賃後嚐到甜頭後，開始成立公司專門運作小區內數百套房屋的租賃，幾個月的短租尤其受到歡迎。但超負荷的使用之下，不僅讓公共部位的設施極易發生問題，而且由於房屋的全託性質，業委會要找到業主，也成為一件不容易的事情。
交房之初，小區物業費是4元每平米，近兩年經過業主代表大會討論與聽證，物業費略有上浮至5元每平米，但即便如此，一些業主總覺得如今的服務含金量無法與最初相比，所以對於維修基金的收繳，顯得有些消極。“一個小區維修資金不足，維修、物業管理都會成為難題，帶來的是不良循環”。
破題：放下面子、找準痛點，一個個突破
唐佳告訴記者，對於收不齊的維修基金，業委會也覺得十分困擾。“這些業委會成員，除了個別退休在家，不少都是高學歷、高收入的高素質人才，他們用了很多業餘時間去做業主工作，但甚微的收效令他們的積極性頓感受挫，”於是，居委會想著主動參與、幫著一起想辦法。
“居民區的很多問題看似不大，但和居民生活的感受度、滿意度直接相關，業委會和物業立場不盡相同，更需要居委會的居中溝通與協調。”於是，依託小區自治項目“國際議事廳”，居委邀請中外居民共聚一堂，就這一問題共商對策。
最終，通過“國際議事廳”這一平臺，大家商討出瞭解決方案：議事廳牽頭組建多個工作小組，分塊包乾，逐一與業主溝通。成立了居委、業委、物業、志願者組成的維修基金催繳工作小組，張貼催繳公示，讓每位業主知悉。
接著，再由居委、業委、物業三方工作人員組成的工作小組利用晚上和週末時間挨家挨戶上門催繳，遇到業主在海外或者房屋長期出租的情況，先利用電話、短信、微信通知到業主，再通過轉賬等方式繳納維修基金。
“有戶居民是獨自居住的老太太，遇到工作人員上門，就以自家樓層低不需要使用電梯為由拒絕繳納維修基金”，唐佳告訴記者，最後他們只能輾轉找到老太在海外的親人，通過親人做通老太思想工作。“仁恆不少業主對於隱私都格外看重，因此工作人員上門做解釋工作也不容易，事先要做很多鋪墊工作徵得對方同意。基本上，用的都是晚上或者是週末的時間。”
放下面子、找準痛點，同時動之以情、曉之以理的結果令人高興，三分之二的業主及時繳納了維修基金，剩下的一些也不再緊咬牙關。
維修基金籌集難的局面得以鬆動。考慮對議事過程中，不少居民關心的物業服務水平。於是，唐佳又帶領工作組同業委會一起約談物業公司，希望能對物業服務進行考評，監督其提升水平。經過業委會與物業公司多次協商溝通，雙方達成了共識：同意今年將物業酬金的9%作為績效獎金來發放，由業主代表、志願者組成的物業考評小組，每季度對物業管理進行考評，並把考評結果作為績效獎金的發放依據。
“不再旱澇保收，而是以考評結果論英雄”，唐佳告訴記者，物業公司的態度也得到了居民的認可，一些業主主動找到工作小組，表示將盡快繳納維修基金。
維修基金籌集難不是新問題：建議明確維修基金的續籌，強化公共收益的監管。
2000年初前後，上海有一大批商品房進入市場，如今18年過去了，這些住房也不再青春逼人，大量維修事項的產生，隨之而來的便是首期維修資金告急的窘境與再次籌集之難的困境。
市人大代表顧立軍曾長期關注居民區維修基金籌集難的問題，他認為，只要維修事項不斷髮生，那麼首期維修資金都有使用完的那一天，時間或長或短。物業公司是企業，至少要不虧錢，才有繼續提供基本服務的可能。維修資金用完，首先影響到的是物業公司的服務行為，最後還是居住其中的居民利益受損。
為此，他提出建議：一是通過修改有關的法律法規，明確業委會或者物業公司可以通過法律訴訟方式對業主拖欠的再次籌集維修資金進行追繳；二是上海市住房保障和房屋管理局制定的《若干意見》有效期滿後，要儘快制定新的可操作性的文件，並明確再次籌集維修資金的工作分工。
九三學社上海市委曾在今年市兩會期間提交相關提案，建議明確維修基金的續籌，強化公共收益的監管。
該提案提到，鑑於目前的法律規定及制度設計，維修資金的初始籌集、支出使用等環節有相對嚴格的程序規定和監管。但隨著商品房逐年老舊，維修項目及支出勢必大幅增加。法律規定維修資金少於原總額的 30%，需要全體業主重新認繳，這是重新募集的主要途徑，可一旦發生大多數業主不願意或者不主動繼續認繳的情況，維修資金如何續籌？
因此，提案建議以法律形式明確維修基金的續籌是業主法定義務以及違反該義務的法律責任，這也有助於業主重視自己的業主權利。要求小區每年對公共收益的收入、支出進行審計，對公共收益的使用程序進一步細化，並對違反程序使用的責任予以明確。明確規定公共收益屬於業主財產的基礎上，有效做到公共收益的運作主體法律責任明確、業主作為權利主體知情監督以及政府有效監管。
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