棚改是很多人梦寐以求的事情，一提到棚改，大家就会随口而出一句“拆迁户”。他们既得到了金钱，又得到了房子，或许还能收获一段美好的爱情。最近由住建部联合财政部等下发的一项关于收紧棚改货币化安置比例的说明，让很多想要通过棚改一夜暴富的人梦想破灭，也让很多企业想要通过PSL快速发展的念头被浇了一头冷水。
有人会问什么是棚改货币化与PSL，今天就给大家科普一下这两个知识点。棚改货币化通俗来说就是：金钱安置，最早在05年左右棚改拆迁都是采用的实物安置，就是把你房子拆迁之后还用房子来安置补偿你。但因为实物安置的周期较长，效率不够快，慢慢的在2012年左右相关部门将货币化安置也就是金钱补偿推上了舞台。
因此近年来才在各地频出拆一代、拆二代等一夜暴富的新闻~其中最为受益的城市便是二三线城市了，一些城市货币补偿比例高达80%，甚至完全采用货币化安置方式，而在一线城市中只达到了约20%。大家都知道，近几年棚改拆迁的地方那么多，而棚改拆迁所需要的货币补偿款从哪里来呢，这就需要用到上面所提到的PSL了。所谓PSL，简单来说就是国开行等金融机构为了响应国家推进棚改政策而对地方相关单位放出的期限长利率短的贷款模式。
明明相关部门没有钱为什么还要推行货币化安置呢？一方面自然是为了城镇化的快速发展，合村并城。另一方面则是为了促进当地房地产市场经济的发展，在很多人原本的家遭到了拆迁，由于安置房没有建好一直在外边租房子住，但四处漂泊的日子感觉并不好，便拿着拆迁补偿款去购买成品房甚至期房来满足自己的安全感。自然，伴着腰包的鼓起，其消费水平也随之提升。
于是在促进当地GDP经济增长的同时更是对房地产市场的清库存减小了很大一部分压力。据数据统计，2017年我国棚改户数为500万套左右，全国商品房销售为1690万套，可以看出，棚改后的需求占比就能达到全国商品房占比的三分之一。当中最为受益的便是房价、地价易跌难涨，商品房、土地成交率低，库存居高不下的三四线城市了。
在既能拉动人们消费水平又能减小库存压力的情况下，为什么近期国家相关部门又会减小货币化安置比例呢？
没钱1
经历了长达三年的疯狂棚改拆迁后，虽然国开行给的利率低，但是周期短只有三年，现在2018年各地相关部门就要开始偿还所谓的PSL本金了。但是这就像你个人从信用卡里贷出的钱，借来容易，还钱的时候就要紧巴巴了。
虽说这项政策为各地财政部门提供了相当大的帮助，并且在这三四年间各方土地财政都是一个红红火火的势头，颇有一番当地经济领头羊的趋势，但是各项支出花销太多，跟之前通过土地所得到的收入相比就显得九牛一毛了。据数据统计，截至六月底，全国棚户区改造已开工363万套，已经占据一年计划的62.5%，年初规划金额也已耗去了大半。所以后期的棚改工作就要根据当地财政部门的计划具体实施了，未来在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。
随着近两年房价上涨过快，当地居民更多选择原址安置，所开发地面价值相对就小，其利润也相对降低。但棚改拆迁都是按照相应片区的市场行情做的预算，房价提高所以货币化补偿的金额就要相应提高，这就对本就资金不足的当地财政甚至国家相关部门产生了相当大的财政压力。据相关部门的粗略计算，货币安置相比实物安置，要高出将近30%的费用。
最为重要的一点，棚改项目属于是片区项目，政策性银行对于非住宅类的支持力度很小，一些银行所批资金只支持新建项目，不支持拆旧。但是在拆迁的时候，肯定是将整个片区一起拆掉，并非是上报多少就拆多少。商户部分和非当年上报拆迁户的资金缺口，就需要地方政府通过卖地，或者其他方式解决。
回款风险大2
一方面PSL目前累计的数字已经超过3万亿，虽然说利率低期限长，但是货币化棚改已推进了不短的时间，最早的一批目前已进入还款阶段，地方政府能否按时按量的将应还本息还上成为了能够合理有效控制风险考量的重要标准。另一方面，不规范的货币化安置项目且存在提高政府隐性债务风险的可能。
一些不规范地区的货币化安置项目，在于本身土地出让的收入无法全面覆盖政策性银行的贷款本息，以土地出让后的商业开发收入作为专项收入来源，实现项目的融资平衡。而事实上货币化安置过程中政府并不是商业开发主体，导致投资与收益的不匹配，地方政府的相关财政无形中承担了相当部分的还款责任，这个不可控性是不允许存在的。所以国开行已将地方PSL贷款审批权收回，严格把控其使用状况。
购房需求不合理3
货币化安置无疑对三四线城市多年不动的房价产生了极大程度的影响，在棚改政策未推行起来以前，三四线城市始终居于低潮期，常常是房子多无人买的情况，因为当地人无法看到城市发展前景，认为房价都将是一个稳定的价格，不会大涨也不会大跌。
但推行货币化安置政策以后，大家都嗅到了这个城市要崛起的味道，无论是买房自住向主城区靠拢还是作为投资都觉得有钱可挣。这时一些企业和炒房客也同样嗅到了商机，他们将房价的快速上涨视作赚钱的工具，无疑加速助长了房价的上涨。
就郑州这座老二线，新一线城市来说，所了解郑州最早的一批拆迁户是在03到06年之间，他们享受到了最早的实物安置所带来的好处，虽说没有尝到货币化安置的甜头，但至今每个月都能收到不菲的租金，我觉得要比一夜暴富好多了，毕竟大部分人们在一下子拿到那么多钱后对自己一个清晰准确的认识都没有是件很可怕的事情。
而郑州最早的第一批货币化政策实施就到了2012年，印象中是在郑东新区及航空港区域，他们可谓是郑州第一批所谓“拆二代”的代名词，他们过着豪车名表、纸醉金迷的生活。在那几年，由于他们是最早受益的一部分人，各项政策具体实施到位（最近几年拆迁补偿政策因为各种原因一层层压榨之后群众实际所得远不如相关政策标准），频频被爆出拆迁户千万存款的新闻。在一夜暴富之后，其消费水平更是直线上升，快速推进了郑东新区整体经济的发展。
从我们生活最为贴近的“衣食住行”中就可以看出；其中最明显的一点便是各种奔驰宝马等豪车突然在一夜之间变成了“街车”。据了解，在最早一批棚改拆迁的一两年后，我市二手豪车市场还曾因此出现了一波动荡。据朋友说，当年市场内突然杀进一群黑马，他们二手车出售价格远低于市场行情，让很多做二手车的不得不重新调整策略。究其原因，竟是因为一些所谓的“拆二代”在棚改拆迁获得巨额补偿后“养不起”所购置的豪车了。在一味只顾吃喝享受，为经济做贡献中，无心工作挣钱，最后连油都加不起只能将车辆廉价出售。
尽管货币化安置棚改政策极大一方面在当地经济，与减小当地财政部门的资金压力上面做出了巨大的贡献，但是在我国现今这种状况下：外有与美国的经济贸易战，内有国内楼市、股市的动荡不定。想要在快速发展中谋求一个平衡点，必须在经济发展这个方向上努力。攘外先安内，允许房地产市场的高速发展，但不再允许房地产经济作为我国经济发展的支柱产业，所以稳住房价必将成为国内“先安乱”的一项重要举措，预防房地产泡沫更是成为了首要任务。
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在今年的三月底，郑州市相关部门公布了关于进一步完善大棚户区改造工作的意见，指出将不在进行大规模拆迁改造工作。但在近日河南省财政厅又出具得一系列总计高达349亿的专项棚户区改造、土地储备项目债券，其中在郑州用于各个区域内棚改专项债券的发行规模为63.0933亿元。一方面宣布停止大规模拆迁改造，以稳求发展；另一方面划出巨额财政资金推进棚户改造与土地储备，这两者间是否存在冲突关系呢？
从短期来看，确实存在一定矛盾点，棚改作为一个城市建设的重点举措依然要持续进行，但要在其运行的方式方法中寻求到一个与市场经济平衡的状态，不能让楼市在棚改政策刺激下继续膨胀，这样既不利于民生也不利于市场经济。
从长期来看，这样一个相对“稳”的状态，并不能持续太长时间，“因城施策”这个指出就说明要根据河南整体的市场情况而定，适当给予鼓励发展货币化安置加速去库存；而在一些库存趋于正常、供求趋于平衡的三四线城市，棚改货币化安置要保持在适当比例，否则其势必会再一次对房地产市场造成一定的压力。但是在快速发展的郑州，在现在各种棚改、楼市政策的调控下，不正是一个最适合入手上船的时机吗？
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