田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業+"項目，就農業而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒有發文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優惠的，稅收是要減免的。
田園綜合體：特點和短板
一、田園綜合體的特點
從理念和模式上來說，田園綜合體是一種資源的整合、循環農業、創意農業、農事體驗為依託的一二三產業融合以及"旅遊+"綜合性的綜合體。特點是外來資本，也就是城市資本和當地"三農"要素的深度整合。
田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業+"項目，就農業而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒有發文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優惠的，稅收是要減免的。
二、發展田園綜合體的短板
- 第一，它是舶來品，包括三產融合、體驗式、創意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑑過來的，但是結合了我們國家的實際。
- 第二，我們現在的發展階段和國外是不一樣的，日本、臺灣、歐洲、美國城鎮化已經完成，是逆城市化的產物，而我們國家正處在城鎮化高速發展的過程當中。
- 第三，我們現在面臨一些限制：一是城市資源下鄉面臨結構性、體制性的障礙； 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件，就是農協非常重要，這個沒有；三是任何一個產業人才特別重要，新經濟要隨著人才走，農村沒有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。
新政策與農村土地改革為田園綜合體發展創造條件
如果沒有現有新政策，沒有農村土地改革、集體產權制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。
一、城市資本下鄉買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙
目前城市的各類生產要素已經商品化。農村資源是屬於集體財產，是非市場化的，包括小產權房，同樣的房子不受法律保護，城市資本要進入農村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。
二、新政策：促進農村要素資源市場化
關於農村相應的改革很多都是中共中央的文件，整個政策導向就是促進了農村要素資源的市場化。
三、政策導向：鼓勵支持城市資本人才下鄉
支持返鄉人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閒的地進行創業。
四、激活農村資源、資本化實現市場價值
通過確權、股份、確定價值、可交易、可轉換，為城市資本進去創造了一個基本條件，沒有這個是非法的。
五、農村集體產權制度的改革，為城市資本下鄉發展田園綜合體創造條件
- 一是農村集體產權制度改革是促進鄉村資源市場化的前提；
- 二是有了集體產權制度改革把農村死資源變成活資源以後，才能夠平等交換和市場配置；
- 三是農村很多基礎設施，包括農田基礎設施全部用PPP；
- 四是資本下鄉搞田園綜合體創造了必要條件。
農村集體資產改革中，哪種類型土地適合搞田園綜合體
一、新政策：從三權分制到集體產權改革
中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產股份制改革》，改革將屬於集體資產的山林、山塘、荒地等等產權到人以後為交易創造條件，是農村資源市場要素市場化的重大突破。
二、農村集體資產：田園綜合體的物質基礎
田園綜合體離不開三大類：
- 自然類、資源性的；
- 經營性資產；
- 非經營性的。
三、哪些土地可以作為田園綜合體用地
- 第一，農民自有住宅限制宅基地；
- 第二，農村集體建設用地。
四、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"
建議大家高度關注四荒地，下一步是進行田園綜合體最佳領域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了，為了扶貧、為了生態，最早從甘肅、寧夏、山西、陝西拍賣四荒。
五、利用"城鄉建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求
國家發改委和農業部發了一個農業領域實施PPP模式的政策文件，其中20個項目當中2個是土地整治性質的，土地整治也可以賺錢，也可以搞的很專業，土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體，這個特別具有魅力。
田園綜合體：防止土地利用當中的政策風險
一、利用基本農田有哪些限制
- 1、農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
- 2、不要超越土地利用規劃；
- 3、土地要用途管制，這是國家的基本原則；
- 4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
二、有關農用地的一些政策限制
- 1、嚴禁隨意擴大設施農用地範圍；
- 2、以農業為依託的休閒觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
- 3、必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
- 4、土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；
- 5、佔補平衡。
三、利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障
建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鑽漏洞，當心自食其果。
挖掘土地改革紅利，解決土地問題
一、利用土改紅利，創新合作方式探索田園綜合體用地新辦法
- 第一，土地銀行模式；
- 第二，土地股份合作式模式。
二、利用土改紅利，創新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法
三、農民退出，企業從農民手裡購買土地
現在城鎮化很大的問題就是農民退不出去，有償退出沒有機制。
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