點擊上方藍色字體，關注我們
地處人民廣場商圈的上海遠洋商業中心（原東海商業中心），是一個鮮明的資本介入樓宇改造成功範本。資本介入背後的“兩次出海”，實現在短短三年時間溢價近7億元增值，成為轟動一時的城市有機更新和樓宇改造經典案例。
2013年4月，滬上商業地產大宗交易市場拋出了一記重磅消息：位於上海市黃浦區的東海商業中心，項目二期整體及一期30%部分，被私募基金CLSA（里昂）證券，以17億元左右價格整體收購。
一時間，業內外一片譁然。業界對於這一大手筆行為充滿期待。時至今日，作為原有的項目業主單位，我們已經無從知曉其背後的故事所在。而在如今的遠洋商業中心一期辦公樓裡，我們卻從這棟大樓的操盤手——里昂投資諮詢服務（上海）有限公司副總裁郭俊賢口中獲悉了大概。
“樓宇整體比較老舊、物業管理服務較差，造成了整體租金的偏低和收益不佳。但絕佳的黃金地理位置，如果假以硬軟件設施服務的升級改造，升值潛力卻是非常巨大。”郭俊賢的這一番話語，似乎既闡明瞭拋售的原因，也說清了投資原委。
協助里昂資本完成整體併購的戴德梁行大中華區資產管理主管、高級董事張大維也證實了這樣的說法。東海商業中心項目二期業主產權性質集中，一期70%為散戶業主。里昂資本介入之前，東海商業中心的整體出租率維持在85%—90%。“雖然不愁租戶，但樓宇自身老舊、管理經營不善等問題，導致其中租金水平與周邊的人民廣場商圈低了10%—20%。”數據顯示，東海商業中心改造前周邊的樓宇租金水平在7元/天/平方米，而彼時的東海商業中心租金才5.8—6元/天/平方米。
如此的大手筆背後，成為當年房地產行業，特別是資本介入城市有機更新的一個里程碑事件。
由外及裡下好一盤棋
取得東海商業中心產權的里昂，並沒有立即著手改造，而是就樓宇本身存在的問題進行剖析。尋找專業合作團隊，從物業管理到招商運營，成為里昂的當務之急。
協助里昂資本完成整體併購的戴德梁行，還有仲量聯行、高力國際等國際知名地產服務機構成了里昂著手樓宇改造的重要力量支撐。
事實證明，這一步棋成為決勝的關鍵所在。東海商業中心項目整體改造工程前後僅歷時一年時間，里昂卻花費三個月時間對樓宇的改造進行設計，聽取企業主意見和建議。“改造涉及近90%的入駐企業，如何不影響業主的正常工作開展？改造過後帶來的租金上漲，如何讓業主變得心甘情願？樓宇改造的不僅僅是硬件設施，既有的企業業態如何升級調整？”協助里昂整體收購東海商業中心的戴德梁行，角色也發生了明顯變化，從曾經的智囊團隊到現在的合作伙伴。
針對樓宇空調通風系統、消防系統、管理系統和電梯等硬件設施的老舊，里昂對東海商業中心的大堂、電梯間、中庭及辦公樓層和商業裙房的公共部位都進行了翻新改造。
而作為改造過程中的最大難點，就是將近85%—90%租戶在此辦公，如何不影響租戶的正常辦公並取得支持，里昂資本選擇將這一難題交給了戴德梁行。“製作樣板間邀請業主親自參與體會，給與一定的免租期補償。”張大維介紹說，在與業主的溝通交流中，包括根據不同樓層的企業需求提出有針對性的改造，向客戶提供相應的規劃設計方案，還有租金等方面的優惠等。
硬件翻新的同時，里昂也對項目的租戶結構進行了調整，改造完成後委託專業招商機構進行推介，增加了金融類企業和外資企業的比例，淘汰了40%的租戶，將出租率由原有的80%提高到90%，保留了著名的跨國公司Nielsen（尼爾森）及EBAY、JEBSEN（捷成）等大型租戶，使得項目的平均日租金由最初收購時的5.7元/天/平方米增長到了7元/天/平方米，增幅達到23%。
2016年，樓宇迎來了一場新的換手：2016年，遠洋地產以總價人民幣23.9億元（單價4.8萬元/平方米），從里昂證券手中收購東海商業中心，三年時間，增值近7億元，這樣的資本運作手段，在老舊樓宇有機更新史上絕無僅有。
“動”與“不動”的剪刀差
細節決定成敗。三年時間整體增值近7億元，背後，從一些小細節、小配套的調整就能看出端倪。
東海商業中心的的改造，放棄傳統樓宇大廳高大上、空曠的思路，充分利用空間引入金融機構等資源作為配套，為入駐企業提供便利。
在和郭俊賢、張大維的溝通交流中，兩人均提到了一個關鍵詞：互動。在他們看來，東海商業中心的成功改造，離不開入駐企業的積極配合支持。
“樓宇不僅是硬軟件的整體改造，更多要撬動起入駐業主的改造積極性，共同參與到品質與服務的提升。”星巴克作為東海商業中心原有的商業配套之一，里昂在改造時說服企業投入資金一起同步參與改造。原有的大樓地面停車場被改造成了露臺的陽臺及小遊園、微綠地景觀，形成樓宇與企業、街區、市民等多方的良好互動。
而在剖析東海商業中心成功改造這一案例中，“動”與“不動”前後的一個明顯“剪刀差”。里昂對二期進行了硬件、軟件、業態、形態的大刀闊斧改變。而受制於產權性質分散的一期，僅對公共部分進行了局部的調整和翻新。
數據顯示，改造後的東海商業中心租金達到商圈周邊中等偏上水平。二期平均租金在10元/天/平方米，而未改造的一期部分樓宇的租金水平仍停留在4—6元/天/平方米，租金較一期上漲了40%左右，物業管理費也上漲了12%左右。
跨國公司Nielsen（尼爾森）企業行政部孫姓負責人表示，雖然租金水平較改造之前翻了兩三倍，大幅度租金提升背後，企業卻是坦言改造後的體驗和感受非常棒。“專屬的定製服務，豐富完善的企業配套服務，綜合考慮下來還是覺得現在的遠洋最為合適。
閱讀更多 青羊商務 的文章
