房產過戶給直系親屬新規，“生前”與“身後”差別大，應提早知曉

伴隨著近二十年房價不斷上漲，購房越來越不容易，對於進入社會不久的年輕人來說，購房，可能要揹負二三十年的房貸債務。與此同時，房產在家庭中財富中的佔比也越來越高，根據有關數據表明，這個數據已經達到70%，也有人說，未來兩代人可能不需要購房子，依靠父母輩傳承下來的房產就可以了。那麼問題就來了，人都有老去的那一天，如何把這筆鉅額資產以“省錢省事”的方式傳承給直系親屬，是我們不得不提前考慮的事。

誠然，在發達國家關於財產傳承已經比較成熟，由於遺產製度完善和知識的普及，他們比較習慣提前“立遺囑”分配財產，解決了子女之間的矛盾糾紛。但就我們眼下來說，財稅函〔2017〕197號早就對大家關心的“遺產稅”問題，給予了明確回覆“我國目前並未開徵遺產稅，也從未發佈遺產稅相關條例或條例草案”。不過，遺產稅雖未施行，但在這些年，我國對房產過戶的一些稅費則在不斷調整，如最新一次國家發佈的《關於個人取得有關收入適用個人所得應稅所得項目的公告》中，明確規定對直系親屬贈與房產免徵個稅。房君通過認真梳理，在房產過戶給直系親屬的最新規定下，來看看房產過戶的三種方式，哪種最“省錢省事”？

先來明確一下直系親屬範圍。 指和自己有直接血緣關係或婚姻關係的人，即直系血親和直系姻親，如指配偶、父母、子女、祖父母（外祖父母）、孫子女（外孫子女）

第一種，在世“贈與”過戶給直系親屬：費用約佔房產總值4.25%

按照目前的最新規定，房產贈與直系親屬的個稅已經免除。不過，因房產在我國被納入不動產範疇，過戶的話還是要承擔其他稅費，主要包括契稅、公證費、評估費三種。稅費比例依次為房產評估值的3%、1%和0.25%。

舉例：過戶一套評估值150萬的房產，按照稅費比例，契稅為150萬*3%=4.5萬，公證費為150萬*1%=1.5萬，評估費為150萬*0.25%=0.25萬，三項費用合計為6.25萬，占房產評估總價值的4.25%。

這裡需要注意的是，房產價值越高，其過戶費用也就越高，假如以後房價繼續上漲，這些費用還會水漲船高。

第二種，身後“繼承”過戶給直系親屬：操作簡單，稅費在幾百元到幾千元之間

受傳統觀念觀念影響，這種過戶方式是當下最為普遍的過戶方式。原因很簡單，老人在世的時候，作為直系親屬誰也難以啟齒讓父母輩們做財產分割。另一方面，老人也擔心若早早把房產分給了子女親屬們，萬一後面不贍養自己可就麻煩了。

這裡需要提醒的是，身後繼承過戶，會遇到兩個問題：一是如果子女非獨生，老人離開以後未留遺囑，子女們可能會為這筆巨大的財富因分配份額問題而發生矛盾糾紛。若想個人繼承，需要其他有繼承權利的人書面放棄；二是繼承人名下已經有房產，繼承老人房產若再轉賣的話，需要繳納房產差值20%的個人所得稅。

第三種，在世“買賣”過戶給直系親屬：跟平常與陌生人房產交易一樣繳納稅費

只要買賣過房產的人都知道，買賣過戶交易產生的稅費主要與房屋價值、面積、房產套數、房產證登記時間有關。稅費主要包含個稅、契稅和增值稅三種。由於買賣過戶，一般會考慮房產證取得時間滿5年後辦理，我們以“滿5年唯一”住房為例：

舉例：同樣以一套交易價150萬的房產為例，面積在90-144平米之間的普通住宅，個稅為150萬*1%=1.5萬，契稅為150萬*1.5%=2.25萬，增值稅免除。那麼房產買賣過戶的總費用就是3.75萬，占房產總值的2.5%。在同等情況下，“買賣”過戶要比“贈與”過戶的費用少41%。

值得一提的是，雖然買賣交易過戶的稅費一直處於調整變化中，受政策影響較大，但是，從未來情況看，假如房產稅開徵，那麼持有環節的稅費還會有降低趨勢，從這個角度看，“買賣”交易過戶的稅費也將會有一個下降過程

總結一下三種過戶方式優劣

從經濟角度看，“贈與”直系親屬過戶雖然取消了個稅，但稅費佔房產價值4.25%，費用居然是最高的，看似費用較低的“繼承”過戶由於繼承下來的房產大都難滿足“滿5年唯一住房”條件，所以若再轉賣會還應交房產價值差額20%的個稅，而看似費用較高的“買賣”過戶費用則是最低。所以，比較來比較去，“買賣”過戶對大多數人來說是最省錢的方式。

從現實情況來看，很多人不會為了省錢而提早把房子賣給直系親屬，原因在於從情感上難於接受，即使多花錢一般也還會採取“繼承”過戶的方式。如果這樣選擇的話，對於子女較多家庭或者有多個繼承人的情況，為防止一些不必要的糾紛，在此房君也提醒，老人可趁意識還清醒時，提前做好財產分配規劃，立好遺囑，不能“多花錢還讓子女們產生糾紛”，相信這也是老人不願意看到的情況。

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