【來哲夫專欄→ 來說澳法】
澳大利亞聯邦政府2017年12月通過立法，決定對部分持有澳洲住宅類房產的海外業主徵收“房產空置費”。空置費按年徵收，年度繳費金額與海外買家當年申請購房時繳納的申請費相等。比如，你當年申請海外買家購房許可時繳納了11000澳幣的申請費，那麼如果你讓房屋空置，你就要每年向澳洲聯邦政府繳納11000澳幣的房產空置費。
“房產空置費”的叫法極易造成誤導，令房產沒有空置的海外業主認為此項收費與己無關，從而失於向澳洲稅務局做房產使用情況的年度申報，由此帶來的罰金，要遠大於房產空置費。因此，筆者認為有必要就澳洲的房產空置費制度及其年度申報辦法做一個簡單的介紹，以利於華人海外業主瞭解自己的年度申報義務及規避申報的後果。
哪些海外業主受到房產空置費制度及其年度申報辦法的影響？
該辦法適用於2017年5月9日澳洲東部標準時間19點30分之後，向澳洲外國投資審查委員會（FIRB）遞交住宅類房產購買申請的海外業主，和免申請直接從開發商處買入新房但開發商的直銷證書是以上時點之後向FIRB申請得來的海外業主。除此之外的海外業主不受該辦法的影響，目前不用進行房產使用狀況的年度申報。
受影響海外業主如何進行房產使用狀況年度申報？
首先，買入澳洲住宅類房產的海外業主在房產交割後30日內，必須在澳洲稅務局（ATO）網站上進行海外業主房產信息登記。超期未登記的，個人業主最高可罰250分（1分現值210澳幣，250分即52500澳幣），公司業主可罰1250分，即262500澳幣。
其次，從交割日起計算，每12個月是該業主的一個申報年度。每一年度結束之後30日內，該業主必須對自己房產在上一年度的使用狀況進行申報，不管其房產是否處於空置狀態。所以，每一位業主的申報年度都是不一樣的，既不是通用的日曆年度也不是澳洲的財政年度。
第三，根據海外業主的房產登記信息，ATO會在每一位登記業主的年度申報日開始前一個星期向該業主發送一封電子郵件，提醒其履行年度申報義務。但申報是業主的法定義務，業主不能以沒有收到提醒郵件為理由，拖延申報。且超期未申報的，不管其房產是否空置，必須繳納上一年度的房產空置費。另外，ATO還要對超期未報的業主處以罰金，個人業主最高可罰250分，公司業主1250分。
第四，如何認定房產有否空置？
在任意一個申報年度，如果至少有183天，房屋被真實地用於了居住，將被認為沒有空置。
符合下列情況之一時，房屋被認為真實地用於了居住：
（1） 業主或業主的親屬真實地在房屋內居住；
（2） 房屋在真實地出租且每一段算入183天的出租期間最少不能短於30日；
（3）房屋一直在市場上真實地掛牌招租且要求的租期最少不能短於30日。
ATO特別說明，用於短租（即租期少於30日）的房屋（包括用於AirBnB的房屋），即使其一年內真實的出租時間超過了183天，也不視為被真實地用於了居住，因此要繳納房產空置費。
何種情況下可以免除房產空置費？
如果你能證明在任一申報年度內，你的房屋至少有183天有ATO認可的不適於居住的情形，那麼你不用繳納當年的房產空置費。但你必須在申報年度終了後的30日內作出房產使用狀況申報，同時申請免除空置費。
年度空置費如何計算？
如前所述，空置費繳費金額通常與海外買家當年申請購房時繳納的購房許可申請費相等。如果你買的是免申請費的開發商直銷房，那麼空置費相當於當時自己直接申請購房許可需要繳納的申請費。無論如何，一旦你進行了年度申報之後，如果你需要繳納房產空置費，ATO會通知你需要繳納的具體金額。
最後，再一次提醒海外業主，如果通過閱讀本文，你認為你需要根據澳洲稅務局的規定進行房產使用狀況年度申報，那麼不管你的房屋是否空置，你都必須每年按時就房產的使用狀況向ATO做出申報。超期不報的，即使房產沒有空置，也要繳納房產空置費，同時ATO還會對你處以高額罰款。拖延逃避，情節嚴重的，除受到行政處罰之外，還可能受到3年監禁的刑事處罰和個人最高750分，公司3750分的刑事罰金。
來哲夫律師
來哲夫律師是澳洲法律博士、會計學碩士與中國法學學士，擁有中澳兩國律師資格，是澳洲會計師公會會員，微信公眾號《來說澳法》法律專欄作者。專業涉獵財產法、合同法、公司法和繼承法等領域。聯繫電話：0451 188 997，諮詢微信：13501053998。
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Tags: 澳洲房產陷阱業主空置費
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