研究顧問：單大偉
中房智庫：柴鐸 蘭亞紅 蘇志勇
“春節本是紙上名，身體雖停腦不停，為報家國舍夙夜，神州處處獻真情”
一、回望2019：房地產市場調控政策與運行數據點評
2020年是實現建黨一百週年奮鬥目標、全面建成小康社會的決勝之年。對於房地產市場，則是“限購、限貸”等行政措施全面介入干預、開啟“史上最嚴厲”調控週期的整十年。作為兼具“為城市功能、歷史文化等一切要素提供承載空間的基礎產業，拉動經濟增長的支柱產業，百姓生活密切相關的民生產業，以及佔據最稀缺生產要素、價值量最大的‘富庶’行業”四大特徵的中國房地產行業，其“廣泛的關聯性、高度的開放性、上下各方利益深度融合性、對政策的高度依賴性”四大特徵決定了該行業的發展運行具有先天“脆弱性”，在10年間承受了“生命中不能承受之輕”，集中了最高的話題度、曝光率，上至廟堂、下至巷驛，社會各界都基於各自資源佔有和利益取向對行業發號施令、施加影響。房地產企業就在這樣的環境中蹣跚前行；既磨鍊、成就了一批偉大的企業家，也有許多商場巨擘大廈將傾、甚至煙消雲散。
十年間，房地產調控政策就如同整個行業在汪洋大海中跋涉的船舵，掌控著行業巨輪在風浪險灘中有驚無險地穿行。在經歷了需求沉澱、市場恐慌、拿地銳減、銷售暴跌、庫存高企的風浪後不斷適應、成長，走出一段新的征程，繼續為小康社會建設輸送財富、添磚加瓦。十八大以來，中央房地產調控思路由增保障、去庫存逐步轉向構建“房住不炒”和“居者有其所”的長效機制。十九大後，調控政策按照“長短結合”思路實行“因城施策”調控策略：短期內以限購、限貸、限售、限商、限價等措施抑制房價快速上漲，研製“限房價—競地價/竟配建”以及“限地價—競房價”等地價控制機制；長期中則著力推進租購併舉、城鄉統一建設用地市場、房地產稅費改革、不動產統一登記等長效機制建設，打造“多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應體系”。
（一）2019年宏觀經濟運行態勢簡評
2019年，中國房地產行業發展的內、外部環境深刻變化。外部環境方面，中美貿易摩擦加劇、人民幣匯率波動對資本市場、製造業、零售業進而就業和居民收入構成不利影響。經濟增長的“三駕馬車”進出口、社會固定資產投資、居民消費均面臨下行壓力，基建和製造業投資增速放緩，中小企業融資困難。宏觀經濟基本面承壓向下傳導至不動產市場，開發企業融資、銷售兩端壓力增大。內部環境方面，面對宏觀經濟承壓的形勢，我國宏觀調控延續2018年的“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”主基調，堅持以供給側結構性改革為主線，實施積極的財政政策，圍繞“高質量發展”主題深入推進結構調整，壓縮一般性支出，做好重點領域保障，支持基層保工資、保運轉、保基本民生。同時，實施穩健的貨幣政策，保持貨幣流動性合理充裕，保證貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。
全年，國民經濟運行總體平穩，國內生產總值達到990865億元，按可比價格計算，比上年增長6.1%，增速有所放緩，但仍在6%-6.5%的預期目標區間內。全年居民消費價格比上年上漲2.9%，勉強符合3%左右的預期目標。全國貨物進出口總額315446億元，比上年增長3.4%（2018年9.7%）。其中，出口172298億元，增長5.0%（2018年7.1%），進口143148億元，增長1.6%（2018年12.9%），受貿易摩擦影響較為明顯。規模以上工業增加值比上年增長5.7%，服務業生產指數比上年增長6.9%，兩項數據略弱於預期。社會消費品零售總額411649億元，比上年增長8.0%（2018年9%）。全國固定資產投資（不含農戶）551478億元，比上年增長5.4%（2018年5.9%）。其中，基礎設施投資增長3.8%，增速與上年持平；製造業投資增長3.1%，增速較2018年（9.5%）銳減。房地產開發投資增長9.9%，比上年（9.5%）略有回升，成為“投資”項下支撐經濟增長的重要動力。
圖1 2018-2019年各季度GDP增速（引自國家統計局）
（二）2019年中國房地產市場運行數據點評
上述背景下，房地產市場調控政策力度有增無減。“銀根”方面，在“降低企業和居民槓桿率、控制金融風險”主基調下，房地產融資渠道監管、規範力度顯著增大，前端信託融資、傳統銀行開發貸款、公司舉債均有所收緊。對於銀行貸款，央行建立專職部門，強化對系統重要性金融機構和金融控股集團的“宏觀審慎管理”。對於信託融資，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，央行加強窗口指導，對部分信託機構突破“四三二”限制、通過特定資產收益權、股權收益權等方式幫助房企前期融資買地的行為進行警示督導乃至暫停其業務。但是，從全年來看，房企到位資金情況總體較2018年還是有所好轉的：2019年全國房地產開發企業到位資金178609億元，較2018年增長7.6%。但其中，國內貸款25229億元，增長5.1%；自籌資金58158億元，增長4.2%，佔比有所上升；定金及預收款61359億元，增長10.7%，佔比有所上升；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。可見，對於2019年房地產融資調控政策應“兩分”地來看：一方面，總體上，調控政策對不合規的、風險較高的融資渠道監管收緊的同時，也維持了行業合理的、適度的流動性需求。但另一方面，對於中小開發企業，融資渠道、監管的收緊確實拉長了房企融資週期、提升了融資成本，可能加劇其資金鍊緊張（詳見後文）。
圖2 2018、2019年房地產企業到位資金結構對比
“地根”方面，經濟承壓、“減稅降費”與積極財政政策三者疊加下，地方政府財政壓力不斷加大，土地市場重要性更趨提升。《土地管理法》修訂，改革徵地制度，嚴格規定可以徵地的6類情形，規範了徵地程序，提高了徵地補償的內容和標準；推動農村集體建設用地“同價同權”入市，向構建城鄉統一建設用地市場邁出一步。住房保障事業方面，按照構建“多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應體系”目標，繼續完善住房制度改革和多層次住房保障體系。一是大力推進租賃住房建設。二是加大共有產權住房建設支持力度。三是積極推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、老舊小區改造。
上述政策作用下，2019年全國房地產市場運行呈現“量跌價穩”的特徵，住宅和商業服務業用房市場分化明顯。全國住宅和商辦商品房價格總體持平、略有上浮，但成交量絕對值或增速則有所下滑。全年全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%；其中，住宅銷售總額139440億元，增長10.3%；辦公樓銷售總額5329億元，下降15.1%；商業營業用房銷售總額11141億元，下降16.5%商品房銷售面積171558萬平方米，下降0.1%。其中，只有住宅（銷售面積150144萬平方米）增長1.5%，寫字樓（銷售面積3723萬平方米）和商業營業用房（銷售面積10173萬平方米）較2018年分別下滑14.7%和15%。對比來看，房地產開發投資中，住宅投資97071億元，較2018年增長13.9%；寫字樓投資6163億元，較2018年增長2.8%；商業營業用房投資13226億元，較2018年下滑6.7%。全國房屋竣工面積中，住宅竣工面積68011萬平方米，增長3.0%，辦公樓竣工面積3923萬平方米，增長1.0%，商業營業用房竣工面積僅10814萬平方米，較2018年下滑3.9%。反映出開發商在當前市場形勢下對經濟運行、各類用房市場需求的判斷和避險、收縮的經營策略。
根據中房智庫監測系統數據，1-11月全國120個監測城市住宅價格較去年同期上漲約2.44%，漲幅較去年下降2.01個百分點。另據國家統計局數據，70個大中城市新建商品住宅1-11月月度環比增長率如圖3。可見，年初市場對房地產調控放鬆的預期升溫，個別城市房屋交易量上升、房價抬頭，調控政策迅速跟進。“4·19”政治局會議後，各地政策圍繞“因城、因區、因勢施策”著墨增多；市場熱度較高的城市如西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。全國部分地區利率上浮水平也止降回升，公積金政策又迎來新一輪收緊，合肥、蘇州、東莞等地收緊土拍政策。此外，河南、福建、浙江、安徽、成都、長沙、武漢等省市提出要穩妥實施“一城一策”方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。“7·30”政治局會議提出“不把房地產作為短期經濟刺激手段”，十九屆十中全會《決定》專門論述要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，體現出中央重視房地產市場問題和維護市場穩定的決心。
圖3 2019年1-11月全國70個大中城市新建商品住宅環比增長率走勢圖
仔細品味全年政策，雖然房地產市場調控力度有增無減，但政策導向並非一味打壓，而是按照“因城施策、有保有壓”的思路，在控制市場過熱、房價過速上漲的同時，依據不同級別城市市場運行特徵，防控市場劇烈波動。4月8日，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出100萬至300萬人口大城市全面取消落戶限制。8月25日，中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率發佈公告，規定本年度10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。並說明此舉是為了在改革完善LPR形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。上述一系列政策都體現了對房地產市場的“穩定、託底”意味。
2019年末，外貿摩擦緩和、人民幣匯率回升為國內宏觀調控贏得了更大政策空間。12月12日中央經濟工作會議提出繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，在年中22個城市試點“一城一策”房地產調控的基礎上，“全面落實因城施策”。12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議強調2020年著力穩地價、穩房價、穩預期。12月24日《中共中央 國務院關於營造更好發展環境支持民營企業改革發展的意見》正式發佈，提振了市場信心。2020年元旦，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。這些都為2020年房地產市場平穩運行提供了預期支撐，市場總體壓力可能略有緩解。特別值得注意的是，2019年度全國房地產開發土地購置面積為25822萬平方米，下滑11.4%；商品房待售面積為49821萬平方米，下滑4.9%；可能導致未來供應不足、構成房價上行的壓力。
二、展望2020：房地產市場運行的十項預判
2019年，我國人均國內生產總值突破1萬美元，大陸地區人口超過14億人，城鎮化率首次突破60%，中國經濟社會發展正在踏上新階段。綜合研判經濟形勢、政策導向、房地產市場運行趨勢和發展特徵，我們認為，2020年中國房地產行業有十大可能的趨勢和看點。
（一）“因城施策”將更加務實靈活，樓市政策分化成為調節城市發展的“新槓桿”
城市發展的不同階段，房地產市場擴張、房價上漲的動力和需求運行特徵差異很大。城市發展初期，城鎮化、工業化萌芽階段，市場擴張的主動力源於絕對房屋供需矛盾的擴大。隨著城鎮化、工業化發展到一定階段，市場房屋供應逐漸增加，引起市場擴張、房價上漲的主要矛盾就轉化為優質房屋、高等級公共服務配套房屋的供需矛盾。在城鎮步入成熟期後，發展方式轉為內涵式發展，房屋絕對供應量已能夠滿足城市居住、商業等各方面需求，公共服務供給也已跟上，房地產市場發展由增量擴張轉入內部更新和資管運營，住房矛盾則轉變為高品質“最終居所”的稀缺以及社會群體間的分配不公。這一供需矛盾的演化規律可歸納如圖4：
圖4 不同城市發展階段房屋供需矛盾的演化規律分析圖
我國城市自然區位、氣候生態、資源要素、功能定位、發展規劃各方面差別很大，在發展中呈現出不同節奏，先後逐步經歷了“初期快速擴張、功能提升期”，目前各自處於“功能優化期、成熟期”的不同階段。98房改以來，我國城市房地產市場由最初快速擴張步入產品多樣化與服務完善階段；並且，大城市雖發展時間長於、發展水平高於小城市，但可能仍處於發展期，小城市卻已到達自身的成熟期。而2010年後，全國一線和熱點二線城市全面開啟限購，紓解城市功能和人口則進一步加劇了城市間房地產市場的分化
自然資源部《全國城市地價報告》顯示：2016-2018年，全國重點監測城市住宅售價水平值在3022~51099元/平方米之間，住宅單價最高值是最低值的近17倍！加權平均值為18185元/平方米。房價水平值的標準差達到9797.04，並且該數值還在逐年拉大，顯示城市房價分化情況正在加劇（圖3）。2019年，70個大中城市商品住宅銷售價格變動在-1.80%~17.10%之間，上升最多的城市與下降最多城市相差18.9個百分點；70個大中城市商品住宅銷售價格平均變動水平為7.27%，中位數為7.55%，標準差為0.0422。
全國不動產租賃市場差異亦十分顯著。城市住宅和商服物業租金水平與各城市人口和經濟集聚度、高鐵等交通區位條件、城市公共基礎設施條件高度相關，呈現“東南部城市＞華東地區城市＞中部地區城市＞西南和東北地區城市＞西部地區城市”的規律。東部、中部、西部住宅物業租金平均值分別為64.47元/平方米/月、37.50元/平方米/月、32.10元/平方米/月，中位數分別為62.30元/平方米/月、27.50元/平方米/月、32.88元/平方米/月。東部、中部、西部商服物業租金平均值分別為127.82元/平方米/月、72.94元/平平方米/月、67.46元/平方米/月，中位數分別為121.44元/平方米/月、78.80元/平方米/月、60.63元/平方米/月；東部、中部、西部住宅物業租金水平之比達到2.01:1.16:1，商服物業租金水平之比達到1.89:1.08:1。這些數據差異也揭示了“因城施策”的必要性。
圖5 2016-2018年全國36個大中城市新建商品住宅房價空間分異圖
圖6 2016-2018年全國36個大中城市住宅租金空間分異圖
自2016年《政府工作報告》首次提出“因城施策、有保有壓”以來，其一直被作為中國房地產調控的核心策略。最初在“一、二線城市控房價，三、四線城市去庫存”工作中發揮功能。隨著宏觀經濟形勢趨於複雜、調控精細化深入，因城施策開始由“不同級別城市”過渡到“具體個別城市”。2019年兩會，“中央定原則，地方定細則”的一城一策調控被廣泛接納，22個城市開始試點探索，在土地供應方式和節奏、限購等行政干預政策細則、住房租賃市場發展政策等方面結合地方特徵、需求進行優化完善。年內，由於宏觀經濟運行面臨的不確定性因素增多，不同城市在經濟發展、社會民生、生態環境等領域面臨的問題差異更為顯著。為適應新形勢，2019年12月12日，中央經濟工作會議提出“全面落實因城施策”。預計2020年城市間政策分化將進一步加劇：重要熱點城市預計仍將維持目前的調控力度，在個別規定和操作方法上進行完善和微調。而“減稅降費”背景下繼續實施寬鬆的財政政策必然加大地方財政壓力。在積極開闢新稅源、加大稅收徵管力度的同時，前期財政赤字較大且發展空間受限程度較低的城市加大土地供應力度的意願強烈。結合居民住房需求週期以及全面落實“因城施策”的背景，調控政策可能向著更加務實的方向調整，以激活市場、輔助“賣地”。但前期該類型城市各類用房供應量較大，且經歷了漫長的庫存消化週期，開發企業一些進軍策略遭遇挫折後拿地熱情明顯降低，對於城市基本面風險較為敏感。後市運行情況需要結合城市調控政策變化幅度進一步觀察。
（二）“四大類”長效調控機制框架初步形成，儲備更多創新調控手段
長期以來，伴隨著高速的經濟增長、工業化和城鎮化，在城鄉二元土地制度、土地儲備出讓、寬鬆貨幣政策、土地財政等問題推動下，加之地區發展差距、傳統定居意識、住房需求升級等因素，中國居民住房成本不斷攀升，抑制房價始終是房地產市場調控的核心。但是，我國曆史上多次房地產調控雖然力度不可謂不大、對象不可謂不準、時機不可謂不及時，卻始終無法抑制房價突增，其根源即在於短期抑制措施往往由於經濟週期波動而迅速轉向，不僅導致調控成效前功盡棄，也給民眾形成了“調調漲漲、越調越漲”的心理預期。
十八大後，房地產調控思維由單一控制房價升級為“保障多樣化住房需求，降低綜合住房成本”，對住房租賃重視提升，並與新型城鎮化、供給側改革戰略中降低金融槓桿、改革財稅體制等舉措相關聯，建構起綜合調控目標和工具體系。十九大後，房地產調控堅持“房住不炒”和長短期結合策略，短期以“限購、限貸、限售、限商、限價”等行政工具遏制房價，長期則綜合土地、稅收等要素工具探索長效機制。目前，我國房地產調控政策體系如下圖所示。可以概括為“以房住不炒基調，按照因城施策的策略，實施長短結合式調控”。
圖7 我國當前房地產調控體系的邏輯架構
目前，長效調控機制建設的發力點主要集中在四個方面：
一是構建城鄉統一的建設用地市場。2019年《土地管理法》修訂，改革徵地制度，推動集體土地入市正是聚焦於此。未來，隨著該司法解釋、實施細則逐步確定，配合《物權法》等相關法律完善，這一工作還將繼續推進、深化。
二是建立不動產統一登記制度。這是長效調控、精準調控的基礎。自2016年國土資源部、住建部聯合推動以來，2018年底實現全國聯網，但目前仍有許多技術問題和現實問題有待解決。2020年，結合第七次人口普查，不動產統一登記可能加速推進，真正實現全國聯網查詢，為未來建立“房地產大數據”、實施精準調控提供依據。
三是構建租購併舉的住房供應體系。其具體舉措又包括擴大租賃住房供地、發展規模化住房租賃企業、促進租購同權三個方面。2019年1月29日，發改委等十部門聯合發佈《進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》，支持人口淨流入、房價高、租賃需求大的城市多渠道籌集公租房和市場租賃的住房房源，重點支持集體土地建設租賃住房。北京、上海等城市也相繼專門發文支持住房租賃市場發展，規範住房租賃市場秩序。同時，加大共有產權住房建設支持力度。8月，住建部發布《努力實現讓全體人民住有所居——我國住房保障成就綜述》，強調“因地制宜發展共有產權住房”。北京、上海、廣州等地積極探索共有產權住房的建設模式，增加供應、優化調整申購政策。2020年，預計住房租賃市場發展將出臺更多規範性政策。
四是改革房地產稅收制度。2019年，據有關消息稱，房地產稅立法的前期工作正穩步推進；土地增值稅條例上升為土地增值稅法並向全社會公開徵求意見。但由於操作複雜、對社會影響較大，其探索、醞釀、消息釋放將更多扮演預期調控工具角色，短期內仍不會推出。
（三）改革土地計劃管理方式、徵地制度改革將推動國有土地市場深刻變化
中房智庫監測數據顯示，2019年全國70個大中城市商業服務業用地樓面地價水平值在1392~27334元/平方米之間，較2018年（1258~25427元/平方米）有所上升。2019年70個大中城市商服用地樓面地價加權平均值為8029元/平方米，中位數為6019元/平方米，較2018年的加權平均值（7991元/平方米）和中位數（5869元/平方米）均有所提高。2019年70個大中城市商服用地樓面地價水平值標準差（6935.38）較2018年（6543.17）有較大程度上升，也說明2019年各城市商服用地樓面地價水平離散程度更大，地價水平更趨分化。本年度商服用地樓面地價上漲較快的城市依次為南京、瀋陽、重慶、長春、長沙、廣州（25.93%）、北京。北京、上海、廣州和深圳四個一線城市地價穩中有升，升幅小於2018年度。
中房智庫監測數據顯示，2019年70個大中城市住宅用地樓面地價水平值在749~39013元/平方米之間，對比2018年的樓面地價水平值（732~38332元/平方米）有所上漲。2019年70個大中城市住宅用地樓面地價加權平均值為10313元/平方米，較2018年的加權平均值（9860元/平方米）上升增幅明顯。2019年70個大中城市的住宅用地樓面地價中位數為4792元/平方米，較2018年的中位數（4537元/平方米）上升明顯。2019年70個大中城市住宅用地樓面地價水平值標準差（7969.25）較2018年（6989.31）明顯上升，反映出70個大中城市住宅用地樓面地價水平的離散程度進一步提高，地價水平分化加劇。地價增長明顯的以二線城市、區域中心城市為主，如大連、哈爾濱等（南京、瀋陽、長沙、重慶、寧波、長春、合肥、鄭州、福州地價水平值的明顯上漲是由於監測參數調整）；一線城市中，北京市和上海市漲幅較為顯著，深圳市地價漲幅較2018年明顯回落，廣州市漲幅仍在10%左右，但較2017年約有3個百分點回落。
基於2019年國土空間規劃、土地制度改革等政策趨勢綜合分析：第一，2019年12月初，中央經濟工作會議提出改革土地計劃管理方式。土地利用計劃管理機制是我國基於城鄉二元土地所有制（包括城市土地國有制度、農村土地集體所有制度以及徵地制度）、土地用途管制制度（包括國土空間規劃制度、土地督察制度）、耕地保護制度（耕地佔補平衡和指標管理）、土地有償使用制度（包括土地儲備開發制度、土地稅費制度）所建立的指標層層分解、層層落實機制。要求地方依據國民經濟和社會發展規劃、國土規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃等編制土地利用年度計劃，主要包括新增建設用地計劃指標、土地整治補充耕地計劃指標、耕地保有量計劃指標、城鄉建設用地增減掛鉤指標，以及工礦廢棄地復墾利用指標。現實中，為保障發達地區經濟發展，根據地方實際用地需求和耕地資源稟賦，建設用地指標和耕地保護保護指標在分配時有所傾向，造成地區間發展權益不公平。發達地區經常由於建設用地指標“不夠用”，突破土地利用指標限制，耕地保護指標連年結轉。欠發達地區則承擔大量的耕地保護任務，難以分享發達地區發展成果。為此，我國近年啟動探索地區間土地利益協調機制，在2018年，國務院辦公廳即已印發《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑管理辦法》，提出在保證“耕地總量不減少、質量有提升”的前提下，改革土地指標和計劃管理方式，推動耕地保護指標跨省交易，確保耕地質量動態平衡。同時優化土地資源配置，提升土地級差地租效應，讓欠發達地區共享發達地區發展成果。在此背景下，前期由於紓解人口、“減量化”發展而受到嚴重製約的一、二線城市土地供應緊張局面可能有所緩和，適應城市住房、商業用地需求增長形勢，土地市場交易可能再度活躍。開發商可以結合自身發展戰略，在宏觀經濟形勢企穩的市場窗口集中資源佈局、儲備優質資源。
同時，改革徵地制度後，商業性質開發項目獲取增量土地資源只能採用“片區綜合開發”，土地儲備開發權限集中到市級層面，對於新項目綜合效益、以及開發主體的資質將提出更高要求。同時，《土地管理法》規範了新的徵地程序和徵地補償標準，要求參照片區綜合市場價格，延長了土地開發週期、提高了土地資源獲取的成本。未來，增量土地資源供應可能日趨收緊，而基層行政單位獲得土地指標、落地項目的難度將進一步提升。上述因素對未來地價上升埋下了伏筆。
（四）集體土地入市打開新的市場機遇，但短期內對土地市場格局影響有限
長期以來，我國城市同時面臨“城區土地資源緊缺”和“鄉村土地嚴重閒置、浪費”的矛盾。據統計，我國現有集體經營性建設用地約2萬平方公里，若能夠激活，將極大緩解土地市場供需緊張、地價高企的問題。
2013年11月，中共十八屆三中全會《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉統一的建設用地市場。此後，2015年全國人大常委會授權國務院，選取北京大興區、上海松江區等33個縣市區先行試點農村“三塊地”改革，三塊地包括農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革三大內容。截至2018年底，已入市集體經營性建設用地1萬餘宗、面積9萬餘畝，總價款約257億元。在集體土地建設租賃住房方面，已經有2批共18個城市開展試點。第一批為北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市，第二批為福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市，2020年試點城市會進一步擴圍。目前北京已經取得了明顯進展， 第一個集體土地租賃房項目——豐臺區南苑鄉成壽寺項目主體結構已經封頂，預計2020年6月實現竣工交用。
2019年8月，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了《關於修改土地管理法的決定》，新修訂的《土地管理法》自2020年1月1日起施行。《土地管理法》的修訂推動了農村集體建設用地“同價同權”入市交易，向城鄉統一建設用地市場邁進，將進一步優化土地供應結構，同時帶動鄉村地區發展、縮小城鄉差距。但業界對集體土地入市衝擊國有土地市場亦有擔憂。
對此，中房智庫調查顯示：目前全國城市區位條件較好、公共設施配套條件較好，土地產權關係清晰、村民意願強烈且意見統一的集體建設用地（主要是集體經營性建設用地和少量公共設施用地）總量不足總量的1/10。並且，除了經濟發展和人口增長迅速、國有土地出讓價格較高、土地供應緊張、區位和交通設施條件較好的發達城市外，多數城市用地主體取得集體土地進行商業開發的意願普遍不高，對新政的觀望情緒濃厚。此外，由於《土地管理法》司法解釋、實施細則尚未出臺，入市利益分配、合約保障還未形成統一規範；受土地產權制度制約，土地使用權轉讓和代際傳承辦法尚不明確；該類土地開發建設用途受限，且依然受到供應計劃、規劃限制。
綜上所述。短期內集體土地入市對原有國有土地市場格局不會構成太大影響。但是，集體土地入市後藉助臨近農業、生態空間的優勢，可以作為文旅康養項目建設的重要空間資源。
（五）一、二線城市可能再次出現季度快速上漲，信貸、限價政策將首先跟進收緊；三、四線及以下城市風險顯現
如果說對2020年樓市做一個預測，“穩”應該是大家的共識。“房住不炒”的總基調不會改變，房價就不會出現大起大落。就房地產投資區域而言，一、二線城市的投資機會更大，幾大城市群覆蓋範圍內的次級中心、輻射城鎮等中小城市也有一定的投資機會，而遠離城市群的三、四線城市樓市可能出現明顯調整。
目前，隨著經濟、產業結構演化，一線城市房價已初步完成擠出泡沫、消化風險、迴歸理性的過程。北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市，作為京津冀、長三角、珠三角三大城市群的核心，不僅是經濟發展的龍頭，也是房地產市場的風向標。深圳、上海、北京位列城市房價排行榜前三，但這兩年出現了高位回落跡象，這主要歸功於嚴格的限購政策，經過兩年的擠泡沫過程，風險逐步消化，政策一旦放鬆，房價很可能反彈。
二線城市是最近兩年漲幅最大的，在嚴格調控之下尚有如此表現，一是因為大多數二線城市前期房價絕對值相比一線城市差距較大，有一定的補漲因素；二是因為大多數二線城市有較強的產業支撐，發展後勁充足；三是源於相對激進的人才引進政策，人口爆發性增長；四是對周邊區域的虹吸效應。這些因素在2020年依然會延續，二線城市依然有較大的投資價值。
與三、四線城市市場風險加大相較，一、二線熱點城市由於有剛需強勁支撐，在本輪經濟下行、房地產市場壓力加大的週期中顯現“避險”和“資產保值”作用。在貨幣政策基本面放鬆的情況下，結合剛性、改善性需求釋放週期來看，2020年中市場可能再現“過熱”，房價可能明顯上漲。而調控政策也將迅速響應、跟進，信貸政策和限價政策（價格備案）將被作為上述城市應對價格可能過快回升的防備手段，存在進一步收緊可能。
三、四線城市可分為兩類。一類是地理位置位於幾大城市群的三四線城市，例如長三角城市群覆蓋的三四線城市，受核心城市發展外溢的影響，加之交通一體化的形成，房地產發展周邊大城市的發展會有比較好的前景。另一類缺乏產業支撐，又遠離城市群的三四線城市，近年來因為棚改貨幣化安置或人為炒作因素造成房價上漲，棚改退潮後房價必然難以支撐。
中房智庫在梳理土地交易信息時發現，2019年土地交易顯示“未成交”的數據同比上升了60%以上，其中大部分地塊位於三、四線城市。梳理企業破產信息中同樣是位於三、四線城市的中小企業居多。一個明顯的例子既可以看出市場對不同城市前景的預期分化：一直以來，碧桂園都圍繞中國城鎮化進行開發佈局，深入到三、四、五線城市。而在2019年中期業績會上，碧桂園管理層表示，公司正在調整和提升城市佈局，把握人口向核心城市聚集的發展趨勢，進一步向粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群發展。碧桂園2019年新增加的土地儲備75%以上均位於這些區域。2020，城市分化還在繼續，開發企業需重點關注城市基本面風險。
（六）房企資金鍊緊張持續，整合併購加劇，行業集中度進一步提升
當前，中小房地產開發企業的資金鍊危局源自兩方面壓力：一是融資渠道監管趨緊，融資有所成本提升；二是限購、限售、限貸等約束政策以及市場供需運行週期變化導致的銷售壓力，資金回籠困難。且上述局面在目前的政策定調和經濟環境下短期內難以轉變。
2019年，房地產企業銀行貸款、信託融資、海外融資監管均有所收緊。Wind數據顯示，2019年內，房地產企業融資結構中此前分量最重的銀行貸款比例在逐年降低，而自籌資金和其他資金來源佔據絕大多數份額，這部分資金包括信託、民間借貸等渠道，融資成本很高。另據Wind數據，2018年以來房企銷售增幅持續下滑，2019年甚至出現連續8個月的同比負增長。兩方面的壓力使得房企資金鍊緊繃，負債率有較明顯升高。2017年上市房企平均負債率為77.72%，2018年增長到78.90%，按照2019年三季報的統計數據，房企負債率為80.5%。增長趨勢明顯。
圖8 當前房地產企業整體融資結構分析
資金鍊危機的一個重要表現是破產企業和併購事件的增多。中房智庫對2019年的併購事件做了梳理，其中很多大型房企成為併購的對象，如泰禾集團、泛海控股、新湖中寶、福晟集團等。根據wind數據，2019年涉及房地產行業的併購動態達到855條。中房智庫預測，2020年併購事件將更為頻繁，一方面是源於資金壓力，另一方面也有房企主動轉型退出的因素。
從另一個方面來看，根據國家統計局的數據，截至2018年全國的房地產開發企業達到97938家，2019年不到500家房企破產倒閉，0.5%的比例對於一個健康的市場來說也在正常範圍，優勝劣汰則是必須經歷的過程。2020年是否會出現破產潮，很大程度上取決於政府對調控的態度和所採取的政策。房地產作為國民經濟的支柱產業，對中國的宏觀經濟的影響是多方面的。房地產行業一旦出現破產潮，對經濟、對民生的影響都是災難性的。
（七）城市更新市場將快速增長，相關政策將進一步規範市場運行
2019年被公認為是城市更新的“爆發元年”。據中房智庫統計，從市場參與主體看，百強房企約有一半左右參與到城市更新類項目開發，還有險資、信託、地產基金等資方機構也紛紛介入。從空間分佈看，開展城市更新已經不是大城市的專利，城市更新項目在一、二線城市分佈較為集中，但三、四線城市甚至更小的城市也已經普遍在開展或探索城市更新。分析背景原因主要有三方面。
國家戰略推動與政策改革倒逼。國土空間規劃改革正在著力落實城市開發邊界、永久性基本農田、生態保護紅線和“三線管控”，倒逼城鎮建設用地節約集約利用，城市將普遍由增量擴張過渡到存量收縮、內涵式、緊湊型的發展階段，增量的土地空間變得愈發稀缺。同時新修訂的《土地管理法》自2020年1月1日起正式實施，按照修訂後的徵地制度，商業性質開發項目獲取增量土地資源只能採用“片區綜合開發”，增量土地供應也將日趨收緊。
城市舊有功能無法滿足社會新興需求。產業方面，城市普遍有推動產業升級的“騰籠換鳥”需求，同時大量空置或者運營低效的產業園區也需要改造盤活；商業方面，社會主流消費人群已經變成了90後、00後，他們的消費結構和偏好都發生了質的變化，推動商業類物業改造升級；居住方面，人們不再僅僅滿足於“住”，更注重社區環境的舒適度及休閒、娛樂等配套設施的滿足，推動了老舊小區改造和城市基礎設施的改建需求。
房地產行業由大規模增量擴張轉進入存量時代。堅決落實“房住不炒”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，監管部門嚴堵資金違規流入房地產，這些都意味著過去靠房地產拉動經濟增長的大規模賣地建房模式將逐漸走向終結，房企高槓杆、高週轉、快速規模擴張的發展模式越來越難以為繼，發掘存量市場的價值，加大物業持有和經營是眾多房企的必修之課。
發達國家的經驗也表明，當一個城市的城鎮化率達到70%~80%時，城市發展就進入到了再城鎮化階段，即通過城市更新推動城市改造、再生與復興。根據中房智庫的統計，目前我國約有35個城市的城鎮化率已經超過70%，越來越多的城市將由增量建設為主轉向存量提升改造和增量結構調整並重。
預計2020年城市更新、老舊小區改造將迎來政策加速構建期，社會資本主導城市更新將成為主要模式，對房地產企業、地產基金、信託等資本機構參與城市更新可能會推出規範性政策。房地產企業一定要把握住大形勢，由“買地賣空”的增量開發模式轉入到增量開發與存量開發和持有運營並重模式中來。
（八）都市圈、城市群規劃陸續落地，佈局中長期發展格局
我國自2010年發佈的《全國主體功能區規劃》提出培育城市群，到2019年城市群和都市圈成為區域發展的關鍵詞，已經形成了城市群包裹都市圈、都市圈包裹中心城市的城鎮化戰略空間佈局及城市發展路線圖。
2019年8月國家統計局撰文指出，跨省區域城市群規劃全部出臺，省域內城市群規劃全部編制完成，“19+2”的城市群格局基本形成，即京津冀、長三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、哈長、遼中南、中原地區、長江中游、成渝地區、關中平原、北部灣、晉中、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州－西寧、寧夏沿黃和天山北坡19個城市群，還有以拉薩、喀什為中心的兩個城市圈。
來源：國民經濟十三五規劃綱要 圖9 我國規劃城市群空間佈局
由於城市群的尺度相對較大，在城市群規劃實施過程中缺少必要的切入點和抓手，於是推進都市圈的建設成為政策選擇。2019年2月，國家發改委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》（以下簡稱“意見”），首次在國家層面明確了都市圈的概念，指出都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。
意見同時明確提出了培育發展現代化都市圈的主要目標，即到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎設施一體化程度大幅提高，阻礙生產要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙基本消除，成本分擔和利益共享機制更加完善，梯次形成若干空間結構清晰、城市功能互補、要素流動有序、產業分工協調、交通往來順暢、公共服務均衡、環境和諧宜居的現代化都市圈。到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。
2019年底召開的中央經濟工作會議提出，推進京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設，打造世界級創新平臺和增長極。加上2020年1月3日中央財經委員會第六次會議明確提出推動成渝地區雙城經濟圈建設，目前發展熱度最大就是粵港澳大灣區、長三角、京津冀和成渝城市群。這些城市群內的二三線城市成為開發商關注的熱點城市，而產業基礎屬於需求驅動型，即能夠實現“內生增長”的產業所在的城市群會更受青睞。
習近平總書記在2019年12月16日出版的第24期《求是》雜誌上發表的重要文章《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟佈局》中強調，要加快改革土地管理制度，建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜，這意味著圍繞著都市圈發展的相關政策會陸續落地。可以預見，2020年城市群的好消息會陸續釋放，都市圈規劃會接連亮相。
（九）人才人口政策再度影響樓市調控，城市爭奪加劇
2019年12月25日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，明確全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬~500萬的大城市落戶條件，完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。
從2019年12月份以來，地方因城施策主要以寬鬆性政策為主，以人才政策為主要著力點。兩辦發文後，2020年1月9日，人口大省山東省已經宣佈全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，全面實施居住證制度。預計各省、各市的戶籍制度改革將大力推進，落戶放開、放寬將成為常態。
我們認為，人才新政和落戶放開、放寬，都將增加城市人口流入，帶來潛在的購房需求，會為樓市注入活力。隨著地方政策的逐漸落地，一線城市和Ⅰ型大城市及Ⅱ型大城市中有限購政策的城市（約19 個），樓市銷售有望轉好。
（十）小康社會全面建成，房地產行業社會貢獻方式邁入新階段
2012年11月8日，黨的十八大報告首次正式提出全面建成小康社會，要求確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標。2020年是全面建成小康社會的關鍵之年，中國將全面建成小康社會，實現 “兩個一百年”奮鬥目標的第一個百年奮鬥目標。
2020年1月4日，國務院扶貧開發領導小組在雲南怒江召開深度貧苦地區拓貧攻堅座談會，全面啟動了脫貧攻堅收官工作。中共中央政治局委員、領導小組組長鬍春華強調，要確保現行保準下農村貧困人口的全部脫貧、貧困縣全部摘帽。
在2020年1月4日由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫主辦的“地產公益 慈善中國 美好生活——2019中國房地產報年會”上，中國扶貧開發協會會長袁文先介紹，經過幾年的努力，全國832個貧困縣到目前為止還剩60個貧困縣、不到600萬貧困人口要在2020年實現脫貧。
總結2020年脫貧收官之戰，袁文先概括為三個字：“重”“全”“查”。第一，“重”，確定重點方向、重點領域、重點目標；第二，“全”，貧困人口全部摘帽，貧困縣全部脫貧；第三，“查”，巡查，督查，排查，保證到2020年最後節點不能有一個貧困人口被漏掉，不能有一個貧困縣不摘帽。
數據來源：中國扶貧開發協會會長 圖10 2015年以來我國貧困縣摘帽數量
國務院扶貧辦2019年初公示的“2018年企業扶貧50佳案例”中，碧桂園、恆大集團、萬達集團等多家房企榜上有名。中國房地產報社也積極參與到扶貧攻堅的試點和試驗中，在雲南省麗江市寧蒗縣進行扶貧助力，正在瀘沽湖畔最後的母系氏族部落打造復活摩梭人“女兒國”項目。我們認為，在全社會的合力下，2020年打贏脫貧攻堅戰，全面實現小康社會，實現第一個百年奮鬥目標，板上釘釘。
寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。經歷了風雨洗禮，看盡驚濤駭浪，越過崇山峻嶺，中國房地產企業必將以堅忍不拔的意志、頑強的奮鬥拼搏精神，乘著改革的大潮，邁向嶄新的2020！
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