2016年註定是合肥土地史上最瘋狂的一年。
葛洲壩中國府2.2萬/㎡、置地雙璽1.99萬/㎡、建發雍龍府最高1.87萬/㎡、海亮唐寧府1.81萬/㎡……高價地一個接著一個。
原本想著在合肥市場好的時候，大幹一場，可沒想到等來了史上最嚴調控。至此，合肥土地市場急轉直下，地價慘遭腰斬。
注：文中土地數據全都來源於金剛石，由於統計方式不同，最後得出的結果可能會略有差異。
NO.1｜壹
合肥地價降了，溢價率、成交金額全在跌
據金剛石的數據統計，合肥住宅地塊（包括純住宅地塊和商住地塊）的平均地價，從調控前的2016年到2018年，連續兩年下跌。
等到了2019年，伴隨著濱湖融創、旭輝等高價地的集中出讓，略有回升。但相對於2016年也是遠遠不及。
單從數據來看，從2016年到2019年，合肥住宅地塊大跌2105.4元/㎡，降幅高達23.82%。
▲數據來源：金剛石，2019年統計截止到9月
不僅僅是地價，在地塊的溢價率上，合肥也是從2016年高峰期的231%，跌到現在的62.9%，狂降168.4%，足足跌了將近3.7倍。
▲數據來源：金剛石，2019年統計截止到9月
而在買房人較為關注的成交金額上，合肥土地市場也是逐步下跌。同樣道理，由於濱湖高價地的集中出讓，2019年可能環比略有回調，但相比2016年，也要低上很多。
▲2019年統計截止到9月
再從成交面積來看，2016年、2017年的土地出讓面積都超過了1.1萬畝，2018年也超過了9700畝。等到了2019年，僅上半年就有超8000畝土地出讓，預計今年全面的土地出讓面積也會超過1萬畝。
那麼問題來了，調控三年，合肥土地市場為什麼會有大幅度的下行？
對此，安徽同策副總經理劉乃元認為：
市場在下行，同時開發商的運營壓力也在增加。融資渠道收緊，融資成本增加，銷售速度放緩，回款速度變慢。減輕壓力的方法就是從拿地開始更加謹慎保守。
至於濱湖今年為什麼會成功出讓多宗高價地，金剛石數據分公司市場分析師蔡旭則認為：
合肥每年推地也有相應的節奏，每個區域快慢也不同。今年濱湖核心區域一些新地塊的出現，讓開發商們願意用高價來購買，但這個高價只是相對的，其實和周邊在售的地塊價格相比，算是價值的迴歸。
NO.2｜貳
調控三年，合肥住宅地塊樓面價、總價、溢價率排名曝光
為了分析合肥土地市場的變化。本站在今天也統計了調控之後，合肥住宅地塊樓面價、總價、溢價率最高的10宗地塊。
1、樓面價最高的10宗地塊：
調控之後，合肥成交樓面價最高的10宗地塊，有6宗位於濱湖，分別是葛洲壩紫郡府、融創濱湖印、碧桂園中堂、金茂悅、華潤地塊、禹洲綠城蘭園，最高樓面價達到20124元/㎡。
而從時間點來看，主要集中在兩個時間段，一個是調控開始的半年，即2016年10月到2017年2月，另一個就是2019年上半年的三四月份。
2、溢價率最高的10宗地塊：
合肥調控後溢價率最高的10宗地塊，濱湖佔據了3個席位，廬陽、包河佔據了兩個席位。其中，廬陽上坤海棠四季的溢價率更是高達464.3%。
而從出讓時間來看，除了肥東新城吾悅廣場、廬陽上坤海棠四季外，其餘全都是2016年調控之後的半年內出讓的。
3、成交總價最高的10宗地塊：
而從成交總價來看，濱湖保利地塊以46億的總價位居第一，金隅大成郡、翡翠天際等地塊的成交總價也都突破了40億。
從樓面價、溢價率、成交總價的排名數據中，我們也能看出：
01、儘管樓市調控嚴格，但濱湖依舊錶現亮眼，接連成交了金茂、碧桂園、旭輝、融創等高價地。
相對來說，其他區可能就沒有這麼幸運了。最典型的就是廬陽，限購之前，接連成交了國貿天成、唐寧府、葉語溪等多宗1.5萬+高價地，可當調控開啟，再也沒有1.5萬+高價地的出現了。
02、從競得時間來看，限購初期的半年中，合肥土地市場依舊瘋狂，合肥調控之後的絕大多數高價地就是在這時候競得的。
可當調控越發深入，房企逐步瞭解政府堅持調控不動搖的決心後，再也不敢豪賭政府調控放鬆，再也不敢有膽色去拿高價地了
NO.3｜叄
調控之後，合肥還有41宗地塊樓面價破萬
而從高價地的數量來看：
1、2016年10月調控之後，合肥共有41宗地塊的樓面價破萬
2、濱湖、包河佔據高價地的絕對主力
這41宗高價地，主要分佈在濱湖、包河、蜀山、廬陽四個區域。其中濱湖共有12宗地塊樓面價破萬，包河共有11宗地塊樓面價破萬，這就佔據了合肥高價地數量的一半，這也就造就了濱湖、包河2萬+遍地的房價格局。
3、相比2016年，合肥高價地數量急劇減少
看到這，你不是很驚歎，不是說樓市調控了嗎？為什麼還有這麼多高價地的出現？
別急，我再讓你看一組2016年到2019年的高價地數量變化，相信你肯定會感謝調控。
金剛石的數據顯示，整個2016年度，合肥共有35宗地塊樓面價破萬。等到了調控之後的2017年、2018年，基本都是在10宗左右。
2019年截至到目前，共有13宗高價地的樓面價破萬。今年的第四季度，按照現在的這個樓市趨勢，估計也很難再有高價地的出現。
再從具體的高價地來說，我們也能看出，經過調控之後的合肥土地市場，確確實實要冷靜不少。
整個2016年，合肥光樓面價超過1.5萬/㎡的高價地，就有置地雙璽、合肥院子、葛洲壩中國府、唐寧府、葉語溪、金茂灣、建發雍龍府、國貿天成等多個項目
而到了2017年、18年、19年，三年加在一起的樓面價1.5萬+高價地也就是16年一年的水平。仔細數數，也就濱湖融創、葛洲壩紫郡府、世茂國風等少數幾家。
NO.4｜肆
競價方式調整，最高地價下調，合肥土地市場往後怎麼走？
樓市經歷3年調控，合肥土地政策也是在不斷摸索與調整之中。
從16年調控開啟的土拍限價，再到18年5月份的放寬拍地權限，再到今年8月底，合肥土拍的史詩級變革，取消搖號、降低最高地價，政策可謂是一波三折。
不過總體來說，土地政策是趨於收緊的。最高地價的下調，更是大幅度降低了購房者和開發商的預期。
那麼，伴隨著合肥土地最高地價的下調，往後市場應該怎麼走？對此，本站也採訪了相關專家：
1、安徽同策副總經理劉乃元：
部分區域如高新 經開 濱湖 蜀山的熱點板塊土地價格會維持穩定並穩步上漲，其他庫存較大的區域短期內土地市場較難回暖。
2、金剛石數據分公司市場分析師蔡旭：
未來，房企需要積極研究租賃住房的開發模式，再盲目拿地容易被限制。現在也是考驗開發商能力的時候，大開發商們在其他城市已經經歷過類似的政策，應對起來會遊刃有餘，中小開發商面臨的難度可能更大一些。
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