粉絲群裡經常有人提問，剛需有推薦嗎，投資買哪裡，改善怎麼選，很多朋友想要在寧波買房，又苦於自己對於樓市趨勢沒有比較完整的瞭解。
現在的房地產是在努力尋找一個「量價的平衡點」，既保證房地產正常交易，又保證房價處於合理區間。伴隨著政策的加碼，樓市分化，買房確實越發考驗購房者的眼光。
今天就來分享一下各個階段買房思路，讓你在買房時少掉坑。
01
剛需怎麼買？
功能性、需求為主
剛需已經成了一個偽概念，曾經有推文說“6套以下，都是剛需”，乍看無理，琢磨一番也能自圓其說。但剛需，必定要先解決自住的問題。
各種”早知道就早點買房“的感慨不絕於耳，首套房的特色大概就是迷惘+想得太多。
其實勿需擔心“高位站崗”和“降價”，高位終會被時間抹平。而降價，東部新城1萬漲到4萬漲了10年，就算跌能跌多久，跌了1萬，也還有3萬！
更何況，若是隻有一套房，需求擺在這裡，房價漲或跌，也不過是數字變化。
建議只有一個：著眼於需求。
剛需通常預算有限，奉化、小港是目前不錯的選擇，距離主城區近，又有地鐵通達，價格相對主城區低，配套也在逐步跟上，發展前景看好。
而在具體樓盤的選擇上，可以考慮類似產業、學區、地鐵……等，其中，又首選學區房。
在寧波，隨著公民同招政策的推行，學區房得到強化。優質學區房是樓市中保值效果較好的一類產品，漲幅也相對穩定的。
目前寧波老城區傳統名校的學區房大多都是老破小，例如：寧波市廣濟中心小學（廣濟街校區)，對應的學區有菱池小區、平橋社區、水侖小區、迎鳳小區、遊河小區、雙梁小區、新街小區、解放南路小區等。
當然也有價格相對較高的次新房小區，如寧波市海曙外國語學校（青林灣校區)，對應學區3萬起步。既不喜歡老破小的環境，又不能接受高房價，知名教育集團開辦的新校區或許是個不錯的選擇。
02
改善怎麼買？
好地段、流動性
當首套房房貸壓力不是很大，又有了一定的積蓄，可以考慮改善房。
改善房的問題，大約是覺得買個大面積，就會住一輩子了。
然而，人的需求是在變化的，未來可能由於父母同住、換工作、孩子學習等種種原因置換，以房換房成了常態，之前的房子就是下一套房子的資金基礎。
改善人群更要求品質生活，公園、江景這類稀缺資源是關注重點，戶型面積也相對較大，持有成本高。
且就寧波今年的拿地情況而言，明年推出的房源多以改善為主，在這種情況下，怎樣挑選合適的樓盤是個問題。
我們的建議是：改善房也要兼顧流動性，做到可售、可租。
這個過程需要注意兩個關鍵性問題：
1、首套房是賣掉還是繼續持有。
若是賣掉，賣與買之間的“時間差”是一個現實難題。各個家庭情況應充分考慮資金流、居住、交易的安全性、優惠政策等決定。
寧波目前的市場環境，二手房交易量走低，觀望人群比例走高，還是建議“先賣”，以免資金斷流。
2、改善房同樣需要兼顧流動性。
買房看地段是更古不變的法則，好地段的房子升值潛力大、抗跌性強，是財富增值的優質資產。
而好地段的參考標準是人，人流量決定了房產的流動性。
如果房子周邊有許多寫字樓，這裡的工作人員就是未來接手房子的潛在客群，房子的需求價值高。即使市場下行，也能夠相對快的變現。即使不賣，出租也是一個選擇。
大概率來講，越是中心區的房子抗跌性越強，增幅有保障，所以不建議買城市偏遠區域。
這樣就很明確了，改善房源重點選擇中心城區靠近鄞州公園、姚江、奉化江、甬江、明湖等景觀資源的區塊，樓盤周邊有諸如寫字樓、商業中心的更佳。
即將推出的江山萬里七期琅峰、雅戈爾江上二期、萬科槐樹路256號……等就是較為符合要求的改善樓盤，價格也是可想而知了。
03
投資怎麼買？
跨區域、減輕槓桿
身邊無數鮮活的例子讓大家明白，辛苦上班不如炒房，越買越賺，越換越大。而大多數人都有跟風屬性，買漲不買跌，也就或主動，或被動的成了炒房客。
殊不知，當大家都知道某隻股票大漲的時候，真正的高手是在拋售的。
中國的樓市，政策永遠凌駕於房價，今年300多次的調控政策出臺，房價勢必要趨於穩定。已有多家自媒體提出“市場橫盤”的可能性，碰上眼光不準的，房子難脫手，資金受困，影響生活，反倒得不償失。
如果非要投資，建議如下：
1、投資對象的選擇，可以跨區域配置資產。
有這麼一群人的觀點是自帶盲區的，似乎全國只有北上廣和十八線老家縣城兩種選擇。
從全國範圍內來說，城市可分為兩類：
一類是不管調控有多緊，都是漲的多跌的少；
一類是不管調控有多松，都是跌的多漲的少。
你猜老家縣城屬於哪一類？
例如：
1萬多有長沙，
2萬多可以關注成都、大連，
3萬自然就可以看看寧波。
不同價格要求可以關注不同城市或區域，投資房產的原則是雞蛋不要放在同一個籃子裡。
在寧波，相對看好的投資區域，諸如：奉化、杭州灣、餘姚。
一方面，都是價格窪地，前灣新區發展較早，規劃落地、政府的支持力度、產業和人口引進是有目共睹的，較為成功。而奉化雖是這兩年才迅猛發展起來，但擁有一定的底蘊與人口基礎。
然而新區的發展是需要時間的，並且這兩個區域庫存與供地量都很大，機遇與風險並存。
目前來說，都不建議短期操作，中期看好奉化，抗跌性強，更加安全。而長遠來看，前灣新區定位更高，發展潛力更可觀，預計10年才能見成效，投資回報率也更高。
2、減輕槓桿，對資金有規劃，不會因突發原因而輕易斷供。
房價穩定是決策層的目標，也大概率是未來的發展形勢，如果槓桿加得太高，就意味著，房價不漲就鉅虧。
有數據統計了城市居民住房槓桿率，其中寧波也是名列前茅，住房槓桿率達92.6%，排名全國第10。
這也意味著當下的寧波，居民的存款，最主要的理財方式還是買房。
近兩年來，短期貸款異軍突起，以首付貸、消費貸、房抵貸之名，大肆進入房地產市場。這類金融工具對投資客來說或許是如虎添翼。但現在的環境下，盲目高槓杆炒房，未來不確定因素太多，無疑加大了購房風險。
就像ABC已故總裁古德森所說“那些表面上看似美好的事務中，往往蘊藏著讓你後悔的毒藥，所以你必須有一雙'火眼金睛'。”
每年，因為還不起貸款，被銀行收房的案例也並不鮮見，減輕槓桿是有必要的。
【總結】
有部分朋友可能已經發現了，不管是剛需、改善，其實都在用投資的眼光看待買房，都要為轉手、保值、收益做考慮。
房子已經進入了優勝劣汰的時代，同時市場經過調控，也面臨重新洗牌。靜默期的樓市，買房的錯誤會被放大。
對於購房者來說，關注房產本身的價值，比價格更重要。不要隨便追漲殺跌，放棄抄底撿筍的心態。
即使市場平穩，也一定不能脫離市場，短線操作不可取，拉長投資週期，穿越低潮浮動，獲得穩定盈利，是較為保險的方式。
-END-
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