棚改是很多人夢寐以求的事情，一提到棚改，大家就會隨口而出一句“拆遷戶”。他們既得到了金錢，又得到了房子，或許還能收穫一段美好的愛情。最近由住建部聯合財政部等下發的一項關於收緊棚改貨幣化安置比例的說明，讓很多想要通過棚改一夜暴富的人夢想破滅，也讓很多企業想要通過PSL快速發展的念頭被澆了一頭冷水。
有人會問什麼是棚改貨幣化與PSL，今天就給大家科普一下這兩個知識點。棚改貨幣化通俗來說就是：金錢安置，最早在05年左右棚改拆遷都是採用的實物安置，就是把你房子拆遷之後還用房子來安置補償你。但因為實物安置的週期較長，效率不夠快，慢慢的在2012年左右相關部門將貨幣化安置也就是金錢補償推上了舞臺。
因此近年來才在各地頻出拆一代、拆二代等一夜暴富的新聞~其中最為受益的城市便是二三線城市了，一些城市貨幣補償比例高達80%，甚至完全採用貨幣化安置方式，而在一線城市中只達到了約20%。大家都知道，近幾年棚改拆遷的地方那麼多，而棚改拆遷所需要的貨幣補償款從哪裡來呢，這就需要用到上面所提到的PSL了。所謂PSL，簡單來說就是國開行等金融機構為了響應國家推進棚改政策而對地方相關單位放出的期限長利率短的貸款模式。
明明相關部門沒有錢為什麼還要推行貨幣化安置呢？一方面自然是為了城鎮化的快速發展，合村並城。另一方面則是為了促進當地房地產市場經濟的發展，在很多人原本的家遭到了拆遷，由於安置房沒有建好一直在外邊租房子住，但四處漂泊的日子感覺並不好，便拿著拆遷補償款去購買成品房甚至期房來滿足自己的安全感。自然，伴著腰包的鼓起，其消費水平也隨之提升。
於是在促進當地GDP經濟增長的同時更是對房地產市場的清庫存減小了很大一部分壓力。據數據統計，2017年我國棚改戶數為500萬套左右，全國商品房銷售為1690萬套，可以看出，棚改後的需求佔比就能達到全國商品房佔比的三分之一。當中最為受益的便是房價、地價易跌難漲，商品房、土地成交率低，庫存居高不下的三四線城市了。
在既能拉動人們消費水平又能減小庫存壓力的情況下，為什麼近期國家相關部門又會減小貨幣化安置比例呢？
沒錢1
經歷了長達三年的瘋狂棚改拆遷後，雖然國開行給的利率低，但是週期短只有三年，現在2018年各地相關部門就要開始償還所謂的PSL本金了。但是這就像你個人從信用卡里貸出的錢，借來容易，還錢的時候就要緊巴巴了。
雖說這項政策為各地財政部門提供了相當大的幫助，並且在這三四年間各方土地財政都是一個紅紅火火的勢頭，頗有一番當地經濟領頭羊的趨勢，但是各項支出花銷太多，跟之前通過土地所得到的收入相比就顯得九牛一毛了。據數據統計，截至六月底，全國棚戶區改造已開工363萬套，已經佔據一年計劃的62.5%，年初規劃金額也已耗去了大半。所以後期的棚改工作就要根據當地財政部門的計劃具體實施了，未來在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時，將依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。
隨著近兩年房價上漲過快，當地居民更多選擇原址安置，所開發地面價值相對就小，其利潤也相對降低。但棚改拆遷都是按照相應片區的市場行情做的預算，房價提高所以貨幣化補償的金額就要相應提高，這就對本就資金不足的當地財政甚至國家相關部門產生了相當大的財政壓力。據相關部門的粗略計算，貨幣安置相比實物安置，要高出將近30%的費用。
最為重要的一點，棚改項目屬於是片區項目，政策性銀行對於非住宅類的支持力度很小，一些銀行所批資金只支持新建項目，不支持拆舊。但是在拆遷的時候，肯定是將整個片區一起拆掉，並非是上報多少就拆多少。商戶部分和非當年上報拆遷戶的資金缺口，就需要地方政府通過賣地，或者其他方式解決。
回款風險大2
一方面PSL目前累計的數字已經超過3萬億，雖然說利率低期限長，但是貨幣化棚改已推進了不短的時間，最早的一批目前已進入還款階段，地方政府能否按時按量的將應還本息還上成為了能夠合理有效控制風險考量的重要標準。另一方面，不規範的貨幣化安置項目且存在提高政府隱性債務風險的可能。
一些不規範地區的貨幣化安置項目，在於本身土地出讓的收入無法全面覆蓋政策性銀行的貸款本息，以土地出讓後的商業開發收入作為專項收入來源，實現項目的融資平衡。而事實上貨幣化安置過程中政府並不是商業開發主體，導致投資與收益的不匹配，地方政府的相關財政無形中承擔了相當部分的還款責任，這個不可控性是不允許存在的。所以國開行已將地方PSL貸款審批權收回，嚴格把控其使用狀況。
購房需求不合理3
貨幣化安置無疑對三四線城市多年不動的房價產生了極大程度的影響，在棚改政策未推行起來以前，三四線城市始終居於低潮期，常常是房子多無人買的情況，因為當地人無法看到城市發展前景，認為房價都將是一個穩定的價格，不會大漲也不會大跌。
但推行貨幣化安置政策以後，大家都嗅到了這個城市要崛起的味道，無論是買房自住向主城區靠攏還是作為投資都覺得有錢可掙。這時一些企業和炒房客也同樣嗅到了商機，他們將房價的快速上漲視作賺錢的工具，無疑加速助長了房價的上漲。
就鄭州這座老二線，新一線城市來說，所瞭解鄭州最早的一批拆遷戶是在03到06年之間，他們享受到了最早的實物安置所帶來的好處，雖說沒有嚐到貨幣化安置的甜頭，但至今每個月都能收到不菲的租金，我覺得要比一夜暴富好多了，畢竟大部分人們在一下子拿到那麼多錢後對自己一個清晰準確的認識都沒有是件很可怕的事情。
而鄭州最早的第一批貨幣化政策實施就到了2012年，印象中是在鄭東新區及航空港區域，他們可謂是鄭州第一批所謂“拆二代”的代名詞，他們過著豪車名錶、紙醉金迷的生活。在那幾年，由於他們是最早受益的一部分人，各項政策具體實施到位（最近幾年拆遷補償政策因為各種原因一層層壓榨之後群眾實際所得遠不如相關政策標準），頻頻被爆出拆遷戶千萬存款的新聞。在一夜暴富之後，其消費水平更是直線上升，快速推進了鄭東新區整體經濟的發展。
從我們生活最為貼近的“衣食住行”中就可以看出；其中最明顯的一點便是各種奔馳寶馬等豪車突然在一夜之間變成了“街車”。據瞭解，在最早一批棚改拆遷的一兩年後，我市二手豪車市場還曾因此出現了一波動盪。據朋友說，當年市場內突然殺進一群黑馬，他們二手車出售價格遠低於市場行情，讓很多做二手車的不得不重新調整策略。究其原因，竟是因為一些所謂的“拆二代”在棚改拆遷獲得鉅額補償後“養不起”所購置的豪車了。在一味只顧吃喝享受，為經濟做貢獻中，無心工作掙錢，最後連油都加不起只能將車輛廉價出售。
儘管貨幣化安置棚改政策極大一方面在當地經濟，與減小當地財政部門的資金壓力上面做出了巨大的貢獻，但是在我國現今這種狀況下：外有與美國的經濟貿易戰，內有國內樓市、股市的動盪不定。想要在快速發展中謀求一個平衡點，必須在經濟發展這個方向上努力。攘外先安內，允許房地產市場的高速發展，但不再允許房地產經濟作為我國經濟發展的支柱產業，所以穩住房價必將成為國內“先安亂”的一項重要舉措，預防房地產泡沫更是成為了首要任務。
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在今年的三月底，鄭州市相關部門公佈了關於進一步完善大棚戶區改造工作的意見，指出將不在進行大規模拆遷改造工作。但在近日河南省財政廳又出具得一系列總計高達349億的專項棚戶區改造、土地儲備項目債券，其中在鄭州用於各個區域內棚改專項債券的發行規模為63.0933億元。一方面宣佈停止大規模拆遷改造，以穩求發展；另一方面劃出鉅額財政資金推進棚戶改造與土地儲備，這兩者間是否存在衝突關係呢？
從短期來看，確實存在一定矛盾點，棚改作為一個城市建設的重點舉措依然要持續進行，但要在其運行的方式方法中尋求到一個與市場經濟平衡的狀態，不能讓樓市在棚改政策刺激下繼續膨脹，這樣既不利於民生也不利於市場經濟。
從長期來看，這樣一個相對“穩”的狀態，並不能持續太長時間，“因城施策”這個指出就說明要根據河南整體的市場情況而定，適當給予鼓勵發展貨幣化安置加速去庫存；而在一些庫存趨於正常、供求趨於平衡的三四線城市，棚改貨幣化安置要保持在適當比例，否則其勢必會再一次對房地產市場造成一定的壓力。但是在快速發展的鄭州，在現在各種棚改、樓市政策的調控下，不正是一個最適合入手上船的時機嗎？
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