近日，青岛市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》的红章官文被网上疯传，
22日青岛市国土资源和房屋管理局官方网站发文坐实这一消息，顿时，一石激起千层浪。对于市场来说，无论如何这都意味着“取消预售制”正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。而这也预示着实施近25年的商品房预售制度或将面临改变。那么取消商品房预售制，全面推行住房现售制度，对于房地产行业将产生哪些影响，楼市交易制度是否将重新洗牌？
现售模式开始在全国各地涌现
9月21日，继共有产权住房新政后，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报住建部。
虽然相关人员随后表示“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”但广东此次对商品房预售政策调整的建议，体现了当前住房供给侧结构性改革的导向：现售模式是大势所趋。
放眼全国，在住房改革走得较快的深圳，早在2016年就试点出让了一块限“现售”的土地，由中国电建和广州方荣联合以82.8亿元竞得，成为2016年龙华价格最高的地块。时代周报记者通过公开信息及地图显示了解到，这块限“现售”土地为商住两用地，目前仍显示为“在建”。而在今年9月，哈尔滨市出台《关于稳定商品房价格的意见》，其中规定，位于三环区域内的新建项目实行商品房预售与现售相结合，多层房屋暂停商品房预售并实行商品房现售，高层房屋商品房预售审批须主体封项。
近年来，现房销售模式愈加成熟，对于房地产领域的体制来讲，无疑是重大创新。然而，对于全国10万家规模之多的开发企业来说，影响是显著的。
房企生存危机重重
在过去的几十年里，由于开发商资金比较紧张但供应需求大、需要加快开发节奏，从而学习了香港的“楼花”做法实行预售制度。如今，中国房地产市场已经有所变化，预售制度暴露出许多弊端：比如一旦房企发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益；而各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；而且预售制降低了房地产业进入门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成低效率竞争。这导致了购房者承担了大多数资金风险以及在收楼时发现货不对板的纠纷等问题。
而取消预售，则意味着房企的资金考核压力增大。目前，房企开发资金主要来源于三个方面：自有资金、银行贷款和预售回流。取消预售，采取现售的模式，房企可能需要房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金，此举会加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。
但当下房地产市场依然是中小企业集中，龙头房企占比份额不高。取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业，对小企业来说是灭顶之灾。而且短期来说，取消预售制度也会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。
赞成取消预售制度，但不宜操之过急
虽然住建部否定了“向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见”，但此次试探，很有可能是以进为退，试图在提高商品房预售门槛方面有所作为，也就是说预售制很可能会保留，至少在两三年内不大可能取消，但是门槛会提高。
从长远看，当中国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途，这在其他欧美发达国家已有参考借鉴。但从当下来看，还需谨防“取消预售制”所产生的“蝴蝶效应”。从需求端来看，不可否认的是当前主要城市的房地产供应依然是处于紧缺状态，如果在短时间内要求期房转至全现房销售，很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升，反而不利于楼市价格的稳定。
因此，如何推动包括房企在内的楼市交易主体有序去杠杆才是当务之急。根据实际市场的发展而与时俱进，与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，加大规范。最终，未来市场会逐渐适应，形成非预售的格局。
不管怎样，2018对于房地产来说都是存亡关键的一年。楼市交易制度的改革，似乎还任重而道远。
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