存量時代，住宅不好賣了，但寫字樓反倒更吃香了。與房價走勢相反，存量寫字樓的交易盛宴正在逐漸開啟。
嗅覺敏銳的資本在四五年前就聞風而動，早早將這些優質資產打包起來，發行了各式各樣的理財產品。
一支基金的週期一般是3年、5年、8年，3-5年前的地產基金眼下到了退出時間，但投中網卻觀察到，目前不少基金到期無法退出。
今年上半年，永柏資本就被曝出深陷66億元兌付危機，而暴雷基金的底層資產也是不動產物業。
同樣都是打包不動產，為什麼有的寫字樓可以10年間倒手好幾次，而有的寫字樓反而遲遲出不了手呢？
難道說，這門穩賺不賠的大宗資產交易遭遇到了流動性危機？
一直以來，上海都是海內外房地產投資者關注的熱土。年初，投中網報道外資抄底北上廣深，90天時間花300億買樓，主陣地就有上海。看這陣勢，似乎不像是沒人接盤退不出的樣子啊。
那這些年來內外資機構買了這麼多樓，退出情況如何呢？究竟什麼樣的大宗物業容易轉手？
投中網本篇文章將聚焦上海市場，作為國內市場化程度最高的城市，上海換手率高的物業主要有哪些特徵？主流買家有哪些？哪些商圈是買家眼中的“心頭好”？
據不完全統計，從2005年至今，上海大宗物業市場頻繁易主物業多達27座，這27座物業共涉及近70筆交易，物業產品形態包括寫字樓、購物中心（零售）、酒店、服務式公寓和綜合體不等。
被資本多次相中的物業如下：
通過梳理這近70起交易，投中網發現：
（1）在上海大宗交易中，外資更為活躍，上海頻繁易主物業主要是在外資機構之間買來買去；基匯資本、CSI資本策略和星橋騰飛是上海大宗市場最為活躍的外資買手；
（2）從易主週期來看，大宗物業每隔3年將迎來一次易主高峰期，這和基金的退出週期基本保持一致；
（3）從熱門商圈來看，上海頻繁易主物業基本位於黃浦區、浦東新區、虹口區等城市核心區；
（4）從物業類型來看，寫字樓由於相對標準化，運營成本低，流動性更好，換手頻次遠超購物中心和綜合體；
（5）從物業面積來看，絕大多數的易主物業面積在10萬方以下，其中5萬方以下的物業最好脫手；
（6）從成交金額來看，絕大多數的易主物業成交金額在20億元以下，其中，10-20億元的寫字樓換手率最高；
（7）絕大多數的物業在易主後沒有經歷諸如酒改辦、商改辦等大改造，大多都是基於絕佳地段升值倒手的。
具體分析如下：
哪些機構在頻繁倒手物業？
1.外資機構“一手遮天”，內外資買家“三七開”
通過梳理這近70起交易，投中網發現，外資機構是上海頻繁易主物業最主要的買家，佔據絕對主導地位。無論從交易數量還是交易金額來看，內外資買家基本呈現“三七開”。活躍買家TOP14中，內資僅佔4席，外資買家中較為活躍的機構是基匯資本、CSI資本策略和騰飛集團。
如上圖所示，來自美國、新加坡和中國香港的買家是上海市場外資大宗交易的主力軍，上述買家的交易額能佔到外資交易總額的四分之三。
CBRE世邦魏理仕統計數據顯示，2018年上海大宗物業市場成交總額1178億元，從投資買家類型來看，外資佔投資總額約54%。
從物業換手率來看，外資大宗交易的活躍度進一步攀升。外資換手率遠高於內資，背後是什麼原因呢？
一方面是政策原因，作為中國市場化程度最高的城市，上海近年來對外資採取了開放友好的態度，此外也跟外資的退出週期相關。
某位四大代理行的投資經理跟投中網透露，上海的大宗交易額一直都是國內最高的，原因除了可交易標的多之外，也跟物業換手的頻率比較高有關；從上海大宗物業成交的歷史看來，外資之間的換手實屬頻繁，因為基金2-3年就會尋求退出。
那上海大宗交易市場換手率較高的買家都有哪些？
2.上海TOP3買家：基匯、CSI資本策略和星橋騰飛
投中網發現，基匯資本、CSI資本策略和星橋騰飛是上海大宗物業市場最為活躍的買家。
令人意外的是，換手率最高的三家機構均是亞洲企業，並不是摩根士丹利、黑石等美資金融機構。
基匯資本成立於2005年，是全球知名房地產私募基金，基匯資本具備“化腐朽為神奇”的功力，北京三里屯太古裡、上海353廣場、佛羅倫薩小鎮項目均出自基匯資本之手。
截至2019年第二季度，基匯資本在全球範圍內不動產投資項目已經超過110單，旗下管理資產金額超過230億美元；其中，基匯資本在大中華區一共投資了41個項目，其中有21個項目已經實現退出。
改造後的上海353廣場
CSI資本策略是香港聯交所上市公司，公司主要業務為物業投資及證券投資。目前管理超過250萬方的商業、零售及住宅物業，其代表作當屬上海四季坊項目。CSI資本策略所投資的物業大部分位於香港和澳門，大陸投資物業僅5宗，全部位於上海。
四季坊改造效果圖（來源：CSI資本策略官網）
而星橋騰飛集團總部位於新加坡，旗下擁有三支上市信託基金：騰飛房產投資信託、騰飛印度信託和騰飛酒店信託，總資產規模達236億新元。
星橋騰飛在上海先後收購了上海海洋大廈、華設大廈（原浦匯大廈/高騰大廈）、騰飛元創大廈（原寶龍大廈）等項目。
今年 1月，凱德集團宣佈以110億新元收購星橋騰飛的所有股份，交易完成後，凱德將與星橋騰飛整合成為亞洲最大的多元化房地產集團，管理資產超過1160億新元（約合5778.8億元人民幣）。
值得關注的是，活躍買家的前五名均被外資機構包攬。前十四名中，內資機構也僅僅佔了四席。
這四家上榜機構中，萬科是住宅地產的龍頭老大，遠洋資本和中銀投是專業的房地產基金，而上海本土開發商上海城利房地產堪稱一匹黑馬，先後收購了壹豐廣場和818廣場。
在活躍買家的名單中，還出現了凱雷、摩根士丹利等美資大鱷，新加坡地產上市公司吉寶置業和亞騰資產管理（ARA），以及德國地產基金 SEB和AM Alpha等。
聊完了買家，那大宗物業的交易週期一般是多久？
易主週期平均3年，與基金退出週期一致
1.每隔3年，大宗物業將迎來易主高峰期
從27棟物業易主時間來看，2010年、2013年和2016年易主的大宗物業數量較多，而這三個時間點的時間間隔期正好是3年，這與基金2-3年的退出週期不謀而合。
總的來說，每隔3年，上海大宗物業將迎來一次易主高峰期，而這和基金2-3年的退出週期基本保持一致。
2.買家平均持有期：接近半數是 3-4年
從27棟物業每次易主的時間間隔來看，超過7成的物業易主週期在2-5年內，接近半數物業易主間隔期在3-4年內，僅有2成的物業易主間隔期在5年以上。
可見，樣本物業每次易主的時間間隔不僅與基金的退出週期一致，也與大宗物業換手週期保持一致。
3.易主頻次：2次居多，極少物業在3次以上
從27棟易主物業的易主頻次來看，大部分物業的易主次數是2 次，僅有四分之一的物業易主次數在3次及以上，而這也是符合行業規律的。
那內外資買家主要喜歡買哪種類型的物業？
頻繁易主物業有哪些特徵？
1.物業類型：寫字樓換手率遠超購物中心和綜合體
從頻繁易主物業的類型來看，寫字樓最受投資機構追捧，其次是購物中心和綜合體。具體來看，市面上被頻繁買賣的物業有4成都是寫字樓，寫字樓的換手率遠超其他類型的物業。
此外，絕大多數的物業在易主後並沒有經歷諸如酒改辦、商改辦等大型改造。可見，與大家一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投資理念不同，上海頻繁易主物業幾乎沒有Fix環節，大多都是基於絕佳地段升值倒手的。
寫字樓為何成了投資人眼中的“香餑餑”?
一位不願具名的資深地產人士告訴投中網，和購物中心以及綜合體相比，寫字樓風險低，人為干涉因素較少。
該資深人士解釋道，“寫字樓相對標準化，運營成本低、培育週期短、流動性更好。說白了（寫字樓）就是好管理，短期就能退出，回錢快。”
此外，投中網還發現上海易主頻率最高的幾宗物業均為寫字樓。比如上海華設大廈（原浦匯大廈/高騰大廈）、上海鉑金大廈（原上海新茂大廈）和上海國際大廈（原上海盛邦國際大廈）。
2.物業面積：5萬方以下的物業最容易脫手
從頻繁易主物業的建築面積來看，接近半數的物業面積在5萬方以下，超過3成的物業面積在5-10萬方。總的來看，物業面積在10萬方以下的標的佔比高達85%，只有極少數標的超過20萬方。
3.成交金額：10億元~20億元的標的換手率最高
從頻繁易主物業的成交金額來看，10億元~20億元以及5億元~10億元的物業換手率最高，合計佔比超過6成，也就是說處於5億元~20億元的物業最容易脫手。而5億元以下、30億元以上的物業換手率較低，較不容易脫手。
4.熱門商圈：黃浦區、浦東新區等核心商圈
從頻繁易主物業的商圈分佈來看，黃浦區和浦東新區是上海大宗交易最為熱門的兩大商圈，兩個商圈的物業佔比接近7成。此外，虹口區、靜安區、普陀區等城市核心區的物業買賣也很頻繁。
值得關注的是，多次易主的大宗物業均位於上海核心商圈。易主次數在三次及以上的物業大部分坐落於黃浦區，而黃浦區是上海最繁華的商業聚集區。
5.頻繁易主物業大盤點：核心區5萬方的寫字樓最受外資青睞
據不完全統計，上海一共有三宗物業易主頻次在四次及以上。這三宗物業分別是上海華設大廈、上海鉑金大廈和上海國際大廈。
上海華設大廈坐落於黃浦區，緊鄰人民廣場商圈，與陸家嘴隔江相望。經過5次轉手，浦匯大廈的價格由2005年的1億美元(按當年匯率摺合8.8億人民幣)升至2017年的26億人民幣，12年間物業升值了3倍。
華設大廈基本保持3年一易主的頻率，每位買家的平均持有期限只有三年。
華設大廈在前四次易主的過程中價格漲幅均不大，然而在最近的一次交易中價格足足上漲了10億元，而賣方基匯資本也由此獲利約10億人民幣。
而位於黃浦區的上海鉑金大廈在10年間物業升值了3.5倍，位於虹口區的上海國際大廈在12年間物業升值了5.4倍。
在參與機構層面，德國基金SEB同時參與收購了上海華設大廈和上海鉑金大廈，亞騰資產管理有限公司（ARA）參與收購了上海鉑金大廈和上海國際大廈。
不難發現，上述三宗物業有不少相同點，比如都屬於核心區寫字樓，首次抄底時間均在2005-2006年之間，物業面積都在5萬方左右，參與機構除了世聯行都是清一色的外資機構。
這也正好印證了我們之前的猜想：外資最喜歡核心區5萬方左右的寫字樓。
戴德梁行北中國區資本市場董事楊蕾曾告訴投中網，“全球資產配置裡面有中國，中國配置少不了北京上海 。如果是投亞洲，中國一定會是任何一個機構都不會丟掉的一個市場。如果中國是不會丟掉的市場，那北上更是一定會去的兩個城市。”（文/Ellie 來源/投中網旗下PropTech研習社）
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