前兩天，明源君北京一位同學突然發來一條信息：
——我最近看中了一套125平的疊拼別墅，總價不算高，可以下手嗎？
——怎麼想到買疊墅？
——看了好多項目，都在推疊拼別墅啊...
哦，疊墅已經這麼火了？明源君馬上上網查了一下，發現在北京等城市，疊拼別墅真的挺火的。北京中原市場研究部數據顯示，2017年北京疊墅成交佔別墅市場50%以上，而且，成交均價也是蹭蹭上漲。2014年均價還只有2萬6，2017年就將近5萬了。
北京疊拼別墅成交走勢
疊墅產品之所以流行，明源君認為主要受到3方面的影響：
①中產階級為主的改善型客戶群體壯大，他們嚮往有天有地的別墅生活，但購買力有限。疊墅產品總價和平層差不多，但卻有別墅的形態和居住體驗，所以受到小資中產階級的青睞。其中，總價2000萬以內的疊拼別墅最為暢銷。
②同樣用地面積下，更容易出容積率，據策源觀察測算，4F疊墅產品的實際容積率可以達到1.1-1.6；而6-8F疊加產品實際容積率更高，可達1.7-2.1。
③受“嚴控低層住宅建築”政策的影響，聯排別墅、合院別墅將受到嚴格限制，疊墅產品成為高壓新政下低密產品相對較好的一條出路。
因此，這兩年房企都扎堆推出了疊拼別墅，並挖空心思在設計上創新，希望能通過一點一滴的優化升級，儘量彌補疊墅的一些劣勢。經過這些年的摸索，當前疊拼別墅在確保性價比的同時，居住體驗和私密性上有了很大提升。下面，明源君結合案例來詳細分析看看。
01
三疊是當前市場最優選擇
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傳統的疊墅主要是傳統對稱式，一般只有上下兩疊。
隨著疊墅產品的演變，市場上出現了3疊、4疊，甚至5疊、6疊的產品。主要是採用了創新的非對稱式的拼接方式，比如咬合式、組合式、錯層疊加式等等，一方面提升了容積率，另一方面也豐富了產品類型。
因為疊墅大部分屬於溢價類產品，地上建築層數直接影響了項目的總貨值。但從當前的市場來看，以前的四疊、五疊甚至六疊的產品基本沒有了，主流還是4~6層。
一方面，從收益角度來看，不考慮地域差異、產品定價、去化速度等因素時，在條件允許的情況下疊墅產品宜優選5~6層經濟型疊墅。具體原因，我們之前推文《一二線城市經濟型疊墅怎麼做？你想知道的全在這裡了》中有詳細分析。
另一方面，疊拼別墅層數一旦突破6層，別墅感就會大大降低，私密性和舒適度都會大打折扣，變得洋房不像洋房，別墅不像別墅，溢價率也很有限。特別對於中疊產品，跟平層沒啥區別。
可以說，綜合項目收益、客戶接受度等因素來看，5~6層的三疊是當前市場最優選擇了。
02
通過創新設計
提升上疊、中疊附加值
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以往疊墅產品中，下疊別墅感最好，因為有入戶花園和地下空間贈送，溢價也最明顯。上疊次之，會贈送露臺或閣樓，相反，中疊戶型就很難出彩了，有的項目甚至直接當做平層來打造了。
中疊採用平層模式——剖面 來源：遠洋設計匯
現在看來，最明顯的變化是，中疊和上疊的贈送率也越來越高了，入戶花園和地下空間不再是下疊的專屬了，很多項目上、中、下疊各個戶型都配置有入戶花園和地下室，部分項目上疊還會送閣樓及露臺，大大提升了附加值。
一個是入戶花園。
遠洋設計院可研中心設計總監宋曉鵬認為，入戶花園的差別主要體現在四個方面；一是各疊是否設置了入戶花園；二是各疊入戶花園的朝向；三是各疊入戶花園的面積；四是各疊入戶花園所在的樓層。
以廣州南沙保利YUE墅為例，通過創新型戶型分割佈局，上、中、下疊各個戶型都有1F入戶花園和地下空間。
保利YUE墅排布方式
以保利YUE墅A3戶型為例，通過挑空和架空層，加上屋頂露臺，整個贈送面積達到了170㎡。
保利YUE墅上疊剖面圖
二是露臺和屋頂花園的打造。
比如保利半島疊墅通過設計使上中下三層都有自己的大花園。下疊和中疊分別是南北向入戶花園，上疊雖然沒有入戶花園，但通過頂樓大露臺的設計，上疊業主也能擁有超大的花園。
保利半島每戶花園打造
三是上疊贈送閣樓。
很多項目上疊戶型的二層都會做成坡屋頂，但一旦高度過低，空間利用上會很尷尬。
不過現在很多項目的處理方法會更討巧，直接把上疊二層齊平，在二層之上另設閣樓層，上疊的空間會更寬裕，閣樓層又可作為贈送空間給業主，讓業主感覺更划算。
最後，深度挖掘地下空間。
以往很多疊墅除了下疊有地下空間，中疊和上疊一般不送地下空間，但現在地下空間的充分利用已經成了疊墅的重要突破口了。
不過，從客戶的角度來看，地下空間不光看贈送面積，更要看是不是實用，比如高度、採光和通風等指標怎麼樣？
東望疊墅的地下空間做得頗有特色，他們地下室從中間一分為二，一家一半的地下室，面積約50m²~80m²，上下疊做了很好的兼顧。同時，在朝向下疊庭院的一面牆上開了高窗，既滿足了上疊地下室的採光，又不影響下疊庭院的私密性。
而且上、下疊每家均有2個獨立停車位，泊完車可直接入戶，下疊可由負一層走步梯入戶，上疊可由電梯直接入戶，體驗感覺提升了幾個檔次。
一般，豪宅型疊墅地下空間一般設有2層，地下挑高至少要達到6.5米，採光井和私家電梯是標配。這樣一來，地下空間地上化，實用率也就更高了。
比如陽光城京兆府璟墅地下空間設有2層，並配有3個採光井，採光通風較好，地下空間進行挑空設計，這樣可以將地下空間設計為休閒娛樂等功能房，整體別墅的居住體驗都非常強。
03
引入私家電梯
提升入戶私密性與尊貴感
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疊墅之所以被詬病是偽別墅，其中一個原因是入戶私密性和儀式感做得不到位。或者雖然做到單獨入戶，但是交通面積過大，造成每戶的公攤面積增加。
更糟心的是，早期很多疊墅沒有設電梯，業主每天要從地庫爬樓回家，居住體驗極差。
現在最大的一個提升是引入電梯，一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶，形成全分離的入戶方式，私密性高；二是利用庭院、電梯以及公共庭院進行入戶，私密性次之；三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動線，私密性相對較差。
一般經濟型疊墅在入戶方式上，上、下疊會有不同程度的交叉和干擾，而改善型疊墅會更注重入戶私密性。比如下疊南向花園入戶且室內預留私家電梯位置，上疊北向私家電梯廳入戶且配置私家電梯。
比如鄭州東望疊墅通過片牆的運用，確保上下疊入戶的獨立性和私密性。
鄭州東望疊墅產品入戶方式示意圖
豪宅型疊墅更注重別墅多重入戶體驗，獨門獨院，而且不管是上疊還是下疊都配置了私家電梯。
更有項目為業主設計多種入戶方式。比如陽光城·京兆府璟墅上下疊都獨立入戶，分別有電梯直達室內，而且還為下疊產品設計了三種入戶方式，比如地下層停車後直接入戶，地面南北兩側也能入戶。
04
戶型佈局
面寬與尺度是敏感點
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對於疊墅的戶型，不同客戶對於戶型的敏感點有所不同。
首先，剛改客戶很多是二胎換房，他們一般需要3到4個房間才夠住。所以，經濟型疊墅的主力面積在120平方米左右，這個面積區間做3房是相對舒適的，不少產品可以做到3+1房，多出1個靈動的空間可以給客戶自己發揮。
以綠城桃源小鎮蘭頌苑組團四庭墅為例，主力戶型為125平和145平的四房，125平的下疊戶型，通過可拓空間，做到了3+1房，能滿足大多數家庭的實際需求。
綠城桃源小鎮D2下疊戶型，面積125平方米， 4室3廳4衛1廚
綠城桃源小鎮D1下疊戶型，面積145平方米， 4室3廳4衛1廚
從桃源小鎮兩個下疊戶型來看，實用性很強，尤其是145平的戶型，庭院面積很大，一層是餐廳、客廳、庭院一體化設計，引景入室，舒適度很高。
一層是客餐廳空間，老人房在客廳右側，做了一個類套房的設計，方便老人居住。
上疊戶型二層有一個可拓展空間，業主可以根據自己需求做成4房。
綠城桃源小鎮上疊戶型，面積145平方米， 4室2廳4衛1廚
保利建工西郊錦廬去年賣得非常火，是一個純粹的別墅社區，戶型面積約114㎡-125㎡。125㎡的戶型做到了4房2廳3衛1廚。各個空間戶型都比較方正，通風良好，動靜分離，兼顧到了臥室和衛生間的私密性。
保利建工西郊錦廬125平下疊，4房2廳3衛戶型
其次，對於偏改善或豪宅的疊墅群體，面寬、尺度、私密性都是其關注的核心。大面寬短進深三開間一般是標配。大花園、全套房、大面寬以及中西廚配置這都是必不可少的。同時，私密感更強，比如全套房設計，主臥離次臥更遠等等。
北京翡翠公園上疊戶型設計頗有亮點，上疊坐落在兩套中疊之上，形成咬合式設計，這樣一來，整個戶型會顯得很薄，進深最薄處只有4.05米，面寬則達到了驚人的14.4米，通透性和採光性都極佳。
翡翠公園上疊戶型圖
重慶龍湖舜山府4種戶型中，都做到了大面寬，有花園有露臺，各個空間的尺度感比較強，整體舒適度有了大幅度提升。
重慶龍湖舜山府上疊，套內面積213㎡
重慶龍湖舜山府下疊，套內面積180㎡
北京陽光城·京兆府璟墅建面380㎡的下疊戶型，戶型首層面積達到90㎡，7.8米麵寬、進深12.3米，舒適度比較高。除了主臥的尺度感，兩個次臥的面積也並不小，最小次臥面寬都能達到3.6m。
同時，為了保障私密性，老人房設在首層，二層是南北向臥室設計，次臥與主臥距離較遠，而且都是套房設計，很好地保護了每個人的隱私。
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