上一篇老歡簡單咵了哈武漢幾個遠城區的價格和升值潛力，有人建議我再咵一咵蔡甸。畢竟，9月底地鐵蔡甸線通車了，而且跟地鐵4號線王家灣站無縫對接，這對於遠城區域來說算是一個重要的利好。
蔡甸區距漢陽王家灣15公里左右，如果沒有完善的軌道交通與規劃，確實很難吸引到剛需購房者。
軌道交通蔡甸線（4號線延長線）全長約16公里，其中高架線路約3公里，地下線路約13公里，共設 9座車站，其中高架站2座，地下站7座，分別為：柏林站（高架站）、新廟村站（高架站）、臨嶂大道站、蔡甸廣場站、鳳凰路站、新農站、知音站、集賢站、新天站。
隨著蔡甸線的通車，之前在地鐵站周邊佈局的樓盤終於升級為真正的“地鐵盤”，開始享受地鐵帶來的紅利。
有數據顯示，地鐵21號線開通後，陽邏沿線房價漲幅約在30%左右。所以，地鐵蔡甸線開通後，該區域的房價會不會有變化呢？老歡覺得不妨一起來看看。
在售正地鐵房源不多 區域均價已快破萬
蔡甸線目前新盤比較集中的是鳳凰路站、蔡甸廣場站和新廟村站。而鳳凰路站至蔡甸廣場站這一區域，正好處於中法生態城板塊，由於靠近主城區又不限購，前期吸引了不少購房者關注。
蔡甸廣場站附近新房主要有正商書香華府、依山龍郡、龍庭華府。但這三個盤開盤節點一直不確定，都是在意向登記中，前期開盤均價在9600元/平左右。
而鳳凰路站附近，因為在售項目更臨近地鐵站，一度出現了兩大“神盤”——中國核建錦城和金地中法仟佰匯。
其中中核錦城今年4月28、29號樓開盤均價約8400元/平，含2000元/平裝修，開盤即售完，算是蔡甸區超級難搶的性價比盤。據老歡所知，該項目還有部分房源待售，但後期加推時間未定；
而金地中法仟佰匯，作為金地在蔡甸的首個項目，6次開盤，6次日光，清盤僅用了10個月，收官價為9072元/平。
所以，目前該區域內唯一一個在售新盤金地中核格林格林引起了市場關注。因為是金地和中核共同拿地開發，該項目直至開盤前都被人稱為“蔡甸二代神盤”。
為什麼老歡要說開盤前呢？金地中核格林格林12號樓9月8日首開，推出建面約106-123平帶裝修房源，均價9939元/平，含2000元/平裝修，共約85套房源。
由於該價格比金地中法仟佰收官價上漲近900元/平，比隔壁的中國核建錦城前期單價貴了1500多元，讓不少購房者大呼意外。
但由於前期資料收了240組，選房比例接近3：1。因此，也實現了首開售罄。那麼，不具備價格優勢的金地中核格林格林還算不算得上區域“神盤”？老歡接著咵。
北邊高層可看湖 但臨近高速有噪音
之前老歡說過，一個項目均價能夠高於周邊，無非就是有幾大溢價點：地鐵、學校、稀缺資源等。
金地中核格林格林項目位於蔡甸新天大道與鳳凰路交匯處，緊鄰中國核建錦城，與金地中法仟佰匯隔著新天大道。
目前，金地中核格林格林就沿用的是金地中法仟佰匯的售樓部，地鐵鳳凰路站B出口，向東步行距離約400多米。
從區位上看該項目正處於蔡甸與武漢中心區域中間，南面是漢蔡高速和後官湖溼地公園，向北對面是中核廣場和鳳凰山開發區，向東是新農及市區方向。
本來除了近地鐵，老歡還發現了項目的另一個
疑似溢價點，最南邊樓棟6層以上能夠遠眺後官湖北岸，比如前期推出的11、12號樓，即將加推的10號樓，以及靠南的8、9號樓。
但值得注意的是，由於小區南面臨近漢蔡高速，會有噪音影響，而且樓層越高噪音影響越大。
無奈，魚和熊掌不可兼得，購房者想要安靜的日常生活環境，就要放棄湖景。這個溢價點顯然是
不成立的。交通方便配套較全 學校對口是短板
金地中核格林格林所處板塊有別於蔡甸老城區，屬於武漢中心城區與蔡甸老城區的銜接處。從項目至武漢市區有兩條主幹道可走。
上文提過，項目南臨漢蔡高速，出門繞行至紅廟互通上高速可直達市區中心，目前漢蔡高速是免費的；另一條是門口的新天大道，出門直線向東，可直達王家灣商圈；向西可以去往蔡甸老城區，平時車流量不大，兩個方向都能夠快速直達。
項目大門距離蔡甸線鳳凰路地鐵站約260米，將來其商業部分會緊鄰地鐵站，是名副其實的正地鐵盤。除了地鐵外，項目門口新天大道有鳳凰山站，停靠的公交線路較多，基本都是通往漢陽和蔡甸城區方向。
日常生活配套方面，項目正對面就是蔡甸區首個大型城市綜合體——中核世紀廣場，包括有中核國際酒店、歐尚超市，能夠滿足平時的吃飯、購物、休閒需求。
另外，對面的金地中法仟佰匯項目規劃有約6.6萬方商業，項目自身也規劃有一定體量商業，根據規劃顯示，項目商業地塊臨新天大道佈置2層商業，涵蓋19層商業加辦公建築，底部形成商業內街形式，地下為2層地下室。
項目自身規劃有一所12班的幼兒園，東邊1公里左右有武漢外國語學校鴻潤分校，今年6月改名為武漢市中法新城外國語學校。據該校網站介紹，學校屬於中小學一站式，包含63個教學班（其中小學36個班，中學27個班）。
但因為是私立性質，不存在對口一說。學費據知情家長透露，小學是十二萬/年，初中是十四萬/年。
公立教育方面，項目東邊約2公里左右有新農中心幼兒園、小學和中學，不過教學水平一般。目前整個新區的教育配套都有類似狀況，學區及學校是最大短板。與蔡甸的老城區教育配套相比，還是存在一定差距。
在漢蔡高速出口處有蔡甸區人民醫院，現更名為江北協和醫院，是一所二甲醫院，距離項目約2公里；另外同濟醫院中法院區，在地鐵蔡甸線集賢站附近，距離項目僅3站路。
地塊內有古墓群 後期是否會對項目有影響？
既然沒有學區和稀缺資源的溢價，再來看看項目本身。
項目居住地塊總建築面積331235.34平，建築密度18.08%，容積率3.7，停車位2950個。規劃有3棟48層、6棟34層、2棟32層、1棟22層商住樓，1棟3層幼兒園及相關配套用房，地下為2層地下室。
項目所在地塊由金地、湖北中核聯合體武漢雲晟置業以底價70915萬元競得，樓面價2500元/平米。之前項目命名為“金地中核鳳凰城”，現在案名中的“格林格林”，是金地的一個產品系列，主打年輕客戶剛需群體。
值得關注的是，項目地塊有一些特殊的要求：
1、根據市局“關於新建項目停車庫增設新能源汽車充電設施的通知”（武政規【2014】9號）文的相關要求配置新能源汽車充電設施；
2、本項目競買人須承諾商業用地與住宅用地同時開發，且住宅用地不得先於商業用地開發。建成商業建築面積自持經營，五年內不得對外分割銷售。競買人摘地後須在2個月內開工建設，由蔡甸區城鄉建設局監督實施。本項目商業建設形式為高端品牌折扣中心。
3、地塊的用地範圍內有區級保護文物即“閔家嘴墓”，根據《中華人民共和國文物保護法》和蔡甸區文化體育局的相關意見，項目規劃時應制定保護規劃方案予以保護。
4、按照《市人民政府關於進一步加強住宅區配套幼兒園建設和管理的意見》（武政規[2017]63號）文件精神，該地塊需配建幼兒園（12班），用地面積不低於4860平方米，建築面積不低於3600平方米。建成後其用地及房屋產權需無償移交至蔡甸區教育部門。
從地塊要求可以看出，項目商業後期為自持形式，對區域品牌商業將是一個很大的提升。但同時，由於項目地塊內有古墓群，這個在營銷中心，作為不利因素已有展示。是否會對項目產生不利的影響呢？
至少老歡覺得，從購房者角度來說，一是有部分人可能會在意；二是，由於文物保護的方案還未確定，這將對以後項目二手房的價值有影響。
即將加推首付30萬起 區域倒掛進一步縮小
2015年地鐵蔡甸線消息傳出之後，就有越秀、中海、金地、金茂、碧桂園等大批知名房企紛紛進駐，並在地鐵沿線佈局開發了大批新盤。
如碧桂園學府壹號、富強都市乾元、三和劍橋城、九坤翰林苑、正陽大悅城等，現已全部售罄，二手房掛牌價約在9k-1.2w/㎡左右。
同時，隨著蔡甸老城區地塊的減少以及中法生態新城的規劃，不少開發商轉向新城版塊，如中核錦城、金地中法仟伯匯等，新盤均價多為8000-9000元/平。
由於幾個新項目的推盤速度過慢，加上蔡甸樓市受關注度越來越高。一時間，區域內一二手房便出現了價格倒掛。
至今年上半年，隨著眾多利好的釋放和兌現，蔡甸房價開始逐漸上漲。7月，位於漢陽一中對面的德信江南大院首次開盤，高層均價約10209元/平，小高層均價約11030元/平，均含2000元/平裝修。正式宣告著蔡甸區房價突破萬元大關。但老歡相信這只是個開始。
據置業顧問介紹，金地中核格林格林11號樓本月7日開盤已售罄。預計最早11月推出10號樓，均價在1萬元出頭，預計首付30萬起，目前接受線下登記中。
這個價格顯然相對項目的首開均價又將有所上漲，可見著區域內倒掛差價正在逐步減小。
項目接下來將加推的10號樓在地塊南邊，靠近漢蔡高速。該樓棟一個單元，共32層，兩梯四戶，只有98和117平2個戶型。喜歡安靜的購房者建議選擇2-5層等低樓層。
3A戶型約98平 三房兩廳一衛
為10號樓的中間戶，北面對連廊，南面對漢蔡高速。
戶型方正，半通透結構，廚房、衛生間及北向臥室面對連廊，私密性較差。
南向有陽臺連接客廳，整體動靜分區合理，但三個房間一個衛生間還是有些緊張。
3C戶型約117平 三房兩廳兩衛
該戶型位於10號樓邊戶，南北朝向比較通透。
戶型方正，主臥和客廳朝南，餐廳、廚房、次臥朝北。
餐廳設計了大的飄窗可觀賞小區園林景觀。
主臥帶獨立衣帽間和衛生間，中間次臥可做兒童房，北面次臥可做書房或老人房。
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老歡綜合點評：
金地中核格林格林位於蔡甸中法生態新城，屬於樓市不限購區。項目位於蔡甸線鳳凰路正地鐵口，出行比較便利。
項目近距離範圍內，有基礎商業和醫療、學校等配套，日常生活有保障。但區域內目前還缺乏大型商業體，這一點在項目商業交付後有望得到改善。
該項目由金地與中核聯合開發，目前就樣板間精裝情況來看，不少細節處理都比較用心和到位。比如廚衛所有檯面都做成了圓角設計，廚房安裝了方太的三件套，配置了涼霸；房間設置了小夜燈及床頭報警系統；所有門框都安裝了靜音膠條，淋浴間為三折拉門。品質與配置相比區域內大多數項目略高。
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