03.04 外媒: 印度58萬個房地產項目陷於停頓，金額相當於4.64萬億盧比。你怎麼看？

2020-03-04 04:02:42 佚名

野馬和尚

印度為什麼出現58個房地產項目陷於停頓呢？說明的不是印度經濟發展出問題了。主要體現的是印度想通過房地產來帶動國家經濟提升的目的得不到國民的支持，印度民眾的反彈現象讓印度政府不敢輕視。

印度是世界人口大國，印度經濟發展的命脈當然是房地產，印度要依靠別的產業帶動國家經濟是不可能的。印度的科技在世界並不領先，印度的產品在世界上並沒有給印度創造外惠，根本沒有市場。

印度真正的經濟發展基礎，是依靠10多億印度人吃喝拉撒睡的消費市場。並不是科技興國，看看印度人的生活就知道。印度是個龐大的市場，印度經濟一直做的是印度國民內需的文章，無論印度用多麼華麗的詞藻形容經濟的發展，都掩蓋不了印度經濟就是依靠印度人的國內消費來維持。

印度有多少產品在世界上是給印度帶來經濟助推的？沒有。毫無競爭力的所謂外銷產品，只是一個虛名。印度本國產品在國內賣2000盧布到了國外只賣1000盧布，根本不是創利潤，只是維持貿易關係。

印度的經濟來源僅僅是依靠本國的消費市場收取關稅，依靠刺激印度人的消費週而復始地進行所謂的經濟戰略調控。說到底，支撐印度經濟的是印度國民，只是印度政府不願意承認罷了。

印度為什麼停頓58萬個房地產項目？因為印度面臨著種族矛盾，很多團隊並不平靜，在鬧著獨立。印度政府想打房地產這張經濟救命王牌，不是一件容易的事，不能完全統治民意。印度如果不能貫徹執行房地產這個萬能的泡沫經濟，想提高印度的發展速度是做白日夢。

印度是個人口大國，能救印度的只能是房地產，可惜印度政府不具備這種能力，無法讓印度民眾心甘情願接受。這是印度發展的最大障礙。

白這個顏色

房地產是實體經濟重要的組成部分，也是市場的風向標，因此我們看到所有國家的經濟數據中，房地產數據都是非常重要的一個組成部分，因此印度的58萬個房地產項目限於停頓確實是一個大問題。

一般來說我們不認為，房地產項目限於停頓是經濟的嚴重問題，即便在我國很多的空置房和爛尾樓都一直存在，但是對經濟的威脅並不多。這是因為房地產具有非常明顯的區域性，在一些地區投資失敗，但是不影響在整體房地產市場的投資。比如說在北京郊區的空置房很多，但是對於北京二環以內核心地帶的房價卻沒有衝擊，這就是房地產的一個特性。

即便如此整體出現房地產市場大規模的陷於停頓狀態，就表明了經濟的一個情況，一方面它代表經濟下滑，確實給運動市場帶來了很大的問題，導致消費下滑，不能夠支持房地產市場的繼續上漲，另一方面卻成為了印度經濟另一個隱患。

這是因為房地產市場與實體經濟的很多產業鏈條秘密且相關，是一個吸納勞動力非常強大的工業領域，如果房地產市場出現了增長放緩，就說明就業市場，原料生產市場都會受到影響，那麼經濟就會面臨進一步的下行空間，另一方面房地產的迅速下跌也會通過財富效應分攤到印度人民身上，導致整體經濟的預期進一步下跌，我們看到野村證券對印度明年的經濟增長預期降到了4.9%，也許看到了印度房市的表現，這個預測還會進一步調低。

諮詢師天生

這個問題問的太沒水平了，[機智][機智]

首先第1個誰去調查的這麼清楚，這麼詳細?這個也太誇張了吧。印度總共有沒有58萬個房產項目，都還是一個未知數。

第二是，58萬個房產項目的金額是4.86萬億盧比，大家不妨去算一下，平均一個房產項目才800萬盧比，折算成人民幣就是一個房產項目總金額才78萬人民幣左右。這個可能嗎？

第三是，作者睜著眼睛說瞎話。[我想靜靜][我想靜靜][我想靜靜]

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最近印度住宅市場陷入了一片混亂，主要因為前兩年引進的法律規定實行信用緊縮，導致很多住宅項目出現延期或者停工現象，再加上之前非銀行金融機構的信貸不良債券不斷的增加，現在已經形成了惡性循環。印度陷入了類似於2008年美國雷曼危機以來的最嚴重狀況，在這種情況下，印度的房地產問題已經成了印度深層次結構問題的矛盾之一。

現在的印度房地產開發項目已經陷入了停滯，開發商雖然向買家收了預收款，但是工程始終停滯無法交房，截止今年9月，印度7大城市圈就有58萬個項目陷入了停滯，總價值相當於4.64萬億盧比，這個事態看來是非常嚴重的，印度可能陷入長時間的經濟倒退，印度政府感受到了事態的嚴重性，在今年11月份宣佈通過與國有金融機構共同出資，設立2500億盧比的國營資金，但是與整體的債務規模相比根本不值一提。

印度這個國家房地產項目是一個灰色地帶，而且缺少法律監管，一般情況下，開發商藉助一張廣告就可以向買家收取預收款，利用這些錢去支付材料和工程費，也就是說這些開發商可能連一分錢都沒有，完全依賴購房者的資金來拓展業務，這種情況下印度的房地產就變成了一種傳銷行為。不過印度最近通過了新的法案，這個法案規定所有的項目就要納入監管，這樣一來導致以前的項目都陷入了違法狀態，而且不能返還挪用的資金，進而無法開設專用的賬戶註冊，所以印度的這些項目相繼陷入了停工。

當然造成這一現象的原因是，印度經濟出現問題信用緊縮，非銀行金融機構線路手頭現金不足，依賴這些機構的開發商出現了債務違約，非金融機構的不良債券增加，資金流動性出現了嚴重的問題。要知道民間住宅建設性投資與汽車等耐用消費品的消費，是印度經濟的國民支柱之一，而印度的房地產資產佔了家庭財產的7成，如果價格出現了崩潰，那麼家庭的購買力和消費者的購買意願將會受到摧毀式打擊。現在印度的GDP已經到了4.5%，而且因為公民身份修正案導致了國內發生暴亂，如果再出現房地產泡沫危機，那麼印度整個國家有崩潰的風險。

四十五度歷史

印度大量房產項目陷於停頓折射結構性問題

此消息是否屬實尚不可知。來源為據《日本經濟新聞》，該媒體12月26日報道，印度房地產開發項目陷入停滯，開發商雖然向買家收了預收款，但因工程停滯而無法交房。印度大型房地產諮詢企業Anarock的數據顯示，截至9月底，僅印度七大城市圈就有58萬個項目陷入嚴重的工程延誤或完全停工，售價相當於4.64萬億盧比（1印度盧比約合0.098元人民幣）。

如果數據真實，那說明印度所面臨的問題，可能比我們想象中的要更加艱難。大家都知道，今年以來，印度的GDP增速持續放緩，到三季度，印度GDP增速已下降至4.5%的水平，而去年印度GDP增速還保持著6.98%的增速，連續多年經濟增速全球第一。

印度大量的房地產項目陷於停頓，更加折射出印度目前所面臨的結構性問題，我在之前的分析中指出，印度過去幾年的GDP高速增長本身就難以持續，一方面有經濟結構不合理的因素（先服務業後製造業），另一方面還有印度重複計算GDP推高了基數的因素不，還有就是印度過度依賴外債驅動經濟增長的因素（印度外債高達1.4萬億美元）。

而這些房地產項目陷於停頓，說明從資金供給端出現了困難，即便是向買家收了預收款也沒有足夠的資金支持項目繼續開展，而項目無法進行，又反過來影響房企的迴歸，從而將房企推向更加艱難的境困之中。

房地產行業固境恐會引發連續反應

而印度過去幾年經濟的高速增長，還有兩個助推原因，一個是外債推動固定資產投資，這使得印度的房地產繁榮發展，而印度持續的高息環境，吸引了巨大的海外資金到印度投資，進一步推升了房地產泡沫和股市泡沫，在全球經濟整體保持穩定增長時，風險被連環的借貸推升資產價所掩蓋。

當外部環境發生變化時，這一致命弱點就體現出來了。去年以來，全球貿易保護主義升溫，使得全球各國經濟都受到了一定的衝擊，大環境走弱，印度的經濟增速出現放緩，而且是大幅放緩，在經濟增長放緩後，印度央行持續五次降息，對宏觀經濟的拉動有限，反而造成了大量資本外逃，房地產受到的影響首當其衝。

因此，當前印度房地產面臨的問題，是比較棘手的，既有整體需求不振的影響，又有資金不足的影響，這反過來又會提升整個印度金融機構的不良貸，而持續降息後金融機構面臨更大的經營壓力，為房企提供的金融支撐又會被進一步削弱，從而引發連鎖反應，大量房企項目因資金流赤字而出現停滯。

印度當前最大的困局是解決資金問題

印度財政部長西塔拉曼12月初時在孟買舉行的一場商業峰會上宣佈，印度即將開啟基礎設施建設的五年規劃，未來五年印度將投入超過100萬億盧比（約合1.39萬億元）用於開展多項大型基建項目，印度在2008年至2018年十年期間，基建投入一共只有1萬億美元，印度提出新的“大基建”計劃，幾乎較去幾十年基建投資水平翻了三倍，對於印度來說，可以稱得上一個新的宏大計劃。

如果大基建項目得以實施，可以有效的穩定印度固定投資下滑的困境，同時穩住印度的失業率，但現在的更為緊迫的問題是，“大基建”還沒有上馬，“大地產”已出現停滯，如果不能有效的解決資金緊缺的問題，房地產向其產業鏈傳導，將會進一步推升印度的失業率，為印度的宏觀經濟帶來更大的考驗。

財經宋建文

這個消息來源於去年12月26日日本經濟新聞報道，說如今印度很多房地產項目陷入停滯狀態。而據參考消息援引印度大型房地產諮詢企業Anarock數據顯示，截止去年9月底，僅印度七大城市圈，就有58萬個房地產項目陷入嚴重的工程延誤或完全停工，售價相當於4.64萬億盧比，約合人民幣4547.2億！

政治強人開局很好

一個13億人口大國，連續多年經濟增長位列世界前列，被西方譽為下一個“經濟奇蹟”！普遍被媒體、研究機構熱捧，也被寄予厚望，成為下一個可以趕超中國的亞洲大熱門！

5年前，印度迎來政治強人莫迪，憑藉一系列大刀闊斧的改革措施，迅速將已下滑至5.9%年增長率的印度經濟拉回到7%，逼近8%！而同時期中國經濟增速從7.3%放緩到6.5%！

一系列亮眼的政績，加上與中國經濟此消彼長，大喜過望的莫迪迫不及待地喊出了“印度製造”口號！取代中國成為世界工廠，全面超越中國，接棒世界經濟奇蹟的野心一覽無遺。

幸福時光總是短暫的！

三哥創業劇，只猜到了開始，沒料到結局......

造成58萬個項目停滯的原因是什麼？

中國有句古語：成也蕭何敗也蕭何！

莫迪推出的一系列改革措施初衷都是好的，但完全沒有給市場、開發商和國民任何緩衝過渡時間，顯得過於激進。

造成58萬個房地產項目爛尾，主要有3個原因：稅改（GST）、“廢鈔令”、房地產監管法（RERA）。

影響最直接的就是房地產監管法（RERA），法案要求印度每個邦和中央直轄區都必須設立永久性監管機構，將房地產項目至少7成資金納入到專用賬戶監管。立法本意是保護購房者利益，讓交易信息更透明。

但忽略了之前的開發模式，之前開發商發一條廣告就可以預售商品房，將買家的錢收進來後支付項目工程款和建材費等，然後再開始動工建房，也就等於開發商玩地產項目完全可以“空手套白狼”！

新法案執行後，採用了“一刀切”模式，很多已經按照以往模式運行的房地產項目，由於無法返還挪用的資金到專用賬戶接受監管，不得不停滯，等待注入資金復甦。

影響最大的是稅改（GST），也是“一刀切”！直接扼殺了優惠空間。稅改之前買房只需要支付4.5%增值稅和1%服務稅；稅改後買房需要繳納的GST稅費竟高達12%。

印度房地產市場本來就是投資客佔比更高，約佔60%-70%，也就是10個買房人，6-7個人都是投資客。稅改後大幅提高了GST稅費，無疑會讓大部分買家“望樓卻步”。缺少投資客推動，印度房地產發展就缺少資金，註定會陷入停工或爛尾狀態。

還有一個影響樓市的因素是“廢鈔令”。法令的本意是打擊貪腐！將大面值鈔票廢止後，受賄的現鈔就會拿到市場兌換，就會現行；如果不兌換的話，這些財富就會回到國庫手中。但印度央行在政策推出前，沒有印足夠市場流通的新面值500和1000盧比的鈔票，原有面值鈔票被廢止，新面值鈔票又沒印夠，而印度又是一個現金交易量很大的國家，則必然就會造成流動性危機，因為大家手上都沒錢。

印度國民消費習慣使用現金，在房地產交易中也不例外！房屋交易可是大額交易，需要的現金量自然非常大！對於樓市而言，“廢鈔令”一出，造成了巨大的流動性危機，銷量立馬“腰斬”就在情理之中。缺乏銷售回款，房地產項目又都是“空手套白狼”玩法，註定這些項目就要成為爛尾項目。

未來的路在何方？

印度社會問題很多，比如失業率高、製造業佔比低、貧富差距大、中央和各邦離心等都是一個個的“地雷”。莫迪想憑藉一己之力去改變印度社會的“沉痾頑疾”？不是隻要勇氣那麼簡單。

單就印度房地產而言，問題從哪裡出，還得從哪裡治！

目前，印度樓市的燃眉之急還是資金問題。

市場流通層面需要注入現金流，保持民眾手上有錢，交易才能正常進行，這個只要央行印鈔機在運轉，加班加點就可以解決了。

接下來要解決的，就是58萬個停滯項目的資金問題。雖然印度政府與國有金融機構已經共同出資，設立了2500億盧比的國營基金，用於重啟停滯的58萬個房地產項目，但這些項目資金缺口超過了4萬億盧比，國營基金這點錢就顯得杯水車薪！

莫迪政府在重壓之下，已經想到了變賣航空公司、水泥廠等23家國企，換回資金1.05萬億盧比，加上國營基金2500億，對於解決樓市資金問題，仍然還有較大差距。

加上一系列“神”改革後，印度通脹率上來了，物價上漲，現金流緊，中央和地方各邦離心，失業率高企，種族歧視，貧富差距加大......

2020，莫迪的年不好過啊！

小菜認為，與其固執下去，不如讓利於民！降稅或短期優惠稅率換取市場投機資金，利用民間資本重啟58萬停滯房地產項目，拉動上下游產業發展，帶動GDP上揚。其他社會問題再一個一個的來，改革的步子不能邁得太大了，不然就要扯著蛋！

房壇法菜

之所以會出現這樣的局面，主要還是因為印度政府前兩年引進的法律規定實行信用緊縮，導致了不少住宅項目出現延期或停工現象，再加上印度本來就有的非銀行金融機構的信貸不良債券不斷疊加，才導致了這種惡性循環的現象出現，目前，印度房地產出現的這種問題，已經演變成了印度深層次結構問題的主要矛盾點；

當前，整個印度房地產開發項目，陷入了一定程度的停滯，大批的房產開發項目停工，這就導致了開發商無法按時交房，據相關媒體報道，截止今年8月底，印度主要七大都市圈，至少有58萬個項目陷入了停工狀態，如果這樣的狀態得不到改變，很可能會造成印度經濟的倒退，這對於莫迪政府來講，確實是一個很棘手的問題；

莫迪政府為了改變這種局面，已經在11月份對外宣佈，將通過國有金融機構注資的方式，設立一個2500億盧比的國營資金池，來改變當前的這種不利局面，不過，莫迪政府設立的這個國有資金池，顯然於當前4.64萬億盧比的資金缺口，相差甚遠，能否徹底改變當前房地產項目的停滯，還要打一個很大的問號；

印度之前的房地產項目，一直缺少政府和相關法律的監管，開發商只要打出廣告，就可以向購房者收取預付款，也就是說，很多開發商，只要拿到了地皮，自己不用另外掏錢，就拿收取的購房者預付款，來拓展下一個房地產項目，這樣一來就造成了，很多沒有實力的房地產開發商也進入這個領域，當銀行收緊銀根，很多開發商就出現了資金鍊的瞬間斷裂，也就活不下去了；

莫迪政府為了加強對房地產行業的監管，出臺了新的房地產監管法案，根據規定，所有的房地產項目都要納入政府監管，這樣一來，很多原先不合法的房地產開發項目，就陷入了無法交房的狀態，而這些開發商又無法返還購房者的購房款，由於開發商的房產項目違法，開發商又無法在銀行繼續貸款，這就導致了大批的房地產項目陷入了停滯狀態。