在瞬息萬變的地產行業，有動輒千億的龍頭企業，有不斷追趕的後起之秀，更不乏因勢上位的黑馬角色。近幾年隨著一二線城市相繼出臺調控政策，以及國家大力推行的三四線去庫存戰略，以深耕三四線為主的中梁地產藉此實現業績的飛速增長，中梁地產憑著高速擴張在一眾房企中逐漸顯山露水，成為近幾年最不容忽視的黑馬之一。
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然而這匹地產界的“黑馬”最近卻事情不斷，作為百強房企30強中唯一一家未上市的企業，今年5月初終於宣佈正式啟動IPO，僅僅不過半月，5月14日中梁地產CFO羅俊辭職的消息便傳出。羅俊正是中梁地產IPO的操盤手。在行業人士看來，全速前進中的中梁地產，需要一位極賦財技的管理者來解決擴張中的槓桿、融資乃至上市等問題，而CFO的離開，對於IPO進程中的中梁地產而言，又將帶來一次重新調整。
拿地、銷售雙擴張
中梁地產起家於浙江溫州，雖然一開始在全國範圍內的名氣並不大，但是在溫州這個曾經經歷過頂峰和低谷的地方，中梁地產是龍頭房企。為實現規模的快速增長，強擴張、快週轉漸成為中梁的發展模式，2016年中梁地產將總部搬遷至上海，正式開啟全國化。
首先體現的就是在土地儲備上的雄心，2016年，中梁全年拿地68宗，拿地金額246億元，平均五天拿一塊地，與2015年共錄得21宗地塊，拿地金額93億元相比有了近3倍的增長。2017年上半年就已斬獲54宗地，拿地金額超過200億，在拿地金額和規劃面積上位列第14位和第6位，平均三天拿一塊地，全年拿地金額294億元，新增土地建面921萬平方米。2018年1-4月份，中梁地產耗資284億元，拿地1172萬平方米，金額接近去年全年，拿地面積已超去年。
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其次從近三年的銷售業績來看，2015年中梁地產的銷售額為168億元，2016年為336.8億元。2017年中梁以757.9億元的出色成績位居行業銷售榜單第25位，同比增長近125%，在500億元以上規模房企中同比增幅第一。這也是繼2016年以來，中梁銷售業績連續兩年翻倍增長。根據克而瑞2017年房企銷售額榜單，2017年中梁以757.9億元的銷售額位列全國房企第25名。
2017年7月，中梁召開半年度經營工作會議時，在內部提出2021年實現銷售突破1400億，資產管理規模突破3000億。為此中梁地產也在朝著目標奮力前進，據數據顯示，2017年中梁地產全年銷售額達到794.5億元，排名上升至25位。2018年1-4月，中梁地產以474.7億元排名躍升至第12位。
多元化融資財技：發債+銀行+信託+跟投
快速拿地擴張意味著需要有強大的資金支持，中小型地方性房企在缺失上市平臺的融資渠道之下，融資成本必然相對較高。中梁地產背靠著中國最大的借貸公司——溫州，融資一點都不含糊，他的多渠道融資方式曾一度為眾多中小型企業提供了一些啟示。
傳統銀行信貸方面，與銀行、金融機構達成戰略合作關係。中梁地產先後取產得了民生銀行、浦發銀行和中信銀行的綜合授信，20多家銀行累計授信800億元；金融機構合作方面，與安信信託、杭金投集團、鼎信長城等達成戰略合作。與金融機構的合作，為中梁地產實現輕資產運營、規模跨越式增長以及提升企業的盈利能力增添了強大的助推力。
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信託方面，中梁地產已經於2017起步，聯合四川信託、安信信託、中信信託等發佈了多個房地產信託計劃。據用益信託網數據顯示，截止2018年5月，其累計信託發行規模約為230億元，多以項目公司股權為融資標的。
公司債方面，2016年6月16日，中梁地產經中國證券監督管理委員會核准，以中梁地產旗下子公司梁商資本為主體，首次公開發行2016年公司債券，募集資金達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級別為AA級。通過發行公司債，助其降低融資成本，優化債務結構，提升獲取利潤的能力。
“地產+金融”雙輪驅動。中梁地產形成了”地產+金融”雙輪驅動的戰略，通過成立私募基金管理公司——梁商資本，主動進軍金融行業，充分發揮自身特有優勢，圍繞 “產融結合”，佈局地產金融，在資源深度整合之中實現共創價值、共享價值。
上市融資成剛需
業內人士分析，像中梁地產這樣的房企壓力非常大，規模擴張帶來龐大的資金需求，加上監管部門對信託融資方面嚴格限制，融資非常的緊張，銷售端又各種限制，預售審批發放又很嚴格，對於未上市的中梁又會多一層融資擴張桎梏。很顯然依靠中梁原有的融資模式已不能滿足要求，而上市後將有利於海外發債，銀行間的融資等，這也是中梁迫切需要上市的關鍵因素，也是謀劃長期的低成本融資平臺極為迫切的需要。
一直以來，面對3000億元的擴張目標，處於進擊的中梁急需一個符合其擴張路線且熟悉其財務風格的CFO，此前遊德鋒幹了幾個月就離職了。2017年6月，遊辭任綠地香港首席財務官後進入中梁；8月，他陪著中梁地產董事長楊劍一起牽手中信信託開拓融資渠道。但10月他就已離開了中梁。
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而後，曾任國內會計師事務所審計部高級經理、首創置業CFO、泰禾CFO等職務的羅俊接手，但是正在中梁地產緊鑼密鼓地籌備赴港IPO之時，負責中梁IPO事項的CFO羅俊卻已離職，羅俊在中梁的任期僅為4個月。羅俊加入中梁時，中梁正在開啟快速擴張步伐，進入中梁後，羅俊主要負責幫助中梁挖掘融資渠道，開闢新的融資平臺，在中梁制定IPO計劃後，羅俊主要負責籌備上市工作。
一般情況下，財務官的更換，更多是資金本身遇到了一些困難與問題，不能滿足企業當下的快速擴張、高週轉、風險管控、負債管理等需求，至少證明這些方面的壓力很大，所以頻繁更換CFO顯示了中梁地產當下規模急速擴張中對於資金的渴求。
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當然基於中梁規模擴張背景下對多渠道、低成本融資方式的迫切需求，雖CFO離職，但中梁地產上市仍會繼續推進中，業內人士分析，只要定價合理，中梁地產港股上市沒有太大問題。“在香港上市，不是難不難的問題，而是定價博弈的問題。”加上公司良好的經營與運轉無疑也會給IPO增加砝碼。中梁IPO是否順利掛牌上市我們靜候觀察。
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