一條財經/於戀洋
假設70%的流動人口需要租房，將佔全國人口的12.5%，從英美國家高達30%以上租賃人口來看，我國租賃人口占比尚有較大提升空間。根據行業報告顯示，我國租賃人群在租金上的開支上有10個點以上的提升空間，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億。
6月21日，“高和晨曦-中信證券-領昱1號資產支持專項計劃”（以下簡稱“領昱1號”）成功發行，首期發行底標項目為已實現經營現金流入的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店，產品發行規模2.5億元。
該計劃於2017年12月26日獲上交所通過，規模為30億元，涉及10-15個項目，獲准在2年內分期完成發行。其作為我國首單民營房企長租公寓儲架式權益類REITs，從各方開始合作到獲批，歷時不到2個月。
“領昱1號”類REITs的高效的推出和發行，既是住房市場的需求的結果，也離不開多方商業機構的努力合作，同時是在政策大背景下的應運而生
2027年住房租賃市場預計將達5萬億
根據《中國流動人口發展報告2016》數據顯示，截至2016年底，我國流動人口有2.45億人，假設70%的流動人口需要租房，將佔全國人口的
12.5%。而美國租賃人口占比為35%，英國租賃人口占比為37%，日本租賃人口占比為27%，我國租賃人口占比尚有較大提升空間。
同時，我國一線城市租賃人口占比相比於二、三線來說，相對較高，但是與美日英等發達國家的主要城市相比，仍有顯著差距。如紐約、洛杉磯、舊金山、東京的租賃人口占比均超過50%，而上海租賃人口占比40%，北京與深圳均為34%。租房人口占比低，將保證租賃市場未來的增長空間。
華興資本發佈的《2017年長租公寓行業報告》中指出，我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升空間。在住房自有率和租金佔比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億。
而且，我國目前品牌公寓的數量不到200萬間，佔整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達到10%的市場佔有率，整體的公寓數量將達到1060萬間。
但如此龐大的市場也面臨諸多問題。例如在經營上，對於目前的租賃住房運營專業機構來說，市場整體的利潤率仍偏低，現金流回正速度也較慢，且租房市場普遍投資額巨大，回報週期過長，回報方式也較為單一。
在這樣的背景下資產證券化就顯得迫在眉睫，而REITs的公開性、透明性、流動性好；較高的收益水平；穩定且高額的分紅收益；穩健的財務槓桿等特徵更顯得尤為可貴。
“專業+經驗+實力”商業機構強強聯合破冰
REITs最早起源於20世紀60年代的美國，產品形式是房地產投資信託基金，亦是房地產證券化的重要手段，甚至一度有“沒有REITs就沒有美國商業地產”的說法在網上流傳。而在中國REITs的發展實際上仍處於相對初期的階段，但隨著存量時代的到來，國內公募REITs也讓業內翹首以盼。
就在這樣的背景下，新派公寓類REITs、保利地產租賃住房類REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs紛紛於2017年四季度獲批，住房租賃市場的證券化和金融產品創新正在加速落地。
其中本次成功發行的“領昱1號”作為首單民營房企長租公寓儲架式權益類REITs，實是多方商業機構聯合努力的結果，從該計劃的名字中不難看出，其中重要的是高和資本和旭輝股份（晨曦基金）。
高和資本是中國第一支也是最大的人民幣商業地產基金，是中國商業物業證券化的重要推動者和投資者：第一個完全脫主體的權益型類REITs（紅星美凱龍），第一個公寓類REITs（新派），其豐富的“專業、經驗”成為“領昱1號”發行成功的重要推力。
晨曦基金作為旭輝股份的核心成員企業，專注於中國企業的股權投資和資產管理業務。同時旭輝股份旗下房地產+創新業務板塊運營主體上海領昱亦是本次計劃的原始權益人。旭輝股份在二十餘年發展歷程中積累了豐富的物業開發經驗。
可以看出旭輝股份具有豐富的物業開發經驗，高和資本更像連接“地產”和“資本”的粘合劑一樣，兼具雙方的特徵，並且在商業物業證券化項目上有著豐富的經驗。
政策的關鍵性推動力，保證市場健康穩定
其實，和企業一樣政府同樣在做著不懈努力，在十九大報告中就強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。之後的中央經濟工作會議中，進一步明確了要支持專業化、機構化住房租賃企業發展。
兩次會議體現了政府對住房租賃市場的高度關心，對於房屋租賃市場來說更是發展契機,長租公寓對大眾租賃生活品質的提升,更是符合了當下時代發展的潮流,這一點也從50餘個城市密集出臺發佈租賃新政策中可見一斑。
2017年7月，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部等八部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，並選取了12個城市，首批開展住房租賃試點。
2018年4月，中國證監會、住建部聯合印發《關於推進房租資產證券化相關工作的通知》，對開展租房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化展開程序以及資產價值評估方法等作出明確，並將在審核領域設“綠色通道”。
同時4月的《通知》還指出，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
實際上REITs作為一種優秀的資產證券化手段可以極大的豐富投資品類，讓每一個投資人在不“炒房”的前提下，參與合理的長期的地產類資產配置，以享受到結構性調整過程中的紅利。
政策從關注住房制度，到租賃住房建設，再到最近的租賃住房的資產證券化，相比以往來說，可以說是真正從供給側進行的樓市調控變革。
閱讀更多 一條財經 的文章
