近日，青島市國土資源和房屋管理局《關於進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》的紅章官文被網上瘋傳，
22日青島市國土資源和房屋管理局官方網站發文坐實這一消息，頓時，一石激起千層浪。對於市場來說，無論如何這都意味著“取消預售制”正在逐漸進入政策制定的考量範圍之內。而這也預示著實施近25年的商品房預售制度或將面臨改變。那麼取消商品房預售制，全面推行住房現售制度，對於房地產行業將產生哪些影響，樓市交易制度是否將重新洗牌？
現售模式開始在全國各地湧現
9月21日，繼共有產權住房新政後，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。該材料擬於9月25日上報住建部。
雖然相關人員隨後表示“該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。”但廣東此次對商品房預售政策調整的建議，體現了當前住房供給側結構性改革的導向：現售模式是大勢所趨。
放眼全國，在住房改革走得較快的深圳，早在2016年就試點出讓了一塊限“現售”的土地，由中國電建和廣州方榮聯合以82.8億元競得，成為2016年龍華價格最高的地塊。時代週報記者通過公開信息及地圖顯示瞭解到，這塊限“現售”土地為商住兩用地，目前仍顯示為“在建”。而在今年9月，哈爾濱市出臺《關於穩定商品房價格的意見》，其中規定，位於三環區域內的新建項目實行商品房預售與現售相結合，多層房屋暫停商品房預售並實行商品房現售，高層房屋商品房預售審批須主體封項。
近年來，現房銷售模式愈加成熟，對於房地產領域的體制來講，無疑是重大創新。然而，對於全國10萬家規模之多的開發企業來說，影響是顯著的。
房企生存危機重重
在過去的幾十年裡，由於開發商資金比較緊張但供應需求大、需要加快開發節奏，從而學習了香港的“樓花”做法實行預售制度。如今，中國房地產市場已經有所變化，預售制度暴露出許多弊端：比如一旦房企發生資金鍊斷裂，將導致工程爛尾，損害購房人利益；而各地發展不平衡，使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生；而且預售制降低了房地產業進入門檻，導致吸引大量社會資金湧入，造成低效率競爭。這導致了購房者承擔了大多數資金風險以及在收樓時發現貨不對板的糾紛等問題。
而取消預售，則意味著房企的資金考核壓力增大。目前，房企開發資金主要來源於三個方面：自有資金、銀行貸款和預售迴流。取消預售，採取現售的模式，房企可能需要房屋全部建造完畢才能進行銷售迴流資金，此舉會加大企業的資金鍊風險，導致企業回款週期嚴重拉長。
但當下房地產市場依然是中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高。取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業，對小企業來說是滅頂之災。而且短期來說，取消預售制度也會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場。
贊成取消預售制度，但不宜操之過急
雖然住建部否定了“向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全面實施現售徵詢意見”，但此次試探，很有可能是以進為退，試圖在提高商品房預售門檻方面有所作為，也就是說預售制很可能會保留，至少在兩三年內不大可能取消，但是門檻會提高。
從長遠看，當中國房地產市場逐步走向存量房時代，取消商品房預售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美髮達國家已有參考借鑑。但從當下來看，還需謹防“取消預售制”所產生的“蝴蝶效應”。從需求端來看，不可否認的是當前主要城市的房地產供應依然是處於緊缺狀態，如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升，反而不利於樓市價格的穩定。
因此，如何推動包括房企在內的樓市交易主體有序去槓桿才是當務之急。根據實際市場的發展而與時俱進，與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來，加大規範。最終，未來市場會逐漸適應，形成非預售的格局。
不管怎樣，2018對於房地產來說都是存亡關鍵的一年。樓市交易制度的改革，似乎還任重而道遠。
閱讀更多 鳳凰網青島 的文章
