要讀懂2019年的長沙樓市，先從4大特徵回顧長沙的土地市場情況開始。
在過去的一年，長沙土地市場穩中有升，溢價控制合理；長沙縣表現突出，土地出讓呈外擴趨勢；住宅限價從11500元/㎡提升至12900元/㎡；高融資成本環境下，中小地塊仍為市場主流。
01
土地市場整體穩中有升
1、土地市場持續擴容，成交集中第三季度
2019年經營性用地全年供應2423萬方，成交2102萬方，整體規模逐年上漲，增速出現放緩。
從19年內部來看，成交高潮集中在第三季度，其中7月、8月達全年高位，成交量突破300萬方。
2、樓面價穩定上揚，土地溢價控制合理
近五年長沙六區一縣成交樓面價持續上升，2019年達3257元/㎡。2019年土地溢價率降至6.7%，房企拿地整體理性。
自2017年8月長沙內六區實行“限房價，競地價”以來，抑制土市過熱卓見成效，加之2019年房企融資渠道各方位收緊，也使得2019年房企拿地整體較為理性，土地溢價率保持合理水平。
02土地出讓呈外擴趨勢
1、土地出讓呈外擴趨勢
從住宅部分成交土地來看，望城、星沙、金星北、紅星洞井板塊為2019年重點土地成交區域，以外圍板塊為主。
從商業部分地塊來看，望城、金鷹月湖、金星北、，梅溪湖、星沙、中心板塊為重點成交區域，由中心板塊向外發散。
隨著中心城區土地數量逐年減少，土地出讓往邊緣板塊延伸，城市外圍將成為未來城市重點發展方向。
2、長沙縣規模溢價突出，樓面價處於窪地
從2019年六區縣土地成交情況來看，嶽麓區為成交大區，芙蓉區為為唯一一個突破5000樓面價的區域，雨花區2019年土地皆以底價成交。
而長沙縣表現尤為特殊，其成交面積位居各區第2。溢價率高達19.4%，遠超其他區域。而樓面價則處為六區縣中的窪地。
長沙縣近年來供求量價整體穩步增長，其土地規模突出不難理解，轄區範圍大、土地多，供地量帶動整體成交。
房企則看好其市場支撐及區域溢價空間。區域內坐落國家級產業園區，區域產業客群穩定，價格窪地承接內五區客戶外溢。而作為六區一縣唯一無土地限價區域，溢價空間未鎖死，優質地塊頻出，房企多輪競拍帶高溢價率和樓面價。
03限價整體放寬板塊梯隊特徵弱化
1、住宅限價整體放寬天花板已達12900元/㎡
從近兩年出讓限價地的板塊來看，最高限價整體呈現放寬趨勢，長沙最高限價也從18年的11500元/㎡提升至12900元/㎡，同比增幅12%。
2、限價梯隊特徵弱化，加速市場分化
從各梯隊限價地的分佈來看，當前長沙最高限價區域為濱江新城板塊，中心板塊、梅溪湖、洋湖垸板塊，達12600元/㎡以上。低限價板塊為望城、大託等邊緣板塊，限價在10000元/㎡以下。
當前長沙整體板塊價差，以1000元/㎡左右形成梯隊，且單個梯隊中含多個板塊。板塊限價梯隊特徵弱化下，強資源板塊和性價比較高的項目流速更快，這成為市場分化的重要原因。
04中小地塊為主流、配套、利潤受關注
1、 中小地塊仍為主流，商住地佔比五成
近三年成交經營性用地的面積段仍以20萬㎡以下的中小地塊為主，同時5萬方以下地塊同比有所回升。2019年房企融資環境趨緊，小面積地塊更受大部分房企認可。
商住地為成交主流，佔比接近一半，其次為純住宅地，佔比36%，商辦地塊佔比17%。
2、配套優、小體量、高利潤地塊受認可
從2019年的高競爭地塊可以發現，房企對於配套完善地塊較為看重，包括地鐵線、教育配套、景觀加持；其次小體量地塊、純住宅用地、利潤空間滿足5000元/㎡以上的地塊，相對更受房企追捧。
展望
2019年已經翻篇，預計短期內房企資金環境仍將從嚴，在中央2020年“穩地價”的政策目標下，長沙土地市場依舊平穩運行；未來長沙土地出讓範圍仍以外圍區域為主，整體再難現土拍熱潮，同時熱點板塊優質地塊仍受市場歡迎。
審核：蔡嫣
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