出租方为了利益最大化，有时将一间铺面隔成几间分别出租，然而，如果分隔不成，这个责任谁来承担呢？

01 案情简介

李女士向王女士承租了一间商铺，用于经营养生用品。这些商铺有一个特别的地方——出租方只是将他整本房产证的部分面积，出租给了李女士。

林女士在付了押金、入场费，进行装修之后发现，物业公司不同意在房间内部修砌隔墙，修建“房中房”的计划只能泡汤，于是承租方自然搬走不再交租金。

02 争议焦点

那么，在房间内部无法修建隔墙的情况下，租客搬走构不构成违约？

由于双方对此没有进行书面约定，那么，双方的第1个焦点，在于双方是否对隔墙装修的事情达成了口头协议。

深圳中院认为:

第一，出租方承认将房产中的一部分出租给承租方作为经营用途，其应当知晓承租方必须对承租部分进行空间隔断后方能使用。

第二，双方也确认，在装修过程中，小区物业部门对房产内部修隔墙一事不予批准。

第三，承租方提交的录音、证人证言等可以证明，签约时出租方同意承租方安装隔断。

第四，双方对装修隔断的标准没有进一步明确约定，承租方也无法证明物业部门不同意以其他方式隔断。

最终，深圳中院认为，双方对隔墙事项进行了口头约定，但约定不明，且无法进一步达成补充协议。故承租方不能以小区物业部门不同意修砌隔墙为由主张出租方构成根本性违约。

也就是说，法院认为双方都不违约。

第2个焦点，合同解除的后果。

由于双方对隔墙安装无法协商一致，故出租方收回涉案房产，视为双方协商一致解除合同，故出租方应退还押金和入场费。

由于承租方主张在三个月前已经搬离，但没有提交证据证明将物业恢复原状并返还出租方，根据公平原则，判令承租方另行承担两个月的租金损失。

至于承租方主张的4万元装修损失，因案件系双方约定不明导致产生争议或解除合同，故出租方对合同履行也存在过错，酌情赔偿装修损失1万元。

也就是说，承租方付2月租金、出租方赔1万元装修损失，以示公平。

03 裁判规则

由于物业管理部门不同意在房间内修建隔墙，导致双方租赁合同目的无法实现，故视为不可归责于双方的原因双方可解除合同。

04 律师建议

对于影响合同目的实现的主要核心条款，双方应作出书面约定。如承租方认为修建隔墙是租约履行的前提，则可约定如无法修建隔墙，承租方有权解除合同并要求出租方赔偿损失。