前言：
象棋高手看棋都在幾十步以上，看的是全局，看幾十步，接下來幾步走得方能輕鬆自然。投資房地產同樣要看到10年20年後的趨勢，方正正確判斷三五年的趨勢。街頭象棋是一個人下，眾人指點，往往思路錯亂，投資地產要有自己的判斷和邏輯，方能從容不迫，本文僅供參考。
有讀者計劃首付40萬買一套單價16000元/㎡左右，面積40㎡的住宅公寓，問我怎麼樣，我覺得他之所以應該是在賭中國房地產會再持續高速發展20年，只是這個賭注有點大。
【1】
先說二個事：
第一、20年後，鄭州會坐穩二線城市第一陣營，會穩固高鐵樞紐城市地位，會成長為國家中心城市，建成區規模和麵積會基本定型，主城區更加繁華配套更加齊全，地鐵網絡基本成型。這都毋庸置疑，同時毋庸置疑的是人口也會基本穩定，預計1500萬 。
第二、農業稅改前，畝均產出一千塊，五百塊公糧後再去成本，接近賠錢，導致農村土地送人都無人接手，稅改革後，免公糧再補貼，農業才得以復活，農村孩子都知道事。在這個事的基礎上就很容易理解美國1元別墅事件了。別墅本身的確價值50萬美金，但每年要繳納1萬美金的房產稅，當這套別墅你自己不住、同時又租不出去、但每年還要繳納房產稅的時候，你就發愁了。結果是與其剷平不如1美金“送”人。
繼續看下文。
【2】
看二個數字！
900萬㎡和30萬人口。
900萬㎡，大約是鄭州市年均商品住宅開發面積。30萬人，大約是鄭州市年均增長人口。二者比值為900/30=30㎡，為新增人口人均居住面積，值非常合理，所以，過去20年，鄭州房地產十分健康，十分合理。
二者的關係是30萬人決定900萬㎡，30萬變化，900萬隨機調整。30萬怎麼變？在城市化接近尾聲的時候，全國形成“美國式網絡城市架構”，各地區城市人口將基本穩定。30萬這個數字預計在5年內出現逐年遞減，15-20年後，以3為中心的絕對值範圍內依據經濟變化而跳動。
當鄭州人口穩定在1500萬時，數量上講就不需要新房子了，一堆房企和成千上萬的地產人怎麼辦？集體去死嗎？顯然不可能。
屆時，房地產發現的大引擎就由現在的人口數量的增長轉為人均居住面積的增加和產品的淘舊留質立新。1500
萬人，人均33平米，總量是5億，如果增加至43㎡，就是要新增1.5億平米，按年均800萬計算，的確又可以再來20年，但隨著精神文明提高，在中國這個地少人多的特殊國情下，這個引擎不可能是主流。所以，開始今天的內容——未來的房地產市場如何淘舊留質增新！
【3】
當人口穩定對應的物業面積總量穩定在5億㎡後，房地產企業會繼續開發，新開發的將是絕對意義上的品質盤，
而市場每入市一批產品，就必須對應一批產品被淘汰。而被淘汰下來的這批產品雖然有一定的價值，但要面對房產稅的徵收，其價值則瞬間消失，要麼被淪為1元/套的別墅，要麼被推土推平。淘汰將從下面3大產品開始：
第一，95%的安置房！
不客氣的說，現在的安置房就是一個房地產市場的畸形產物。是，他們這一代是村民，不講究，那20年以後他們的孩子呢？那可都是從小在都市裡、在錢窩裡長大的，他們會繼續住在安置房嗎？顯然不會！而這類產品從品質到配套又是出奇的差，看看目前的產品走勢，這一類產品已經可以啟動處理計劃了。每當我想到這個數量，就為國家資源的浪費和資源浪費背後的霧霾生產而痛心不已。
第二，80%的公寓！
二房你可能住一輩子，三房也可能，但標準間呢？待房地產進入過剩時代後，請現在閉上眼睛想一想：公寓誰會來住，除了改造為酒店，還能幹什麼？公寓的本質就是過度性產品，面對暫時無錢置業的客戶，面對剛畢業的大學生，而被過度之後呢？這些產品將重新進入市場，加上新進入市場的公寓，這類產品將會愈積愈多，最終成為市場一大毒瘤。還好，鄭州是大城市，大都市，對於品質好，物業好，設計兼具酒店稟賦的品牌公寓仍有未來，佔比目測20%。
公寓圖片。
第三，40%商品房！
首先，被淘汰的是絕大部分無地下車庫、無物業的老房改房和老家屬院，這類產品雖然有位置，但沒產品，下面我會說位置的因素。其次被淘汰的就是過去20年很隨意開發的高容積率剛需房，諸如曼哈頓，諸如鳳凰城，諸如美林河畔。
鄭州的三死將首先從這幾類產品開始死亡，這個淘汰過程我簡單做了個圖。第一張圖是房地產完全飽和後人和房子的對應狀態，後二張圖是飽和後人和房子對應的發展趨勢。
如下：
重要結論：
房地產永遠不會進入過剩時代，所以說在發達國家房地產也是支柱，房地產在人房平衡後，就會迅速進入產品淘舊留質增新時代。一旦進入這個時代，我說的上述三類產品價值將迅速驟減，一旦房產稅疊加，其將一文不值。
小編絕非危言聳聽，結論也不是信口開河，道理和邏輯從開始已講清楚，我的意見僅供參考，置業還需自己決定。
當然，其價值的驟減不是到過剩時代才開始，現在已經開始了，仔細研究你會發現，這類產品在過去幾年中增值的幅度已經遠遠小於品質樓盤了，是不是覺得思細級恐？
同樣，上圖只是示意，真正的置換過程不是直接置換，而是逐步置換。
如下：
【4】
淘舊留質增新。
未來新增的產品只會越來越品質化，上述三種產品會被逐級淘汰，同樣，也有3類產品會被“留質”而留下來，留質，即：品質好的產品或成為百年建築，在這個大浪淘沙的過程中，愈發珍貴。
第一、市區品質高端大宅。
未來，市區還是市區，還是配套最成熟交通最完善的區域，在市區內的產品，拼的就是一個字：品質。這個品質有三個重要的指標：非城改、低容積率、建築本身質量好，在這三個指標之下，物業很難不好。這類產品在主城市配套越成熟，交通越完善，地鐵網越發達之時，其物業價值也會越高。
代表樓盤：泰和、世玠，知園。
產品區域佔比：20%。
上圖：代表產品分佈
上圖：東潤泰和的綠化及風雨連廊。
非城改，2.99容積率，中建三局樣板工程，項目已經交房。李瑋珉因為對小區的偏愛，設計了整棟270㎡大戶型，目前剩餘少量。
第二、新區核心資源豪宅。
鄭州的新區都有核心資源，從北龍湖的龍湖到濱河國際的蝶湖到綠博的中央公園，均是如此，沒有一個核心資源，都沒有資格作為鄭州新區組團之一。相比老城區面臨大批量的淘汰，新城區的淘汰比例是遠遠小於老城區，畢竟大多數新區是一竿子規劃到底的。代表樓盤：很多，金茂府、壹號院，美廬灣……等等。
產品區域佔比：40%。
上圖：融創中原壹號院入口效果圖。
北龍湖的80%，濱河的70%，常規新區的60%都是沒有問題的，而對於北龍湖，鄭州城市能級越大經濟越發達，其價值越凸顯，對於濱河國際，航空港區定位完全實現，其價值越凸顯，大部分新區的多部分產品都是沒有問題的。
第三、近郊地鐵洋房。
除了上述二個大家很容易想到的產品，今天要說的是第三種，近郊地鐵洋房。先說近郊和地鐵，第一，當千萬人口級別的城市發展到成熟階段，地鐵就取代汽車成為主要交通工具，而且地鐵幾乎沒有產品可以取代。以前我們總是說，鐵路網形成後鐵路樞紐城市的地位就下降了，這個結論正確的，驗證卻錯誤，因為我們只是沒料到高鐵會來。鐵路會發展成高鐵，但地鐵不會發展成高速地鐵。第二，近郊既能享受城市的配套，又能遠離高容積率的主城區，是未來高端車產品的集中爆發區。
有一點可以肯定：地鐵網越密集、越成熟的時候，這類樓盤的價值就越高，因為其郊區屬性越弱化，在郊區屬性弱化的前提下，其區域低容積率的居住舒適性越明顯，同時，此時市區的盤市區屬性越弱化，在市區屬性弱化的情況下，區域的高容積率弊端將會顯現。代表項目：康橋林語鎮。
產品區域佔比：30%。
上圖：林語鎮洋房效果圖。
上圖：林語鎮所在區域地鐵網狀圖。
康橋林語鎮可以說是最典型的近郊低密大盤，項目地處鄭州三大地鐵樞紐區域，2號線、9號線、11號線、17號線規劃均途徑該區域，項目洋房產品層層退臺設計，南北雙院，頂層送露臺，低密、地鐵品質產品，未來升值潛力巨大。
區域稟賦優異的近郊區域的產品，除了洋房外，其次就是品牌房企所開發的區域品質盤，這些樓盤也因為產品的區域稀缺而增值。
【5】
結語：
象棋高手看棋都在十幾步，甚至幾十步以上，看的是什麼，是全局，是大勢，看到幾十步，接下來的幾步走得方能輕鬆自然。投資房地產同樣如此，要看到10年20年後的趨勢方正正確判斷三五年的趨勢。
街頭象棋最常見的場景是：一個人下，一群人指點，其中特點是：大家都愛指點佔優勢的那一方，因為這可以保證自己指點的正確性
。投資房地產不能這樣，指導你買房的各類聲音很多，你都聽你就暈了，重要的是，你要有自己的分析和判斷。所以，鄭州地產三生三死僅供參考。閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
