07.12 2018年房價將繼續上漲

下半年我國住房市場的結構轉換與動能變化

進入 2018 年下半年，中國住房市場內外部形勢出現了一些令人關注的重大變化。與此相適應，住房市場結構也將發生新的變動，三四線城市房價上漲動能減退。

從外部環境看，國際經濟形勢複雜多變，住房市場不確定性顯著增加。複雜的外部經濟形勢有可能影響公眾對宏觀經濟走勢和金融市場運行的預期，從而增大住房市場短期風險。中美貿易條件變化將促使中國產業升級轉型與結構優化，從而間接影響國民收入結構和區域經濟結構。這兩種結構變化都將對未來房地產市場格局產生深遠影響，城市房價長期不確定性增加。

從市場基本面看，由於我國尚處於城鎮化和工業化進程之中，仍存在大量的住房真實需求作為房價支撐。當前沒有采取貨幣刺激的辦法來支撐房價的必要性，住房市場具備軟著陸的經濟基礎。

從融資條件看，住房信貸市場持續趨緊，但房貸利率仍處歷史正常水準。全球金融去槓桿進程仍在繼續推進，美元進入加息週期。實人民幣市場利率上升，多支貨幣基金的年化利率維持在 4% 以上。雖然國家政策層面對首次購房的支持態度沒有發生變化，但市場融資成本的提升，仍導致各商業銀行自主調高了首套房貸利率。據融 360 等數據顯示，2018 年 5 月全國首套房貸款平均利率為 5.6%，相當於基準利率 1.143 倍，環比 4 月上升 0.72%。在 2014 年 11 月 22 日之前的長達 10 年時間，房貸基準利率大都在 6.8% 以上。儘管當前房貸實際利率持續攀升，但仍未超出歷史正常水準，對房價影響極其有限。如果市場房貸利率在此基礎上繼續上升，房貸利率水平將逐步進入歷史偏高區域，那時對房價將產生較大抑制作用。

從政策面看，在 " 因城施策、露頭就打 " 的策略下，限購、限售的城市繼續增加，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018 年 5 月，住建部就房地產市場調控問題，約談了成都、太原兩市政府領導，並在約談中提出要認真落實穩房價、穩租金的調控目標。這是政府首次對租房市場也提出了調控目標。此前，住建部還約談了西安、海口、三亞等 10 個城市政府領導。海南省在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。在三四線城市中，2018 年 5 月遼寧丹東出臺了針對住房投機的提高首付比例及限售等措施。2018 年 6 月湖北宜昌宣佈在城區範圍內購買商品住房限售 2 年。2018 年 6 月 28 日，住房和城鄉建設部會同中宣部、公安部等七部委聯合發出通知，在 30 個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四線城市。調控政策向三四線城市深入，有利於房價的總體穩定。

從市場供給看，各地住房市場漲多跌少，部分城市新房供求嚴重失衡。2018 年上半年，除了 2016 年來第一波房價上漲城市如廈門、鄭州、廊坊、上海等還在下跌外，其他城市大都在上漲。北京等城市止跌回漲，西安、重慶等部分熱點城市仍處於房價快速上漲區間。在部分城市新房供應不足、實際房價大漲的背景下，當地政府對新房價格進行管制，造成一、二手房價格嚴重倒掛。遠低於市場價格的新房上市即被搶購，新房市場出現一房難求的局面，成功購房的概率與收益均堪比中大獎。截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳 8 個城市公佈了搖號購房政策。新房供求嚴重失衡的直接原因是 2014 年以來受去庫存政策等的影響，新房供應相對萎縮而需求快速增長，對新房的價格管制不僅難以平抑房價反而成了套利工具。新房供求嚴重失衡背後更深層次的原因，則是當前的城市化已經告別粗放時代，進入追求城市品質的新發展階段，城市人口承載力相對下降。

從市場需求看，棚改貨幣化安置比例下降，將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的作用。儘管棚改的貨幣化安置並不一定強求在當地購房，但在現階段特定歷史條件下，三四線城市大規模的棚改貨幣化安置大幅推高了當地的房價，並對二線城市房價上漲形成一定支撐。這些特定條件包括：經歷了 2016 年以來的一輪大漲，一線城市房價極高，並採取了最嚴格的限購政策，同時對外進行人口疏散；二線城市房價很高，並採取了相對嚴格的調控政策；三四線城市對購房少有限制，住房總價相對較低，部分城市還有購房獎勵政策；地域相鄰的三四線城市，棚改項目大量同步推進。於是，在貨幣化棚改的第一階段，在當地購房成為主流。由於三四線城市及縣城市場容量狹小，庫存絕對量不大，短期內大量拆遷家庭拿著高於市場價的補償款湧入市場購房，造成房價大幅上揚。隨著三四線城市住房去庫存階段的基本結束，棚改貨幣化安置比例下降成為必然。2018 年以來，不少地方政府在部署棚改工作時，明確提示了棚改政策由貨幣化安置向實物安置轉變。受此影響，二三四線城市住房供求矛盾將有所緩解，市場將出現降溫。另一方面，除了棚改貨幣化安置需求，三四線城市仍有較大的住房潛在改善性需求和人口城市化需求。貨幣化棚改比例的下降，並不會帶來三四線城市房價的 " 自由落體 "。

基於以上因素綜合推測，隨著棚改貨幣化安置比例的下降以及三四線城市加入調控行列，2018 年下半年二三四線城市房價總體仍將慣性上漲，但漲速將有所下降，局部房價可能出現微降。部分一線城市止跌企穩，在蹺蹺板效應的作用下，資金可能重回北京等一線城市。北京等一線城市房價有再度上漲的風險，房價調控壓力將增大。