柯基小寶

對於這個問題，每日經濟新聞編輯張弩認為：

整個城市辦公樓的發展其實與城市經濟發展及房地產開發密切相關。

總的來說現階段隨著大城市基建放緩與城市經濟躍過爆發式增長期，現在辦公樓發展增速相對平緩。

從宏觀上來講，隨著一線及二線城市人口持續流入，辦公寫字樓的需求仍然是存在的，關鍵是前期放大了需求的預期，並且前期城市各個區塊的開發商都在搶奪城市CBD的核心區位，從而過分放大了樓宇供給，後續整體經濟增速的合理化，導致需求增速下降，自然也就變得供過於求。

另外，由於新經濟的發展和城市核心區域的變遷，傳統的辦公樓對於辦公人群舒適、便捷、專業性的需求變得越發難以滿足。

比如，在地鐵尚未修建的城市，可能城市核心辦公區域就在城市中心，但隨著地鐵的廣泛鋪設，辦公人群就在城市各個區塊進行了分流，而且隨著原有的辦公樓逐漸老舊，對品質要求逐漸加大的新辦公人群來講，吸引力就逐漸下降。

另外，隨著雙創政策的推廣，許多政府或私人創建的孵化器、雙創平臺為中小型企業提供廉價甚至免費的辦公地點，並配套一系列辦公服務，而這是傳統辦公樓所不具備的。另外，現階段孵化器其實也存在供過於求的狀況，所以稍微具有一定創新性的初創公司，在能選擇孵化器和創業平臺的情況下，基本不會選擇租辦公樓，除非團隊擴大到孵化器無法容納的情況。

除了上面所說的原因，聯合辦公空間的新模式也是值得關注的一個原因，聯合辦公空間起源於美國，其本質上是“二房東”的一個辦公租賃模式，而非孵化器。並且由於優異的辦公環境，與現代青年前衛理念相匹配的辦公設施，再加上一個人一個工位來結算的月租，導致其逐漸在大城市流行，這也導致傳統的辦公樓宇在沒有轉型的情況下，市場進一步被壓縮。所以城市裡的辦公樓也就越來越難租出去了。

每日經濟新聞

現在不光是辦公樓的空置率高，商鋪的空置率、住宅的空置率都高，明眼人一看就知道是因為什麼了，個人認為大致原因有以下幾點：

一、地產產能過剩：

這是辦公樓空置率高的最主要原因，房地產經過一二十年的迅猛發展，無論是商鋪，還是辦公樓或者住宅，都已經飽和，產能嚴重過剩，對外出租的辦公樓多了，自然就不好租了，空置率也就高了。

二、寡頭經濟：兩極分化嚴重，中高端辦公樓市場變窄：

現在經濟的發展越來越走向壟斷，兩極分化嚴重，處在壟斷地位的公司一般都有自己的產業園、辦公樓（例如阿里巴巴、騰訊、百度、京東、小米、360等），而處在下游的公司又沒多少實力去租中高端的辦公樓，於是定位中高端的寫字樓就比較尷尬了。

三、互聯網經濟的發展，辦公方式在逐漸改變，家庭辦公越來越多：

互聯網經濟不僅改變了傳統的門店銷售模式，也改變了人們的工作方式，越來越多的人選擇了家庭辦公，自由職業，而隨著社會分工的越來越細，大而雜的公司模式或許將被改變，很多公司更願意將許多繁瑣的工作外包給其他專業的公司或個人來做，這樣不僅本公司需要的員工少了，而且也養活了一大批家庭辦公模式的小微公司和個人。

四、租金成本越來越貴，中小企業不堪重負：

這個很好理解，在這裡就不贅述了，房價的上漲催生了高租金，中小企業為了降低運營成本，會選擇舊辦公樓或者小區辦公。

K濤資本

現在的辦公樓確實越來越難租出去。

今年1月，耗資142億、高度632米的上海中心大廈（Shanghai Tower）正式投入試運營，它也超越了旁邊的上海環球金融中心，成為中國第一、世界第二高的建築。

但該摩天大樓目前僅有60%的辦公空間被承租出去，而上海其他毗鄰的高端寫字樓，整體入駐率能夠達到85%以上的水平。更令人震驚的是，目前實際上僅有三分之一的空間有租戶進駐。

2016年第三季度，中國四個一線城市的寫字樓平均空置率為9.2%。

而在二線城市中，辦公空間的需求更為疲軟，總體的寫字樓空置率達到28.3%。在中國西部城市重慶，截至去年第三季度末，全市的寫字樓空置率更是高達43%。

對此我分析，造成摩天大樓招租難的原因主要有以下幾點：

1、體量龐大

摩天大樓由於體量龐大，相當於4至5個常規項目同期竣工，在招商上面的挑戰比常規項目大很多。

2、新興商務區的衝擊

現在城市商務區不在是市中心一個，而是誕生了不少新興商務區，在價格和政策上優勢明顯，與核心商圈形成了直接競爭，尤其是新興商務區帶來的分流效應以及對優質客戶的搶奪，市場需要一定時間進行消化。

3、虛榮心作祟

世界上很多人之所以瞭解一些名不見經傳的中國城市，就是因為那裡建造了摩天大樓。摩天大樓可以成為一個城市“經濟成功”的象徵。

但這也造成了不少城市，以更加看得見摸得著的方式展示經濟發展的強烈動機——修建摩天大樓，而不顧當地的實際需要。

比如在全國最貧困的省份之一貴州，省會貴陽即將建成兩座335米高的74層高樓。可在貴陽這樣的城市，很難為這些辦公空間找到高品質的租戶。伴隨著建設熱潮而來的肯定會有浪費，因為供需之間存在著脫節。

城市研究所

我是作為建築設計領域，對於辦公樓的情況瞭解一二，大致說一下

去年一個新的項目上海中心大廈花費一百多個億建造而成，號稱國內第一高的建築，據聽說只有一半多成功租出去，而其它辦公樓也是如此，空置率都很高。

1、樓層太高體量太大，招商任務太難完成，雖說高點的樓層好，辦公效果高，但是多數商家不會選擇太高的樓層。

2、建造本身問題，絕大多數的辦公樓租不出去都是超高層，規模體量大的樓層，而一般樓層入住率滿滿的，這就因為虛榮心的問題，總想著在某一城市某一區域豎立一座地標建築，就會使這成為經濟中心，人們就會爭先恐後的來入住，這是錯誤的概念。

3、城市規劃，商務區建立的衝擊

如今多數城市由於政府部門管理得當，要求地級市規劃部門建立屬於自己的商務區，這一區域的建立嚴重 影響了其它區域的辦公樓，導致商戶流失，造成極其不平衡的空置效益。

以上便是我的回答，希望對題主及所需答案的朋友們有個一幫助，謝謝@BIM建築設計

家居設計那些事兒

傳送門

調查||觸目驚心！寫字樓空置率竟高達57%！

原創2016-03-16若水鄭州地產

作為一枚小白領，也曾日夜做著投資發財的夢，幻想自己和心愛的人經營一家小店，白頭到老，或是購置一處寫字樓將它出租，然後按時坐等收租，輕輕鬆鬆地過完這一生，從小包租婆變為老包租婆。然而我最近走訪了一些寫字樓和商鋪，高的嚇人的空置率讓我的夢變得不切實際，直至破碎。前些天，鄭州地產暗訪了鄭東新區金水東路的楷林IFC、雅寶東方國際、以及高鐵圈附近的寫字樓綠地之窗、升龍廣場、凱利國際中心、建正東方中心等，具體調研了它們的空置率和價格等數據。

本文寫字樓空置率的計算方法 單層的空置率計算方法為：每層空租的房子/每層的戶數總和；

整棟寫字樓的空置率計算方法為：各層空置的房子總和/整座樓的戶數總和。

綠地之窗空置率：35%

我首先來到了東風南路地鐵口附近的綠地之窗，我從大堂側方的貨梯進入，開始逐層調查。2層、3層都空置，未裝修，一片廢墟，空無一人，電梯間也漆黑一片，伸手不見五指，著實嚇了我一跳。

綠地之窗貨梯↓↓↓

未裝修樓層↓↓↓

綠地之窗雲峰座25/29/30/31/36層整租，7/8/9/10/11/13/15/16/34/35層空租一半左右；寫字樓整體空置率大致為35%。

綠地之窗雲峰座空置房屋↓↓↓

綠地之窗房屋面積有100多平方米的，最大的面積是200多平方米的。

20層以下均價約2元/平，20層以上均價為每平2.5元、2.6元左右，春節過後房租價格沒有上漲。

雅寶東方國際空置率：48.3%

雅寶地處金水東路和東風東路交匯處東100米，整體空置率在48.3%左右，其中，17/18/19/20/23全部空租，而且都是毛坯房，日租均價在1.8元/平、1.9元/平左右。

雅寶東方國際空置房屋↓↓↓

楷林IFC空置率：45.7%

楷林IFC分為ABCD座，我隨機調研了C座，空置率為45.7%， A座推出時間較早，可能空置率會低一點，調研數據僅供參考。

其中C座7/13/22/24/25層整層空置，10/12/14層空置一半，8/9/11/17/18/19/20/21/23層滿租。

楷林IFC空置房屋↓↓↓

楷林IFC面積最小的有70平方米的，還有100多平方米的，200多平方米的。

房子價格每平米2元、2.5元左右，3元每平方米的也有，主要看業主的定價，新的一年價格和去年沒有什麼變化。

升龍廣場空置率：37.5%

走到高鐵圈附近的升龍廣場樓下時，很明顯看到升龍廣場的底商大部分都在招租，寫字樓的環境比起楷林IFC檔次低了不少，我隨機調研了距離路口最近的那棟寫字樓。

其中3層全部空租，6/12/15/19/20/22層滿租，其他樓層大概空置一半左右；綜合空置率約為37.5%左右。

升龍廣場空置房屋↓↓↓

升龍廣場租金價格，毛坯房均價1.3元左右，簡裝修的每平米1.8元左右。

凱利國際中心

空置率：57%

凱利國際中心是這次我調查的幾個寫字樓項目中空置率最高的，高達57%。進入寫字樓之後，一股荒涼和悽慘的空氣頓時撲面而來，只有為數不多的公司在辦公，許多樓層的燈都是關閉的，有個別房屋在裝修，整個空氣被裝修的氣味瀰漫。

在這次調查中，A座的3/4/15/16/18/18/19/21/26/29層空租率為100%，5/6/27層空租6分之5，只有14/20/28層是滿租。

凱利國際中心空置房屋↓↓↓

凱利國際中心房屋面積有140平方米的、340平方米的。均價在1.5元左右。

通過這次走訪我發現，許多投資類的公司都關門被查封或是處於倒閉關門狀態，上圖就是凱利國際中心看到的一家，類似的情況見到的還有很多。

建正東方中心空置率：32%

正商建正東方中心位於東風東路與商都路交會處東800米路北，總佔地面積44畝,建築面積27.89萬平方米，由河南建正房地產有限公司開發，正商物業管理。

寫字樓也分為ABCD座，其中A座3/4/5/6層全部空租，15/16層空2分之1，25層空5分之4，8/18層空5分之2，7/9/10/11/14/19/22層整租，綜合空置率為32%左右。

建正東方中心空置房屋↓↓↓

寫字樓面積有100多平方米、200多平方米的。租金價格大概在2元左右。

追根溯源：經濟環境大調整、商業模式的變化

從2014年開始，經濟環境的大調整，全民經濟都受到了互聯網思維的衝擊，鄭州市的寫字樓市場更是受限於河南省整體的經濟結構，下滑幅度比較大。

2015年，鄭州寫字樓整體市場銷售壓力比較大，一方面是鄭東CBD、龍湖副CBD、金水路、高鐵站寫字樓圈等鄭州寫字樓的核心區域，不斷有新盤入市，2015年鄭州純辦公物業供應面積96.99萬平方米，同比2014年上漲13%；另一方面，寫字樓市場需求萎縮，2015年鄭州寫字樓市場銷售僅有71.72萬平米，同比下滑34%；銷售均價也一路走低，2015年純辦公類產品銷售均價僅為10593元/平，是近5年的最低價格。

商業地產和商鋪也是一樣。現在電子商務已經如此發達，一部分人對馬雲baba路轉粉，尤其是龐大的白領大軍，苦於沒時間逛街購物，只好習慣網購和收快遞的購物模式。實體商業處境危險，商業地產也鶴唳風聲。

以前的商場，人們純粹是為了逛街購物買東西，被吸引去逛街的是實實在在的實體經濟，但是現在大家去商場是為了吃飯、看電影，等待的時間空隙才有興致去逛一會兒街，遇到心儀的東西買下。少了人流量，商業地產就是一潭死水。

寫字樓投資價值不再，建議遠離

以上的這些寫字樓，只是我隨機探訪的幾個，在這一路上，一棟棟摩天大樓鱗次櫛比得排列著，林林總總、高樓林立、比比皆是。比如，高鐵圈附近的嘉億東方大廈、文化產業大廈、永和宇宙星、臺商大廈、亞新廣場等，鄭東新區CBD商務外環、內環的兩圈大廈，以及金水區、管城區等各區域的寫字樓，太多太多了。

包括西區已建成幾十年的裕達國貿現在還仍有空租，這些空置率足以讓鄭州市場上的寫字樓庫存嚴重飽和，開發商沒必要繼續拿地建寫字樓了，想想辦法趕緊把手頭上的庫存處理掉再說別的吧。

對於投資客來說，購買寫字樓也不再是好的投資渠道，買了也是空置著，就先別說賺錢升值的事兒了，什麼時候能回本都是個難題？

但是後期好的物業能給客戶帶來一些好的用戶體驗，也能幫助寫字樓保值增值。

我最近的一次探盤，我問置業顧問，你們的商鋪投資價值大不大？這個置業顧問還挺實在，回我說：“說句良心話，現在投資商鋪、寫字樓，形勢真不行了，還不如投資住宅的回報率高呢。” 這一圈考察下來，我投資的心徹底破滅了。

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今天下午吃過午飯，去看寫字樓，準備物色一個辦公場地。 驅車來到河南電視臺對面的工業和信息廳大樓，據說前幾年這裡寫字樓很緊俏，我們隨手按了一個樓層，結果到了一個17樓，樓層的一半都是空置的。

實在讓我有點小意外，這個位置最早算是鄭州的北大門的黃金地段，對面是河南電視臺，身後是徐寨，2012年前後這裡人流如織，車水馬龍。今天徐寨拆遷，人流大幅減少，加上交通擁堵，很多公司都搬遷到三環以外了。

有時候不關注某一個方面的諮訊，不知道的行業變化如此之快，不過仔細想想事情都是有原因的。也許未來幾年，全國各地的寫字樓，都會面臨空置率日益升高的現象。

我覺得主要有以下幾點造成： ①盲目規劃建設 一個城市的建設初期，首先規劃的就是寫字樓，商業中心，地方政府和開發商都盲目規劃和建設，導致過量的寫字樓，加上實業效益下滑，成本上漲。大量的寫字樓消耗週期拉長。

②電商衝擊 互聯網日益高度發達，電商的高效便捷，低成本化，讓越來越多的小公司特別是銷售型公司，為了降低成本，放棄了寫字樓辦公。電商和移動互聯對線下商業物業的衝擊極大，透過下圖表就明白了。

上圖顯示國內幾個主要城市商業用房的消化週期，成都167.8個月，需要14年，最短的北京也需要2年來消化，鄭州作為新興一線城市也需要12年的消化週期。

好在2017年政府已經鼓勵在國內十幾個租賃試點城市進行“商改租”。這樣以來把空置的寫字樓和廠房改成租賃住房，即緩解了城市中心的住房緊張問題，又解決了閒散資源浪費的問題。

這是我的個人看法，也是我今天的親身感受引發的思考。

舞棟人生

我是吳懟懟，虎嗅、36氪、鈦媒體、產品經理等專欄作者、前澎湃新聞記者。下面是我關於本條問題的一些看法。

1、實體經濟下行，房租成本遞增。

前不久《每日人物》發表了一篇名為“交不起房租的外企，正從國貿CBD大逃離”的文章，文章中提到：“根據中原地產的數據，如今國貿三期的租金最高已達到了1500元（每平米每月），東邊的財富金融中心與環球金融中心的均價是580元，京廣中心要價也不低，均價630元。”由於政策優勢不再，租金年年攀升，昔日輝煌無比的外企如今正在慢慢退出CBD核心辦公樓。

不單單是北京，這樣的尷尬局面正在許多城市辦公樓裡上演。首先是受到互聯網產業衝擊的實體經濟，緊接著互聯網的泡沫也開始被戳破，跑路的P2P企業，不靠譜的創業公司，一家又一家多米諾骨牌似的接連倒下，不少商業辦公樓人去樓空。

2、眾創空間模式遇冷，切入點很重要。

閒置的辦公樓總是要出租的，一家公司租不起，可以歸整歸整，租給兩家、三家公司共同使用，加上曾經的“大眾創業，萬種創新”熱潮，一時間聯合辦公的眾創空間模式大紅大紫，各種創業孵化器如同雨後春筍般冒出來。

然而這種看似有創意的眾創空間出租辦公樓模式，本質上來看，也不過是二房東合租模式，當熱潮退去，眾創空間面臨的仍然是租金高昂，租客業務沒有長足發展，續租乏力，生存維艱的現實。

反而是一些並不以整租辦公樓這種重資產模式的眾創空間，發展出了自己的特色。比如與地產商和物業合作運營的“夢想加”以出色的空間設計和智能辦公為自身核心賣點，走出了一條與眾不同的發展道路。

3、互聯網消除了空間距離，辦公地點的重要性被進一步弱化。

一個直觀的感受是，從前的網紅多集中出沒於北京三里屯等地，如今，得益於互聯網的傳播優勢，我們看到越來越多的小鎮青年和農村青年在網絡走紅。而這些網紅背後是一系列新媒體廣告和農村電商的產業鏈。

隱居深山的李子柒穩坐古風美食短視頻博主頭把交椅，廣西農村的甘有琴做電商一個月收穫40萬營業額，抖音網紅報價單上頭部前三十名網紅，一大半都身處二三線城市。互聯網正在消除城市距離，也讓辦公樓辦公模式進一步弱化。

城市辦公樓難以出租的尷尬現狀，從來都不是一朝一夕突發的事情，說到底是高價的租金與難以負擔租金的創業者租客之間難以協調的問題。但需要租用辦公樓辦公的公司依然眾多，希望未來兩者之間能達成和諧局面。

吳懟懟

很簡單！

時代進步了，這是好事——並非經濟衰退。

早些年，如果你去逛中關村的海龍大廈、中關村e世界、鼎好大廈，你會驚訝地發現，那裡真是人潮流動呀！

那時，老家的親戚朋友常託我到中關村買手機，而我也樂意幹這事，最多的一年，我到中關村給朋友們買過十幾次手機——那時年輕，現在想來也是挺無聊的！！

之後，我開始在網上買電器，然後中關村那邊就是——好多年沒去了。

這告訴我們，只要絕大部分商家把陣地轉移到網上，那麼實體的辦公樓就會越難租出去。

愚以為，這是好事，不能完全說成是經濟衰退。

人類總是想以最低的成本來賺錢，所以，此事無傷大雅。

實際上，現在的城市辦公樓，它雖然有很多好處，但缺點也越發明顯。

比如說，辦公樓大多在鬧市區，而鬧市區的各種租金都很貴，這無疑會增加在辦公樓上班的員工的租房成本。

辦公樓在大褲衩，而某員工的家卻是在天津，此時，你要麼在大褲衩周圍租房子住（很貴），要麼跑到更遠的燕郊租房子，到了燕郊你猶豫了幾下，一發狠，道：M的，既然在燕郊租房子，為何不直接從天津直接乘坐城際列車上上班呢？

某公司的辦公大樓在北五環，而某員工的房子在南六環，靠，每天跨越11環，每天的上班路程耗時5個小時。

你說，這不怪那個辦公大樓，這名員工就不應該去那個位於北五環的公司上班，因為上班路途太遙遠！

且慢，你既然認為，某個人不適合去某公司上班，而原因是因為距離，那麼，你就從一個側面承認了固定辦公大樓對人才的限制。

比如說，鳳姐住在北京的南六環，而有一個公司呢，位置在北六環，真的，鳳姐特別適合這家公司，而這家公司也特別需要鳳姐這種人。

但是，只是因為鳳姐家距離公司比較遠，上下班特別不方便，所以鳳姐就不該去這家公司嗎？

不！

這對於鳳姐是損失，對於那家公司更是損失！

別以為損失最大的是個人，其實最大是公司。

所以，城市裡的辦公樓對於人才的流動和利用，其實是有阻礙作用的，而且，這種阻礙將越來越明顯，對此，我深有體會。

為什麼城市裡的辦公樓越來越難租出去了？

其中一個原因是：它阻礙了人才的自由流動，它增加了人才流動的成本！

So，我天天在家辦公！

寒木釣萌

城市的寫字樓難租可不是一時現象，而是長期都有，因為寫字樓一直持續供應，可以租得起的企業又有限，再加上連年上漲的租金、可替代的辦公場地越來越多等各種原因更是加劇了難租的窘境。

1、地產投資過熱，商業寫字樓太多

近十年來，中國經濟持續增長，儘管經濟增速放緩，但是取得了舉世矚目的經濟成果，很多房地產企業紛紛把目光投向商業寫字樓這塊“肥肉”，接連搶佔拍地，相信中國商業地產潛力無限，這也造成了中國寫字樓供給過剩。

以一線城市北上廣深的寫字樓來說，我們可以用租賃去化率和房客比兩個數據指標來進行說明，它們是用來衡量一個城市商辦市場的供給和消化情況。租賃去化率，它是用城市月成交量除以城市供應量。通過上圖可知，2016年，北上廣深四大一線城市租賃去化率都小於25%，說明寫字樓租賃消費不足。

另一指標房客比，指的是租賃商辦物業的企業選擇範圍的程度，這個數字越大，說明商辦寫字樓選擇範圍越廣，可提供的數量多這。同樣地，房客比的數據跟租賃去化率的得出的結果一致，印證了辦公樓供應過多的事實。

2、日益上漲的租金成本

除此之外，無論是租房、買房，亦或是現在的商業辦公樓，都面臨著租金上漲的局面，上漲的速度明顯快於打工族薪資和企業利潤增加的速度。現在，很多商業寫字樓的租賃期就相當於上漲期，等合同一到期，發現如需續約要交更高的租金，這也是出租方之所以籤短期合同的原因。

對於有辦公用地需求的企業來說，除了需要面對經濟下行帶來的不景氣市場，還要承擔日益高企的經營成本，例如用人成本、租金等等，那麼他們就會去削減可避免的高租金成本，也就不會去租城市的辦公樓。

3、大多數企業租不起商業辦公樓

圖為：上海商業寫字樓的行業佔比

另外，有需要租用寫字樓的企業，往往都是盈利能力強或者規模大的企業，包括金融、TMT（科技、媒體和通信）、製造業等行業。當然，這裡的製造業是指大型製造業的公司總部，例如寶潔的總部在廣州CBD珠江新城，佔據了一棟甲級寫字樓的70%的面積。

然而，中國絕大多數的企業都是小微企業，這個比例達到78%，通常它們都會面臨融資難的窘境，這個也是中國老大難的問題，每年兩會都會被提及。而且，小微企業的盈利能力比較弱，因此更不要說去負擔租金最高的商業寫字樓。

4、性價比的產業園比比皆是

還有就是我們的企業觀念也轉變了，不會把辦公樓選址在熱門地段的科技園或者CBD，更加註重性價比高的新興產業園，這些地方往往都在介於城市郊區與城區的邊緣地帶，交通和基礎設施都較為完善。

總而言之，隨著中國經濟不斷髮展，房地產公司會加大在有潛力的城市進行商業地產的投資，對於他們而言，投資是一盤大旗，算的是總賬，在難租的情況下，只要正常運作仍然能夠賺錢。

金十數據

為什麼城市裡的辦公樓越來越難租出去了？主要是量太大了，庫存過多，中心城市中心地段的寫字樓還好，非中心區的很多都是空置。

空置率過高，寫字樓難租出去，主要有兩個原因：

一，盲目建設。

我們知道，一個城市開發建設，首先規劃的便是寫字樓、mall等，因為這些東西代表著繁華，城市中心繁華地段，哪裡不是寫字樓和商場林立，所以，地方政府和開發商一開始就盲目規劃，建設了大量的寫字樓。

當然，如果沒有互聯網，這些過量的寫字樓也會被逐漸消耗掉，問題的關鍵，互聯網來了，電商來了。

二、電商衝擊

電商的來臨，對整個商業物業行業衝擊極大。來看一張就明白了。

上圖是幾個主要城市商業用房的消化週期，成都消化週期長達167.8個月，也即14年，去化週期最短的北京，也需要2年。