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來源：http://sz.house.qq.com/zt2014/dyfx236/index.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052
近日，深圳規土委連發兩文件徵求意見，允許農村集體用地(以下簡稱“農地”)以公開招拍掛方式入市，用於蓋安居房、辦養老機構。此事，引發了業界的熱烈討論。
從土地的角度來看，此政策確實是深圳“土改”的重大舉措。從村民短期利益來看，小產權房可獲巨大的收益，未必會有大量農地入市。從政府保障房的角度來看，即便農地入市建設安居房，又該如何規避“五大難”的問題。在農地入市的過程中，更要防範個別利益群體打擦邊球建小產權房。 [網友熱議]
拆除小產權房建安居房 合適嗎？
2014-8-8 第 236 期
""無地可用制約深圳發展 農地入市卻遭嫌棄
深圳已無地可用 城市規劃發展遇瓶頸
“深圳已無地可用。”捉襟見肘的土地資源已成為制約深圳城市規劃發展的瓶頸，深圳市常務副市長呂銳鋒公開表示，到2020年，深圳可供新增建設用地只有59平方公里。從2012年開始，深圳建設用地中的存量土地首次開始超過新增建設用地。當年共計劃供應建設用地1868公頃，存量土地918公頃，佔比49%。今年這一佔比已高達68.5%。對於寸土寸金的深圳而言，保障房建設受到深圳土地資源緊缺限制同樣嚴重。[詳細]
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大刀闊斧改革 深圳向沉睡的農地“開刀”
而與此同時，卻有大量沉睡的“農地”。經過1992年特區內統徵、2004年原特區外城市化轉為國有地之後，深圳所有土地完成了國有化。但大量土地並未完成相應的補償返還手續，因此實質上依然屬於村集體及股份公司所有。隨著城市化過程中土地價值不斷提升，政府越來越難以支付這筆數額巨大的補償，出現“土地政府拿不回、集體用不了、市場用不好”的尷尬局面。深圳1900多平方公里的土地上，這部分土地面積約有300平方公里。[詳細]
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衝破重重阻礙 深圳“農地”終於入市流通
2012年5月25日，深圳市首次拿到了“城市規劃”和“土地利用指標”兩權合一的“尚方寶劍”，從而得以對城市中“原農村集體組織佔地”展開全面清理與解決。至此，深圳“土改”拉開序幕。2013年1月，深圳推出“1＋6文件”，打開了農地入市的口子，其中最大亮點是首次確定深圳市原農村集體經濟組織擁有的工業用地可通過申請進入市場流通。
近日公佈的《關於促進安居型商品房用地供應的暫行規定》及《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》徵求意見稿，則進一步拓寬了農地入市的渠道，“農地入市”渠道將從已試行的工業用地，拓寬到安居型商品房和機構養老設施等民生領域，將來還允許農地進入醫院、學校等領域。[詳細]
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市民不理解 質問：當農民房倒下外來工去哪租房？
不過，並不是每一個新生事物都那麼受歡迎，農地入市口徑擴大，令租房族感到恐慌。當小產權房倒下，他們有該去往何處？當農田成為混泥土，莊稼都需要外地供給，城市負擔加重，這真的有利於城市發展？很多人都不理解。
59%的網友認為政策能否落實還有待觀察，僅19%的網友認為該政策是一大利好，安居房數量將大增。而選擇了“其他”的網友則表示，安居房價格實惠、質量好、地段不偏僻、放寬申請條件才是王道。
在租房群體中，六成以上的租客選擇租住小產權房，因為房租相對較低。調查顯示，深圳59%的網友擔心政策落地後，小產權房、農民房的數量將劇減，可能導致外來工無地租房。27%的網友認為沒那麼大的影響力。[詳細]
""網友稱農地入市 也難緩解安居房“五大難”頑疾
“五大難”成保障房棄購主因 五成網友認為農地入市難改現狀
在深圳的眾多網友看來，即便有朝一日農地真正入市並建設安居房，也難以緩解安居房存在的“五大難（位置偏、出門難、上學難、看病難、買菜難）”的頑疾，而這也是近年來保障房被棄購、棄租的主要原因。調查顯示，76%的網友認為關外偏遠地段的農地最有可能入市建安居房，而關內城中村農地入市的可能性相對較小。
因此，50%的網友認為農地入市後，安居房“五大難”仍將是不變的主題，僅14%的網友認為會有緩解，36%的網友表示“不一定”。由此看來，該政策要得以順利實施並被廣大市民所接受，不僅需要增加安居房數量，更要把控好安居房的選址，配套設施也需要同步推進。[詳細]
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46%的網友認為小產權房就是現成的保障房 不必拆除重建
《暫行規定》指出，原“農地”在先行理清土地經濟利益關係，完成青苗、建築物及附著物的清理、補償和拆除後，才可申請建設安居房。有網友質疑，“小產權房不就是現成的安居房嗎？為何要拆除重建多此一舉呢？”，調查顯示，46%的網友支持小產權房直接變身為政府保障房，35%的網友認為此法不可行。
在被問及“對於深圳安居房，您有何期待？”時，絕大多數網友表示，希望申請條件放開，將非深戶低收入人群納入保障範圍。然而，在安居房供不應求、問題不斷的的背景下，增加安居房供應量、完善安居房配套，則顯得更為緊迫。[詳細]
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網友七嘴八舌：城市生活負擔加重 再建安居房不合理？
@譯雲：合理規劃，這麼大的城市需要很多附近農業支持，農地全拿來建房會增加城市生活負擔，生活環境也變壞，整體配套設施遠遠落後，這樣的情況下再建安居房是一點都不合理的因為已經看到以前的規劃陷入弊端。
@jiawe：難怪房價越來越高！農民房越來越少呢。以後 外地人 都要拿 幾百萬 買個住的地方咯。。農民房沒了，租你都沒得租。
@四合院：農地不是不好入市，只是政府沒拿到錢，所以這事一直沒辦，這規定出來了給70%的分成就可以入市。政府說白了還是走老路，靠賣地掙錢。
@X佳佳：安居房離關內越來越遠，配套不成熟，很多人都因此放棄了。所以希望安居房設的關內，真正惠民，面積可以不是很大，但是能真正的解決中低收入住房難的問題。
@凌濛初刻：我認為這意思就是，只要你有錢有門路，你就可以搞房地產。
@*&*：（希望安居房分配做到）真正的公正公開公平、透明，把不符合條件濫竽充數的人剔除去，並立法對上述犯罪行為加大懲罰力度，增加違法成本，增加供應量。
@張祖華：這是要斷子孫的節奏啊，以後的食物會憑空長出來麼？一個城市或者說地方，最好是要有能自己自足的農用地，如果一旦出現什麼危機，北方大量土地不能種植莊稼，那後果可是不可預想的。
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為滿足居民安居需求 深圳已在加速建設保障房
網友與政府考量的點完全不一樣，網友考量個人利益，而政府需盡力滿足社會增長的住房需求。6月23日，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市住房建設規劃2014年度實施計劃》，首度明確，2014年度商品住房和保障性住房用地供應統籌安排，今後新供應居住用地原則上用於保障性安居工程建設，並繼續增加保障性安居工程建設用地供應。探索將產業園區配套宿舍和拆遷安置房納入保障性安居工程體系，並探索將政府依法沒收、清退、罰沒等方式籌集的住房納入保障性安居工程體系，以增加存量用地與存量住房的利用，擴大住房規模和保障覆蓋面。[詳細]
""小產權房收益或大於農地入市 合法身份更重要?
此次農地入市建設安居房、辦養老機構的政策公開徵求意見，結果如何尚不得知。大家能想象到的是，“村民”或者原農村集體經濟組織繼受單位會對各方利弊進行權衡。在現有的基礎上，就小產權房而言，可以長期出租、出售或者申請進行土地拍賣，哪方收益大，哪方風險小，是逐利還是求穩，將直接影響小產權房等土地上原有建築物、附著物的去向。
收購或租賃小產權房做保障房 政府實難做到
“深圳市80%的低收入家庭都租住在原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房內。”深圳市房地產研究中心副主任王鋒認為，這些“小產權房”客觀上起到了保障性住房的作用。但是，要將小產權房收編進保障房並不容易。
從2008年開始，深圳市保障性安居工程建設指揮部即選中寶安區中閩花園、步湧新村等片區作為“依法處理和徵收歷史遺留違法統建樓解決保障性住房房源”的試點。當地曾經嘗試過租賃與購買等多種方式，但均未能順利操作，主要還是因為“價格沒有談妥”，租金或者收購價格高了，就會被認為變相鼓勵‘小產權房’的發展。所以，王鋒認為更好的方式是給保障對象發放補貼，並在此基礎上限制租金上漲，而不一定採取收購、租賃“小產權房”的方式。[詳細]
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小產權房收益或大於農地入市 村民肯放棄既得利益？
深圳市規土委土地利用處處長陳軍軍在接受採訪時表示，從“村民”利益角度考慮，經測算其收益應該還是可觀的。“如養老機構，一般的容積率是2，拍賣的土地如果樓面地價達到1萬的話，意味著原村民每平方米就可以獲得1萬的收益。”
業內人士也分析，雖然“村民”用作小產權房開發的收益可能大於公開拍賣入市，“但前者是非法，後者是合法的，且對於村民是公開透明的，可能更易獲得大家的接受。”但是業內人士的觀點能否代替“村民”的觀點嗎？村民肯冒險放棄既得利益嗎？我們不得而知。公開招拍掛“農地”也許還需等待一個“村民”知道、瞭解、接受和實施的過程。[詳細]
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政策要落到實處 須地方政府放棄部分利益
農地能否入市，解決問題的關鍵，在於對這部分實際合理佔有的土地權益如何進行利益分配。對外經濟貿易大學一教授認為，政策能否落到實處，除了有賴於政策的嚴格執行外，更重要的是地方政府需要轉變發展思路。保障房和養老事業均是典型的民生工程，是進一步做好民生工作的具體體現，需要政府從政策、資金、土地等方面給予全方位的支持。
在當前土地財政格局仍未改變的情況下，地方政府必須以大局為重，放棄部分地方利益，拿出土地和資金這些“真金白銀”，才能引導更多的農地進入公益性項目建設領域，也才能真正夯實民生事業的發展基石。[詳細]
在深圳保障房的數量與日俱增之時，違規出租、房屋質量問題卻時常見諸報端，棄購、棄租、空置之事也經常被報道。我們希望政府在竭力增加保障房數量的同時，完善分配製度，讓需要保障的人切實得到保障，避免資源錯配，與此同時完善保障房的周邊配套，讓既有的資源得到切實的利用。
此外，廠房改建養老機構、村集體自辦機構養老設施的過程，需防範利益群體打擦邊球建小產權房。
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