一、 住宅小區物業管理行業現狀分析
（一）政策法規滯後，物管行業舉步維艱。
目前中小城市針對物業管理方面的規範性文件還不多，隨著國務院《物業管理條例》的實施，雖標誌著我國物業管理步入了法制化軌道，但該條例很多規定過於籠統，缺乏操作細則，且部分政策和規定的可操作性已經滯後於當前的物業管理現狀。其他相關的物業管理配套政策也不完善，相關各方的責、權、利關係不十分明確，對住宅小區建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業管理主管部門依法指導和協調物業管理工作。另外在物業管理的市場準入、招投標、行為規範、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面缺乏具體性和可操作性，由此物業管理中產生的大量矛盾和糾紛便無章可循，往往得不到及時解決，尤其是在規範物業管理市場的運作方面，至今沒有一個具有針對性、指導性的文件和法律法規，使得現實中很多物業糾紛的解決仍處於無法可依的狀況，從而影響了物業管理行業的健康發展。
（二）行業人才匱乏，企業競爭實力不足。
隨著物業行業的快速發展和高檔物業市場的不斷擴大，只有具備專業背景、知識面廣、理論基礎紮實、溝通協調能力強、熟悉相關法律法規的人才，才能適應高質量物業管理服務的要求。行業的發展離不開人才的培養和引進，現代物業管理行業的興起也需要高素質的人才做中流砥柱。但物業管理行業發展還不健全，其社會地位和影響力還很低下，由於物業管理人員得不到社會的普遍尊重，因此各高校培養的物業管理專業大學生很少進入物業管理領域。傳統的物業管理行業由於定位為勞動密集型行業，所以員工的收入一般，有的地方物業管理員工的收入甚至達不到社會平均工資水平，這種情況把高素質人才阻擋在物業管理行業之外，加劇了行業人才的供需矛盾。同時大量的企業改制“淘汰”人員、自由職業者流入到物業管理行業從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業服務質量難以服眾，業主滿意度不高。多數員工文化水平不高，缺乏必要的文化知識和專業技能，沒有形成專業集團化的管理隊伍，導致其管理不夠專業化、標準化，服務難以到位，服務質量也不能得到保障，其直接影響了物業管理企業的競爭生存能力。
（三）業主缺乏認識，物管費用難以收繳。
物業服務企業收費難已成為行業不爭的事實，整個行業的物業費收繳率不足80%。有的業主對按時足額繳納物業管理費認識不足，拒交、少交物業管理費時有發生，還有的業主根本不知道也不想知道物業管理到底是幹什麼的，錯誤認為有沒有物業管理是一樣，小區照樣能安寧、整潔，業主因認識上的不足而拒絕交物業管理費；物業合同以外的特殊服務，物業公司如未及時解決，業主就拒絕繳費；有些業主對小區存在的“住改非”違章建築等現象認為是物業公司“管理”不力，以物業公司“不作為”而拒絕交費用，卻不知物業公司本就沒有執法權；小區各業主間產生矛盾糾紛，物業管理人員進行調解，結果致使一方乃至雙方產生對物業公司的偏見……，由此業主的種種非理性維權，導致物業管理公司的收入銳減，同時加大了收費成本，有的要通過訴訟才能收取物業管理費，物業服務公司提供的管理和服務運行成本隨之也大大增加。除了居民的觀念問題、經濟承受能力外，一個最重要的原因是一些業主對物業管理收費標準以及雙方的權責不明確，認為交了物業管理費，物業服務公司什麼都應該做，稍不如意就拒交物業管理費，一戶不交就會帶來消極連鎖反應。
（四）媒體負面報道，物業糾紛矛盾增多。
很多媒體為了追求新聞效應，受“注意力經濟”驅使，為了吸引更多的讀者，想方設法迎合讀者的口味，在物業管理這樣一個公權與私權、局部與整體、公民責任與業主權利的矛盾集中地，媒體和公眾似乎還找不到一個合適的語境。作為民生住宅行業，房屋的物業管理一直是媒體所追逐的對象，報道的物業管理行業負面的新聞事件太多，放大了物業管理行業的責任和過失，不僅使得社區糾紛的主因被歪曲，也使化解其糾紛的方向被誤導，加深了社會公眾對物業管理行業的偏見。致使物業管理在社會大眾中的形象大打折扣，從而導致物業管理的建設和發展舉步維艱。
二、住宅小區物業管理現狀對策建議
（一）建立健全法律法規體系。
對目前爭議較多的以及處在真空地帶的問題，及時出臺相應政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現的糾紛和矛盾方面做出具體規定，以化解各方矛盾，完善物業管理配套政策，明確各方的責、權、利。政府要通過自己的權威使物業管理工作有序、健康發展，對物業管理市場形成、發展所必須的文件儘快出臺，積極研究制定物業管理實施細則，明確物業管理公司和業主的權利和義務，要有較強的可操作性，使物業管理企業 是實際操作真正做到有法可依，違法必究。
（二）培養人才抓好隊伍建設。
公司的成敗，關鍵是人才培養。有一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍，是物業公司生存發展的根本條件，也是物業公司參與競爭，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引進一些具備相關專業知識與經驗的高層管理人員和專業技術人才，重視、合理並善於使用人才，保證社會先進管理專業人才在企業中能夠得到運用。物業公司不光注重引才，注重用才，更應注重育才。企業應加大內部培訓力度培養人才，通過培訓、績效考核、定期評比等手段，提高物業管理企業員工的自身素質，加強員工的業務培訓和技術培訓，打造一支技術精通、愛崗敬業、誠信服務的優秀團隊，以不斷提高物業管理的業務水平和服務水平，徹底改變行業面貌，提升業主的滿意率，從而提高物業管理公司的市場競爭力。
（三）加強業主有償消費意識。
人們對物業管理消費觀念的轉變有賴於對物業管理重要性的認識，要通過開展形式多樣、豐富多彩的教育活動，大力宣傳物業管理知識和物業法律法規，著力培養物業公司的服務意識、業主的市場意識，幫助業主正確認識物業管理、理解物業管理、關心物業管理、支持物業管理，加快物業管理的健康發展，使物業管理企業、業主之間建立對物業管理的科學認識和正確理解，明確雙方在物業管理中所處的地位、權利和義務，積極加強物業公司與業主之間的有效溝通與聯繫，促進雙方的相互認識，拉近之間的距離，使業主對物業公司產生信任的感覺，逐步轉變業主對物業管理的不合理偏見。引導業主樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務的對等統一，應當使業主認識到實施物業管理既可以提高城市管理水平，又可以給業主創造一個良好的居住環境，能更好地發揮住宅的“享受”功能，“發展”功能和居住環境的“陶冶”功能，提高物業的使用壽命，逐漸樹立業主正確的物業有償消費觀念和物業消費意識。
（四）加大宣傳構建和諧物管。
現代社會的宣傳效應不能忽視，物業管理企業應加強通過與媒體的合作，改變過去報紙、電臺對物業管理單一批評為主的現象，而應該除了對一些物業管理公司不負責任的做法曝光批評之外，還應大量宣傳報道物業管理所起的作用，及給人民安居樂業帶來的好處。並努力提高物業管理企業的服務質量和服務標準，完善服務理念，以提供優質服務得到廣大業主的認可，廣泛宣傳物業良好的精神面貌，鼓勵加強物業管理行業的政策宣傳工作，引導業主明白消費，通過多種形式和渠道加強與業主的深入溝通和交流，加強住宅小區的精神文明建設和社區文化建設，提高業主與物業管理企業之間的聯繫和相互認識，讓廣大業主瞭解物管、理解物管，進而支持物管。採取措施並加大力度逐漸樹立企業管理的良好形象和品牌形象。輿論導向應站在促進物業管理行業健康成長的高度，負責任地對行業內發生的各種事件進行客觀、公正地分析和報道。
（五）創建轉型集成物業服務。
目前眾多物業服務公司採用“一體化”管理格局，設有屬於自己的若干專業的分公司和部門，它們在產業發展上不成熟，與之關聯的保安、保潔、綠化、維修等專業公司不成規模，成本較高，這些使物業公司經營運作較為困難。一些物業行業的專業服務商專業化程度較高，物業公司將自己的某些業務交與專業服務商，從而為業主提供更好的專業服務。這樣，物業管理行業將實現管理層和作業層的分離，使作業層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現專業化。物業管理公司成為服務集成商，即專業服務的蒐集者和整合者，物業管理企業不再直接向業主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業公司，為業主提供服務。
鑑於中國房地產業的蓬勃發展，物業管理是一個有著廣闊的市場和發展前景的產業，只有不斷研究解決管理中出現的新情況、新問題，並提出可行性的解決措施，才能使物業管理健康、快速發展。物業管理作為其後續產業，必將隨之不斷成熟。成熟的物業管理市場，是由成熟的房地產市場、成熟的開發商、成熟的客戶（業主）以及成熟的物業服務企業來共同實現的。但是目前如何做好物業管理行業還需要各方面做進一步的探討和研究，歡迎大家暢所欲言。
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