有人說，利海糟蹋了雁鳴湖。
他不知道利海雖號稱32平方公里，但實際開發面積僅佔片區2%左右；他不知道簡單粗暴的開發過後，迎來的將是精細化開發時代；他也不知道在利海離去後，來了綠地、綠城、康橋、萬科、融創、建業、永威等近20家品牌開發商……
禍兮？福所倚！
樓八認為：利海之死是正面的，它的死，是用爛尾區域2%的土地給雁鳴湖片區一個充足的緩衝時間，迎來了更好的今天，利海之後，雁鳴湖重新定義了自己！
【1】重新定義範圍
利海前，雁鳴湖僅指湖周圍，而今，它範圍持續擴大。
從地產角度看，雁鳴湖規劃尚未明晰，我們只能這樣定義雁鳴湖片區：在鄭開大道和雁月路之間的範圍內，雁鳴路大道和高爾夫路沿線所形成的地產開發片區。
如下圖：
上圖：雁鳴路片區。
可以看到：目前雁鳴湖的開發全部是圍繞“雁鳴湖大道”和“高爾夫路”展開，它的形狀像極了一隻肥肥的大雁，把頭伸到了鄭開大道，召喚著它未來的主人，雁頭是理想國，雁尾是雁月灣，雁身是香頌。
範圍已定定，如何分區。
【2】重新定義分區
利海前，雁鳴湖只有雁尾區，如今，大雁已成。
如今的雁鳴湖板塊依據特性，十分清晰明確地分為三大片區，即如其圖寓意而言的雁頭區、雁身區和雁尾區。如下圖：
雁鳴湖南路和鄭徐高鐵把雁鳴湖片區分成三個片區。
雁頭區是以普羅理想國為首的開發片區，其實也只有理想國，孤獨地守著雁頭區。鄭徐高鐵和雁鳴湖南路之間的地帶為雁身區，連霍高速在其中橫穿而過，雁身區目前是以“二綠”（綠城玫瑰園和綠地香頌）展開，這個片區佔盡了區域最重要的交通和景觀優勢。而雁鳴湖南路以北即為雁尾區了，片區雖偏遠了些，但水資源極其豐富，這個片區是以雁月灣為核心展開。
雁頭核心是商業，雁身核心是交通和景觀，雁尾核心是水域。核心均有，如何理解？
【3】重新定義價值
利海前，只有湖，如今，大不同。
雁鳴湖片區在鄭州都市圈是什麼定位？從功能定位上來說，毫無疑問是城市近郊休閒度假區；從用途定位上來說，可第一居所亦可第二居所，當然，短期內不論是第一居所還是第二居所，其目的只有一個：旅遊度假！對於旅遊度假型地產，學區、商場等不是它關心的。他只關心三點：1、怎麼快速到這裡；2、看中什麼來的這裡；3、這裡是否匹配度假所需配套。逐一來看：
第一，怎麼快速到這裡？交通問題。
度假地產需要大面積的天然資源，擁有大面積的天然資源必須遠離市區，遠離市區的片區最人們的第一需求便是需要“快速到達”。看下圖：
上圖：雁鳴湖的交通。
從北龍湖北側的高速路口上連霍高速，23公里，按照100公里/小時的速度，可以在15分鐘到達雁鳴湖。前段時間平原新區的紅綠燈廣告刷了地產圈的手機屏，那個圖片雖然殘酷，但很現實，在這一點上，雁鳴湖和平原新區的交通速度已被認可。
看區域交通：
上圖：雁鳴湖小區域
在小交通上，區域三組團差別還是比較明顯。舉個例子，從北龍湖旁邊的東三環高速口到雁鳴湖高速口只需要15分鐘，下橋為香頌，再到雁月灣可能還有10分鐘，10分鐘對於時間來說的確不長，但對於它的分母15分鐘來說，相當於增加了六七成，理想國同樣如此，千萬不要說理想國可以走鄭開大道，走鄭開大道更遠，沒有40分鐘下不來，所以，中短期內，距離高速口遠近很關鍵。
第二，來這裡幹什麼？當然是衝著自然生態而來。
在這一項指標上，雁頭區可以站在旁邊喊加油了，這是雁身區和雁尾區爭鋒的天下，這是鄭州生態最好的片區。如下圖：
雁身區和雁尾區70%以上被綠化和水域所覆蓋，除了樓盤，要麼是水面，要麼是湖邊，要麼是河面，要麼是綠化，要麼是公園，要麼是正在建設的公園……概括起來，就是區域內內有水域5000畝、溼地5200畝、林地10000餘畝、草地3300畝，以及11萬畝的黃河溼地公園。
第三，如何讓度假完美？完善的配套。
城市新區或者中遠郊盤所謂的配套一般是指商業，對於雁鳴湖片區的配套，我們更關注的是它的商業配套。事實上，雁鳴湖的配套算不上豐富，多數能停留在規劃階段。如下圖：
上圖：區域內的商業規劃。
雁鳴湖片區商業配套規劃多集中在雁鳴湖大道沿線和雁鳴湖河道沿線，目前最成熟是已經落地的理想國奧特萊斯，雁鳴湖大道沿線的未來是集中商業，濱湖商業是旅遊商業，再者，也是就是小區自有的商業配套了。對於旅遊地產，項目的商業配套中，游泳池、綜合健身房、高端餐飲會所，這三個“旅遊三寶”必須要有。
怎麼看待度假地產的商業？度假地產商業核心價值在於自身的商業配套，要去大商業一定是去市中心而不是去度假區，項目自身商業配套的完善程度是區域置業最需要考慮的，一般而言，要有豐富的商業配套，就要找大樓盤了。
【4】重新定義格局
利海前，是孤獨利海，如今，群雄逐鹿。
正如我開篇所言，利海離去後，綠地來了、綠城來了、康橋來了、萬科來了、融創來了、建業來了、永威來了、泰禾來了、東潤來了、正商來了、世貿來了、信合來了、瀚海來了……
先看區域樓盤分佈：
上圖：目前雁鳴湖項目分佈圖。（備註：考慮到理想國的特殊位置過於縮小區域比例尺，故本圖暫不顯示只有理想國一個樓盤的雁頭區）
項目很多，在售太少。我數了一下，區域目前一共15個項目：其中利海1個爛尾，瀚海、永恆、綠城3個尾盤，永威、萬科、綠都、康橋、東潤、泰禾、融創、世貿8個前期階段，在售的3個綠地香頌、正商雙湖灣、長基雁月灣。
回顧一下“重新定義”部分的價值總結：雁鳴湖片區置業，第一考慮是交通，畢竟來去快捷最重要；第二考慮是片區環境，如果跑到這裡，又是大車卡車貨車來來往往，那度假的意義何在？第三考慮社區的商業配套，游泳館籃球場餐飲健身醫療最好樣樣俱全，最大限度實現度假功能；第四，就是考慮的社區的容積率，高於1.5的果斷放棄。根據以上四大標準，區域內值得期待的第一階梯是：綠地、永威、綠都和建業，第二階梯是：泰禾、康橋、融創和萬科，第三階梯是其他。綠地香頌，目前一期基本售罄，二期純墅社區開盤在即，本週日趙雅芝親臨助陣；永威上和府，也是低密社區，目前仍處於前期規劃階段，上市預計估計在1年後；綠都雁鳴敘，相比綠地和永威的千畝規模，雁鳴敘佔地近250畝，預計上市時間1年+後；建業雁鳴湖項目，生態環境不錯，不過也是剛剛啟動，這是第一階梯。第二階梯的泰禾、康橋、融創也都是前期項目，萬科雲廬目前處於形象宣傳階段。
綜合來看，未來1年內，區域的競爭將集中的綠地和萬科這2大豪門的頂級交鋒上，香頌的優勢是產品、交通和配套；雲廬是萬科和長基的合作盤，優勢在於萬科營銷以及周邊環境打造上。
雁鳴湖印象！
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