出租方為了利益最大化，有時將一間鋪面隔成幾間分別出租，然而，如果分隔不成，這個責任誰來承擔呢？

01 案情簡介

李女士向王女士承租了一間商鋪，用於經營養生用品。這些商鋪有一個特別的地方——出租方只是將他整本房產證的部分面積，出租給了李女士。

林女士在付了押金、入場費，進行裝修之後發現，物業公司不同意在房間內部修砌隔牆，修建“房中房”的計劃只能泡湯，於是承租方自然搬走不再交租金。

02 爭議焦點

那麼，在房間內部無法修建隔牆的情況下，租客搬走構不構成違約？

由於雙方對此沒有進行書面約定，那麼，雙方的第1個焦點，在於雙方是否對隔牆裝修的事情達成了口頭協議。

深圳中院認為:

第一，出租方承認將房產中的一部分出租給承租方作為經營用途，其應當知曉承租方必須對承租部分進行空間隔斷後方能使用。

第二，雙方也確認，在裝修過程中，小區物業部門對房產內部修隔牆一事不予批准。

第三，承租方提交的錄音、證人證言等可以證明，簽約時出租方同意承租方安裝隔斷。

第四，雙方對裝修隔斷的標準沒有進一步明確約定，承租方也無法證明物業部門不同意以其他方式隔斷。

最終，深圳中院認為，雙方對隔牆事項進行了口頭約定，但約定不明，且無法進一步達成補充協議。故承租方不能以小區物業部門不同意修砌隔牆為由主張出租方構成根本性違約。

也就是說，法院認為雙方都不違約。

第2個焦點，合同解除的後果。

由於雙方對隔牆安裝無法協商一致，故出租方收回涉案房產，視為雙方協商一致解除合同，故出租方應退還押金和入場費。

由於承租方主張在三個月前已經搬離，但沒有提交證據證明將物業恢復原狀並返還出租方，根據公平原則，判令承租方另行承擔兩個月的租金損失。

至於承租方主張的4萬元裝修損失，因案件系雙方約定不明導致產生爭議或解除合同，故出租方對合同履行也存在過錯，酌情賠償裝修損失1萬元。

也就是說，承租方付2月租金、出租方賠1萬元裝修損失，以示公平。

03 裁判規則

由於物業管理部門不同意在房間內修建隔牆，導致雙方租賃合同目的無法實現，故視為不可歸責於雙方的原因雙方可解除合同。

04 律師建議

對於影響合同目的實現的主要核心條款，雙方應作出書面約定。如承租方認為修建隔牆是租約履行的前提，則可約定如無法修建隔牆，承租方有權解除合同並要求出租方賠償損失。