忘情水6715
需要換。
今天來和大家討論一個近期比較熱門的話題。現在買房或者說還房貸,到底是用LPR還是固定利率呢?
肯定很多人,都是一臉懵逼。上網去查,打電話問銀行,表示還是不理解。所以啊,盛哥我就在小學堂為大家專門寫一篇文章,幫助大家梳理頭緒。也許,你用這種方法,就可以省下100萬喲。
首先,我們還是要解釋一下名詞的概念。就像小學的時候,學習語文一樣。LPR,英文是Loan Prime Rate,中文意思是貸款基礎利率。好多兄弟姐妹搜索“IPR”“LRP”,就是不打“LPR”,這說明了什麼?說明大家其實對這個詞語很陌生,完全不知道是啥。
我們繼續剛才的話題,LPR是由多家銀行共同報價產生的,目前呢就是18家銀行參與其中。就像你看跳水比賽,去掉一個最高分去掉一個最低分,然後取平均分。所以啊,LPR基本上可以反映市場的真實利率水平。這是怎麼操作的呢?就是18家銀行根據自己的資金成本和房貸政策,給出一個能夠給到最優質客戶的貸款利率,然後把這個利率報送到全國銀行間同業拆借中心。去掉最高利率和最低利率,剩下16家取平均值,就得到了標準的市場化貸款利率。
說了這麼多大家覺得的廢話後,那麼就舉個栗子吧。
老王有一筆30年的房貸,還款了2年,還有28年。過去合同約定的是5年期以上貸款基準利率上浮10%,就是1*(1+10%)=1.1倍。現在老王想將定價轉為LPR。
來咯,乾貨來了,大家做好筆記。
老王原來的利率:4.9%*(1+10%)=5.49%
2019年12月發佈的5年期LPR為4.8%,老王按這個LPR定價,那麼他需要加的點就是:5.39%-4.8%=0.59%。
這裡說的“加點”,其實就是你現在的利率和LPR之間的差額。
這個加點一旦確認了,剩餘的28年還貸時間內,就永遠不變了。
所以,老王最新的貸款計算公式就為:LPR+0.59%。具體到底是多少,就取決於到時候的LPR為多少。
如果到時候5年期的LPR降到4%,那麼老王的利率就會變為4%+0.59%=4.59%,比現在利率低。大家看,是不是好嗨喲,感覺人生到達了巔峰。
OK。那麼肯定又有小夥伴會問了,老王如果之前是在房貸利率打折的時候買的房,那麼該怎麼算你?1*7=7,2*7=8,啊。。。。算不清楚了,不慌,我來幫你算。
還是以隔壁老王為例,他買房的時候打8折,那麼原來利率就是4.9%*(1-20%)=3.92%,現在的加點就是3.92%-4.8%=-0.88%。喲呵,這玩意還可以是負數啊。沒錯,這玩意確實可以是負數。
如果現在五年期LPR降到4%,那麼隔壁老王的利率就會變為4%+(-0.88%)=3.12%。大家看看,過去利率上浮,改革後,利率還是偏高;過去利率打折,改革後呢,利率依舊打折。
那麼,問題就簡單了。現在只用想LPR後面是持續上升呢,還是下降。若上升,就選固定利率;若下降,肯定就選LPR。那麼,未來趨勢是如何的呢?
盛哥,個人認為(僅代表個人意見,你可以完全不用做參考,反正也沒指望噴子們相信)未來利率的趨勢就是下降,可能中間會有反彈,但是長期看絕對的下降。前不久,央行副行長也說過:“要繼續推進LPR改革,引導整體市場利率和貸款利率下行”。
我不知道為什麼現在好多專家都推薦固定利率,你們是收了誰的錢在打廣告。說實話,要是給我錢,我也打廣告。哎,可惜,我的文章都沒人看。
再給大家一個數據。2010年前後,我國房貸基準利率7%,如今不到5%,未來貨幣還要印,大家用腳想都應該能看到趨勢吧。至於為什麼利率趨勢是向下的,我會在後面專門為大家寫一篇文章。
史上最帥研究生
老劉為您解析,最近也接到不少朋友的諮詢!
從題主的描述來看:利率5.39%,在基準利率4.9%基礎上上浮10%,已還款2年,剩餘還款期限18年。
首先,更換浮動利率之後的利率是:LPR+0.59%(LPR為浮動值,0.59%為基點,是固定值,伴隨整個還款期)。
![](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
所以接下來的重點是LPR值以後是漲是跌?高於4.8%,利率就高於原利率5.39%;低於4.8%,利率就低於原利率5.39%。這就是大家糾結之處,因為LPR未來漲跌難預測。
從我自己的分析來說,我對LPR的預判有以下幾點:
1.從十年前到今天,我國一直處於降息通道中,今年初又受疫情影響,經濟受到一定衝擊。為對沖疫情影響,拉動消費、恢復經濟,後期降低LPR是大概率的,降息會繼續維持3年到5年的時間。
![](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
2.五年後的LPR實在難以預測。因為在我國LPR不僅僅是利率市場化的產物,同時也受宏觀調控政策的影響。
再者,國內國際突發事件也與LPR密切相關。拿這次疫情全球化而言,美聯儲降息後世界各國主要央行也跟隨式降息。
因此,未來5年內,LPR基本處在下行趨勢下,但是下降幅度和下降頻率不會太快,漲跌太快不利於維護金融市場穩定。小幅度下降不能對房貸產生立竿見影的影響,每個月少還幾十元百多元而已。
5.39%的利率屬於中等偏上水平,也不算太高。
我的建議是,如果題主想暫時享受未來5年內LPR降低帶來的紅利,可以選擇浮動利率。
其實紅利期不是5年,而是差不多10年甚至更長,今年全球疫情和經濟形勢肯定會加速LPR下跌,等5年後LPR重新上漲到4.8%的水平不會低於5年,甚至是10年的時間,所以15年內差不多都是紅利期,這時房貸基本還的差不多了。
因此我建議題主改成浮動利率。
評論點贊,腰纏萬貫;關注老劉,越來越牛。
中年老劉聊財經
如果你的房貸還剩下1-5年,就繼續固定利率吧,前面已經賺大了,不操那份心
如果房貸5-10年左右,可以選擇LPR,未來5年經濟應該繼續增長,利率處在下降區間,大概率省一些。
如果剛剛買房貸款還有10-20年,那麼建議選擇原合同的固定利率。把貸款利率和未來幾十年的經濟週期完全捆綁,風險比較大。
LPR是18銀行出的平均值,可能便宜一段時間,但不可能永遠便宜。
總之,短期肯定有甜頭,長遠有很大的看不確定性,根據你自己的實際情況,具體把握吧。
一般規律是,胡蘿蔔加大棒,先給甜頭,再來大棒,屢試不爽。
雪壓青松
關於轉換LPR利率的問題,我的建議是更換!為什麼這麼說呢?我在下面會進行詳細的分析!如果以100萬的貸款,20年的還款週期,到底一個月能節省多少錢?
一、基準利率時代:
銀行計算房貸利率的方式是:基準利率+浮動利率,具體公式:
貸款利率=基準利率*(1+浮動利率)
題主給出了兩個條件:5.39%的房貸利率為基準利率4.9%上浮10%的結果,貸款20年,已經還款2年!
要計算每個月能省多少錢,劃不划算,還需要兩個條件;
我在這裡補充兩個假設:貸款總額100萬元,等額本息還款!
計算過程:
等額本息還款:即借款人每月按照按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中,每個月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
計算公式:
每月還款6816.87元,由於題主已經還了2年,第3年的還款情況如下:
到第20年,累計歸還本金100萬元,累計歸還利息63.6萬元。
二、LPR時代:
LPR利率:全稱是貸款基礎利率,和上面的基準利率一字之差!是由18家銀行根據國家政策和市場情況報價產生,是國家利率市場化的新舉措!雖然lpr利率每月都有報價,但是對於購房者來說,每年調整一次。
計算公式:貸款利率=LPR+加點
最新一期的lpr報價是2019年12月20日產生的,4.8%,
2020年你的貸款利率不變,還是5.39%,但是你得計算一個加點數字:
加點=5.39%-4.8%=0.59%,由於貸款利率1年調整一次
2021年的實際貸款利率=最新的Lpr+0.59%,0.59%的加點以後也會保持不變!
如果你享受的是9折利率,計算方法一樣,加點就是負的0.39%
根據2020年2月最新LPR利率,並且這個利率保持到2020年12月,那麼2021年貸款利率=4.75%+0.59%=5.34%計算,用上面的公式計算可得:第3年第一個月還款金額6789元。
比第一種原來的利率每月少還27元。基本上相當於銀行每個月請題主吃了一頓的午餐!並且隨著未來利率下行,題主還能吃的更好!
那麼累計到20年,並且20年的利率還是2020年2月LPR4.75%計算,利息總額為62.9萬元,(由於由於計算複雜,前兩年的累計還款金額都以LPR+加點的利率計算,否則篇幅又該加長了!)
那麼,是選擇固定利率還是轉換成LPR?到底該怎麼選擇呢?
未來的事情誰都說不好,但從國內,國外兩方面的經驗來看,
一是,當國家發展到一定程度的時候,利率也會逐漸走低,比如發達國家,利率極低,有些接近0,甚至是負利率!
二是,央行明確指出,堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位!降低老百姓的負擔,讓老百姓有錢消費是政策的方向!
三是,2020年3月3日由於受疫情影響,美聯儲下調基準利率50個基點,拉開了降息的大幕!
因此,目前市場上的主流觀點是建議轉換成lpr利率!萬一未來利率走高,還可以提前還款!先享受實惠再說!
但是,如果你個人判斷未來的利率會一路走高,也可以保持固定利率不變哦!
我是金曉生,如果對回答感興趣,別忘了關注我哦!
金曉生
20年的時間,已經還款2年,那麼5.39的房貸利率需要更換浮動利率嗎?
我認為回答這個問題之前,你需要了解,基準利率和LPR的區別!
1、更換之後你的利率是不會發生改變的 ,依然是5.39%;
2、更換到LPR之後,你的還款是根據LPR變動而波動的,不會像基準利率那樣固定;
3、短期2-3年,甚至3-5年來看,LPR是會處於一個下降的通道。因為目前中國處於一個降息通道,並且國外的利率也是非常低,所以,參考這兩點來看,短期選擇LPR是有優勢的;
4、但是對於長期,也即是10-20年,甚至20-30年來說,兩者相差並不大,甚至很難做出一個準確的預判。
畢竟,誰都不知道未來的政策會發生什麼樣的變化;
畢竟,我們也不敢保證未來是不是會進入一個通貨膨脹,導致加息的產生;
畢竟,我們還是要明白一點,LPR的降低對於銀行來說是有影響的,短期可能會給貸款購房者提供“好處”,但是長期佔銀行的便宜一定是不可能的。
因此,我認為如果你是從短期的角度來看,選擇LPR沒有問題!
但是如果你是長期的考慮,其實兩者從目前來看,相差不會很大,所以,如果你更願意享受短期的好處,而不太在意長期的事態發展,那就選擇LPR。
但如果你比較穩,不太想接受一個利率的頻繁變化,那選擇基準利率來看,長期也沒錯。
關注張大仙,投資不迷路!如果你覺得這篇回答對你有幫助,請記得點贊支持哦。
琅琊榜首張大仙
目前是可以更換的。以前房貸利率的算法是“基準利率×浮動比例”,基準利率為4.9%,首套房上浮10%,那麼現執行利率為基準利率4.9%×(1+10%)=5.39%。
舉例說明:如果李女士今年3月申請採用LPR利率,其中,加點數值=實際執行利率-2019年12月相應期限LPR(4.8%),其加點數值則為5.39%- 4.8%(最新LPR利率)=0.59%。
由於銀行利率重定價日為每年1月1日,按照新規,2020年其貸款利率仍為5.39%,假如李女士申請1年期為限,按照規則,執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。假設2020年12月5年以上的LRP為4.7%,那2021年李女士每月房貸利率就變成了4.7%+0.59%=5.29%。
比之前固定利率相對,下降了0.1%。以100萬貸款,30年貸款,基準利率上浮10%即5.39%,月供5609.07元;採用LPR5.29%利率計算,月供5546.84元,每月少還62.23元。
所有按照現行情況下,每個月少還62.23元。
具體情況,可以看我的文章,裡面有詳細的介紹!
紫塵侃房
5.39%的利率換成浮動利率可能更合適一些。未來我們隨著經濟的持續發展,未來存貸款利率可能都會出現下降的趨勢,在這樣的下降趨勢下,浮動利率更合適一些。
現在的情況
你現在是5.39%的房貸利率,已經還款2年了,還有18年才能夠還清。從整體上來說,你的房貸利率還不算高,也就是比基準利率上浮了10%的樣子。
現在來說,所有原來簽訂的合同都要改變成以LPR為基準的貸款利率形成方法,這樣的情況下,你可以選擇固定利率,也可以選擇浮動利率。
你這樣的5.39%的利率,可能選擇浮動利率更合適一些。
未來十幾年貸款利率可能會逐漸下調
未來隨著我們經濟的發展,我們未來的貸款利率可能也會出現逐漸下調的態勢。剛剛美國又下調了利率,而原來歐洲各個國家的利率也是比較低的,而且好多國家甚至都是零利率,這樣的低利率政策都是為了鼓勵大家借錢投資,也是為了刺激經濟的發展。
未來我們隨著經濟的不斷增長,可能為了促進經濟增長,也會適當降低利率,減輕企業負擔,從而能夠促進我們經濟更快更好的增長。
因此,從長期來說,未來十幾年,貸款利率可能也是會下調的。
更換浮動利率更合適
你現在的利率是5.39%,而2020年2月份的LPR是4.75%。如果轉換成浮動利率的話,那麼你的貸款利率就是LPR+0.64。
這樣的話,如果未來十幾年貸款利率逐漸降低的話,那麼你的貸款利率也會逐漸降低,你負擔的利息就會相應得有所減少,這樣的話,對你可能是比較合適的選擇。
因此,你的5.39%的利率,還有18年還完,採用浮動利率可能會更合適一些。
睿思天下
股市小獵豹
5.39%的房貸利率,就是比央行5年貸款基準利率4.9%上浮了10%。
已經還了2年,還有18年,時間不短,要不要更換為浮動利率,主要看對未來利率的變化趨勢。如果從短期來看,利率水平肯定是下降的,比如說去年12月份5年期LPR利率是4.8%,到今年2月份下降至4.75%了,受到疫情影響,再加上美聯儲降息,其他各國央行相繼降息,年內應該還會再次降息。
那麼未來幾年,利率水平大概率都是低於4.8%的,如果轉換為LPR浮動利率,則利率為4.8%+0.59%,這個0.59%就是加點數,未來只要利率低於4.8%,加點後實際利率都會低於5.39%。比如說如果年底利率為4.6%,則轉換後明年你的利率就為5.19%。
看長期的話,確實沒有人可以完全預計,比如說未來經濟增速大幅提高到8%,或者出現通脹水平過高,也是有可能加息的,如果LPR利率高於4.8%,則加上0.59%後實際利率可能會高於5.39%。
因此,要不要轉換為浮動利率,關鍵看自己對未來利率的判斷。從發達國家的經驗來看,隨著經濟越來越發達,利率水平是不斷下行的,選擇浮動利率方式比較合適。但是如果自己確實不知道,或者自己認為以後LPR利率會上升,害怕受到影響,那麼選擇固定利率,在餘下的18年都按5.39%的利率就比較合適。
財經宋建文
最近,一個朋友也問過我相同的問題,我說這個問題很簡單啊,你可以用排除法,無論排除哪一項,要給自己一個理由,這樣就很容易選擇了。
這次基礎利率轉換,其實主動權都在借款人手裡,人民銀行要求變更合同,借款人可以有三種選擇:一是不變更,二是變更保持固定利率,三是變更保持浮動利率。我們分別來看一下。
1、不變更合同
如果你堅持不變更,這一種適合於即將到期的合同,按規定2020年12月31日之前到期的,可以不用變更。
如果你不在這個範圍之內,但你就是不到銀行去變更,估計銀行也拿你沒辦法,對銀行來說,相當於你選擇了固定利率,也就是第2種方法,銀行並沒有什麼損失。
對你來說,以後降息你就無法享受優惠了,你如果在想變更的時候,到銀行辦理可能就非常麻煩,而且不能選擇選擇lpr利率波動,因為銀行認為你默認選擇的是固定利率。
2、變更選擇固定利率
很多人糾結於是否選擇固定利率,尤其是一些房貸利率比較低的,他們認為自己的利率低,如果選擇浮動利率,可能會提高自己以後的房貸利率。
這種觀點是缺乏常識的表現,其實以前房貸利率高低,和這次基礎利率變更沒有任何關係,變更後原來高的還是高,原來低的還是低。
選擇固定利率主要是,讓未來比較有確定性,就好比我們理財的時候選擇銀行定期存款,利率是固定的,收益多少自己心裡有數。
而選擇浮動利率,就好比我們購買銀行理財產品,它的收益率是波動的,有時候高有時候低。
所以選擇固定利率並不是為了減少利息,而是為了增加對未來的確定性,如果現在的利率你感覺能夠承受,而且比較滿意,就可以選擇固定利率。
3、變更但是選擇浮動利率
看了上面2點之後,這一條應該就比較容易理解了,你選擇浮動利率,就意味著今後自己的房貸利率會跟隨lpr利率進行波動。
其實原來的房貸合同絕大部分也是選擇跟隨央行的基礎利率波動,只不過那時候的央行基礎利率變化很慢,往往三五年才變化一次。
而現在的基礎利率採用lpr之後,每月報價一次,變化的頻率就變快了,5年期的lpl最近半年已經變動了三次。
但是央行規定,即便你選擇了跟隨lpr變動,最短變動週期也要一年,當然你也可以選擇3年變一次,或者5年變一次。
如果按照遵循原來合同的原則,絕大部分人應該選擇跟隨lpr變動,因為,你以前的合同也是選擇跟隨銀行基礎利率變化的。
除此之外,你還有什麼理由呢?