TOD到底是什麼……
PM9:20,Mar.27th,2019
文︱劉德科
1. 今年年初，綠城調整了組織架構，最關鍵的變化是有若干個子集團被降級為事業部。比如「資產集團」變為「金融事業部」，「楊柳郡集團」變為「特色房產事業部」。
我們最關注的是「楊柳郡集團」變為「特色房產事業部」，這很可能將導致綠城錯失 TOD 良機。
2. 此前的「楊柳郡集團」，就是專注做 TOD 項目。中國正在迎來軌道交通大爆發的年代，政府、房企和市民都越來越意識到 TOD 的重要性，意識到 TOD 對城市活力、對生活便利性甚至對房價的正向影響。
「楊柳郡集團」的名字來自於綠城與杭州地鐵集團共同開發的「楊柳郡」——目前國內最大的車輛段上蓋物業群。2018 年上半年，為了推廣「楊柳郡模式」，綠城成立了「楊柳郡集團」。
看上去就很霸氣。跟政府說話也可以很響亮：我們綠城楊柳郡集團就是專門做 TOD 的，你們的地鐵上蓋物業都可以跟我們合作。
聽上去的效果是這樣的：人家別的房企都是順帶某個城市公司或某個部門來做 TOD 項目，而綠城則是用一個「楊柳郡集團」來做專門做 TOD，如果你是政府決策者，你會選誰來合作？選「楊柳郡集團」的概率更高吧。
3. 但是現在，「楊柳郡集團」沒了，變成了一個不知所云的「特色房產事業部」。
4.「楊柳郡集團」做 TOD 的理念和經驗怎麼樣？不怎麼樣。綠城與杭州地鐵集團共同開發的「楊柳郡」項目，最多隻能算是地鐵上蓋物業，根本算不上是 TOD 項目。至今，綠城手上仍然沒有一個稱得上是 TOD 的項目。
5. TOD 到底是什麼？英文是「Transit-Oriented Development」，中文直譯是「以公共交通為導向的開發模式」。
TOD 項目不是直接地讓樓盤靠近地鐵站或者把樓盤蓋在地鐵站上，那最多隻能叫「地鐵上蓋物業」；簡單說，TOD 項目必須是樓盤與地鐵站共同創造出一個或多個富有活力的公共開放空間。
這種空間單獨靠樓盤沒法實現，單獨靠地鐵站也沒法實現；這種空間因為具有開放性而產生城市活力，這種活力會催生出一個顯著的城市繁華節點，進而提升住宅、商業、辦公等房產的價值。
TOD 項目必須擁有理念先進的步行動線，致力創造出到達地鐵站的最短步行路線，如果無法最短，也必須致力創造出讓人走著感覺不累的場景化步行路線。
6. 再強調一下：TOD 項目不是簡單地把房子蓋在地鐵站上面或者邊上就萬事大吉了。
7. 既然「楊柳郡集團」沒做出什麼像樣的 TOD 項目，降級甚至廢掉也沒什麼好可惜的啊？反過來看，如果「楊柳郡集團」還存在，那麼它就有巨大的進步空間，它也一定會順應時代的需求不斷精進。把它廢掉，那就什麼都沒了。
8. 不對啊，還有啊，現在換成了「特色房產事業部」啊。沒錯，是還在。
2018 年 8 月上任的綠城中國總裁張亞東，最近也在力挺這個「特色房產事業部」，他在香港業績會上公開說：「全國幾十個城市在大範圍推進地鐵建設，地鐵上蓋物業需要將越來越多；單獨的城市公司無法推動全國各個區域公司來搞地鐵上蓋物業，於是依託於原來的杭州公司成立了事業部。」
但是，在組織架構上，「事業部」怎麼比得上「集團」呢。畢竟，中國是一個講究級別的國度。於外，你是拿一個「特色房產事業部」跟政府談，還是拿一個「楊柳郡集團」跟政府談，效果是不一樣的；於內，一個「事業部」所具有的資源向心力與配置力，是比不上一個「集團」的。
9. 或許綠城人會說：這是通盤考慮做出的組織架構調整。對，但是，「綠城生活集團」仍然是「集團」，「綠城建築科技集團」仍然是「集團」，而「楊柳郡集團」卻是「特色房產事業部」了。
在綠城的戰略選擇中，TOD 的重要性，不及建築科技，也不及生活服務。
10. 有一些新業務，擁有廣闊的前景，但黃金時代尚未到來，比如養老，比如度假地產，比如定製開發；但另一些新業務，擁有廣闊的前景，並且黃金時代已經到來，比如 TOD。
但願廢掉「楊柳郡集團」的綠城，不會錯失 TOD 的廣闊前景，能做出真正意義上的 TOD 項目，勇猛精進。
11. 真誠，善意。
《DK樓市政策日誌》
2019.3.27 第336期
住房全面短缺時代根本就沒有結束。
·今日新聞·
3 月 26 日，萬科在其業績發佈會上，對於房地產行業的五大預判，其中一個預判是：「住房全面短缺時代結束。」
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