要读懂2019年的长沙楼市，先从4大特征回顾长沙的土地市场情况开始。
在过去的一年，长沙土地市场稳中有升，溢价控制合理；长沙县表现突出，土地出让呈外扩趋势；住宅限价从11500元/㎡提升至12900元/㎡；高融资成本环境下，中小地块仍为市场主流。
01
土地市场整体稳中有升
1、土地市场持续扩容，成交集中第三季度
2019年经营性用地全年供应2423万方，成交2102万方，整体规模逐年上涨，增速出现放缓。
从19年内部来看，成交高潮集中在第三季度，其中7月、8月达全年高位，成交量突破300万方。
2、楼面价稳定上扬，土地溢价控制合理
近五年长沙六区一县成交楼面价持续上升，2019年达3257元/㎡。2019年土地溢价率降至6.7%，房企拿地整体理性。
自2017年8月长沙内六区实行“限房价，竞地价”以来，抑制土市过热卓见成效，加之2019年房企融资渠道各方位收紧，也使得2019年房企拿地整体较为理性，土地溢价率保持合理水平。
02土地出让呈外扩趋势
1、土地出让呈外扩趋势
从住宅部分成交土地来看，望城、星沙、金星北、红星洞井板块为2019年重点土地成交区域，以外围板块为主。
从商业部分地块来看，望城、金鹰月湖、金星北、，梅溪湖、星沙、中心板块为重点成交区域，由中心板块向外发散。
随着中心城区土地数量逐年减少，土地出让往边缘板块延伸，城市外围将成为未来城市重点发展方向。
2、长沙县规模溢价突出，楼面价处于洼地
从2019年六区县土地成交情况来看，岳麓区为成交大区，芙蓉区为为唯一一个突破5000楼面价的区域，雨花区2019年土地皆以底价成交。
而长沙县表现尤为特殊，其成交面积位居各区第2。溢价率高达19.4%，远超其他区域。而楼面价则处为六区县中的洼地。
长沙县近年来供求量价整体稳步增长，其土地规模突出不难理解，辖区范围大、土地多，供地量带动整体成交。
房企则看好其市场支撑及区域溢价空间。区域内坐落国家级产业园区，区域产业客群稳定，价格洼地承接内五区客户外溢。而作为六区一县唯一无土地限价区域，溢价空间未锁死，优质地块频出，房企多轮竞拍带高溢价率和楼面价。
03限价整体放宽板块梯队特征弱化
1、住宅限价整体放宽天花板已达12900元/㎡
从近两年出让限价地的板块来看，最高限价整体呈现放宽趋势，长沙最高限价也从18年的11500元/㎡提升至12900元/㎡，同比增幅12%。
2、限价梯队特征弱化，加速市场分化
从各梯队限价地的分布来看，当前长沙最高限价区域为滨江新城板块，中心板块、梅溪湖、洋湖垸板块，达12600元/㎡以上。低限价板块为望城、大托等边缘板块，限价在10000元/㎡以下。
当前长沙整体板块价差，以1000元/㎡左右形成梯队，且单个梯队中含多个板块。板块限价梯队特征弱化下，强资源板块和性价比较高的项目流速更快，这成为市场分化的重要原因。
04中小地块为主流、配套、利润受关注
1、 中小地块仍为主流，商住地占比五成
近三年成交经营性用地的面积段仍以20万㎡以下的中小地块为主，同时5万方以下地块同比有所回升。2019年房企融资环境趋紧，小面积地块更受大部分房企认可。
商住地为成交主流，占比接近一半，其次为纯住宅地，占比36%，商办地块占比17%。
2、配套优、小体量、高利润地块受认可
从2019年的高竞争地块可以发现，房企对于配套完善地块较为看重，包括地铁线、教育配套、景观加持；其次小体量地块、纯住宅用地、利润空间满足5000元/㎡以上的地块，相对更受房企追捧。
展望
2019年已经翻篇，预计短期内房企资金环境仍将从严，在中央2020年“稳地价”的政策目标下，长沙土地市场依旧平稳运行；未来长沙土地出让范围仍以外围区域为主，整体再难现土拍热潮，同时热点板块优质地块仍受市场欢迎。
审核：蔡嫣
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