過去這一個月，鄭州特價房頻出。
比如，融創大河宸院精裝高層13000元/㎡；錦藝四季城毛坯高層13800元/㎡；錦藝金水灣12800元/㎡；泉舜上城17000元/㎡……
其價格與高峰期相比，已平均回調10%左右。
問題來了——
購房選擇時，如何避免站崗，找到那些“潛力築底、價格堅挺”的區域呢？
今天，我們就從純粹的資產配置角度，探討一下這個問題。
區域的本質是人流和錢流。
我們在區域選擇時，面對地鐵、學校、商業、菜場等諸多維度，會很容易陷入迷茫狀態。
其實，迷茫的根本原因是沒抓到核心點。
區域和地段的核心本質是，人流和錢流。
深圳的前海、廣州的珠江新城、北京的朝青、上海的大虹橋……為什麼會成為過去數年房價最高，房價最堅挺的區域？
這裡駐紮著最好的企業；這裡聚集著大量的野心家和冒險家；
這裡提供折現在及未來將提供最高的單平生產產出；
這裡聚集著平均收入最高、消費慾望最高、購買能力最強的那批人。
這裡是人流和錢流聚集量最大的區域。
那麼，鄭州的人流和錢流聚集在哪裡？
就是北龍湖金融島、CBD和高鐵商務區合圍的黃金三角區域。
所以，我們看到了——
海馬公園的二手房、北龍湖的豪宅、老東區的二手房，甚至中州大道沿線的一系列新盤……在市場下行的行情中，價格依然堅挺。
比如正弘府15500元/㎡的單價，仍然需要全款或綁車位。
這就是人流和錢流聚集的力量。
那麼，抵抗市場下行浪潮的“秘訣一”就是——
找到一個城市人流和錢流的聚集方向，扎進去或者貼上去。
被城市生長包住的郊區。
請大家先死死記住一個數字“10年”。
鄭東新區在10餘年前，就是鄭州主城區外的遠郊板塊。
這麼一個遠郊板塊，從規劃伊始、大興土木到規劃落地、主城融合，一共走過了10年以上的歷程。
也就是說，集全省之力開發的一個新區，尚且需要10年的開發週期。
這是第一個10年。
我們再來看第二個10年。
2018年底，中國的城鎮化率是59.58%；2030年，中國城鎮化的目標是70%。
可以預見的是，未來10年，將是中國城鎮化速度最快的10年，也將大概率達到中國城鎮化的峰值。10年之後，我們也將大概率看到城鎮化速度的逐步下滑和萎靡。
也就是說，中國城市快速擴張的紅利期也大概只有10年的時間。
把這兩個10年放在一起——
一個新區的成熟至少需要10年時間；而中國城市快速擴張的紅利只有10-15年。
這也就導致了：
但凡是現在才開始啟動的遠郊新區，大概率會在城鎮化紅利退潮的時代中，輾轉叵測。
正因為如此，我們在區域選擇時，一定要找到那些“被城市生長包住的新區”。
這樣的新區，一般周邊都有多個成熟區或半成熟區。
伴隨時間的推移，它自身的規劃落地再加上週邊板塊的人口外溢，很容易快速成熟，確定性更強。
更關鍵的是，這樣的新區很容易出現房價暴擊。
它會伴隨消息流傳、概念生成、破土動工、逐步成型，每一個階段都有價值兌現，每一次價值兌現都大概率會在短期內造城房價脈衝上漲。
那麼，抵抗市場下行浪潮的“秘訣二”就是——
不去搏10年以上落地週期的遠郊板塊，找到被城市生長包住的新區。
至此，關於開篇那個問題——
購房選擇時，如何找到潛力築底的區域？
答案已經呼之欲出。
在城市人流和錢流的匯聚方向上，找到被城市生長包住的新區。
落地到鄭州就是——
在“CBD-龍湖金融島-高鐵商務區”黃金三角的15km範圍內，找到被鄭州生長包住的新區。
比如，商都新區。
第一，這是鄭州“人、錢流黃金三角”的第一輻射圈範圍內。
商都核心區距離CBD的直線距離為12km，距離高鐵商務區的直線距離為11km。
沿中州大道一路向北，基本上25分鐘以內就能直達兩大商務區，整體交通的流暢度極為平順。
站在未來來看，這裡將成為承接黃金三角區人流和錢流外溢的核心目的地之一。
第二，這是一個被四個成熟/半成熟區圍繞的新區，而且具備價格優勢。
商都新區北接主城區，東臨濱河國際新城，西依二七運河新城，南邊是南龍湖。
其中主城區和南龍湖已經具備成熟的居住氛圍，居住人口密度極大，二七運河新城多個項目已經交房，接近半成熟狀態，而濱河國際新城的公園、路網等基礎設施建設已經過半。
從某種意義上來說，這屬於典型的被城市生長所包圍的新區。
更重要的是，從價格上來說，該片區也具備窪地優勢。
商都新區核心區，綠地公園城的均價在13500元/㎡左右，而北向的二七主城區、管城主城區均價在17000元/㎡左右；東向的濱河國際新城的均價在15500元/㎡以上；二七運河新區的價格雖與其持平，但位置遠不如它。
第三，最重要的是該區域的配套都在引而不發的狀態，擁有多波的紅利兌現週期。
比如，由綠地公園城領銜的商都新區核心區。
2017年，綠地領銜開發商都新區核心區，十七里河濱河公園綠化也提前啟動。
近兩年的開發，十七里河濱河公園已經初露驚喜——
片區內除了18個大小公園體系之外，單單綠地公園城一個項目，還將給片區提供9個學校教育配套，包括4所幼兒園，2所小區，1所初中，1所高中，1所老年大學。
從幼兒園到老年，一整套的終身學習教育體系。
當然，綠地也沒忘了自己的“城市運營”老本行——
在教育和公園體系之外，綠地還在此引入了35萬方的商業體量。
歷經兩年運營，如今的商都新區核心區板塊已經有多家品牌房企介入整體開發運營。比如融創城、振興富田城、正商、碧桂園……
去年底，小李莊火車站也正式落地商都新城，距離綠地公園城1.5km左右，將全面承接鄭州老火車站普客運輸功能，日客流量預計將突破10萬人。
火車站的落地，對於這個板塊最大的優勢在於——能夠幫助板塊內部的多條地鐵軌交線路及周邊基礎配套設施快速落地。
最後，值得一提的是，在鄭州諸多城改項目紛紛把容積率懟到4.0的大環境下，綠地公園城在商都核心區開了個好頭——首開區綜合容積率1.99-2.49，洋房+小高層。
高層123㎡戶型▼
洋房129㎡戶型▼
在樓市靜淡的行情中，炒作和投機的熱潮在逐步褪去。
如今的鄭州市場，真正到了拼基本面的時機。
那麼，誰能在這股浪潮中潛力築底、價格堅挺？
距離鄭州“錢潮人流黃金三角區”30分鐘車程範圍內的區域，越近越好；
被城市自然生長所包住的區域；
價格具有優勢，配套引而不發的區域；
比如，商都新區核心區。
正在以其較短的通勤距離，高性價比的價格，完備的配套預期，眾房企的合力塑造……
而，蓄勢待發！
（轉自：鄭州樓市）
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