寧波這三年的樓市行情，誰都看得到。
從2015年8月開始，呼呼呼地連漲了近三年，而且雨潤均沾地漲，結果每個區域、板塊的房價都不同程度地實現了上漲，有些板塊甚至始料未及地翻了一兩番。
不過，最近踏訪了幾個樓盤之後，我明顯察覺到售樓處裡又瀰漫著一種冰冷而理性的氣息，或許是八月的炎熱阻礙了人們出門看房的步伐，但是氣氛總有些詭異，讓人心裡空落落。
作為一位資深地產人，心中再一次產生莫名敏感的體驗——
每當售樓處人氣遇冷的時候，我心裡總跟著有些失落，希望它再鬧一點，有歡聲有笑語，還有真誠的講解，時刻都能傾聽到購房者的心聲。
但是，當售樓處人氣爆棚的時候，我又會感到一絲害怕，因為雖然人多了，但是所見所聞，皆能嗅出人性貪婪、為利而往的一面，那種瘋狂乃至癲狂感讓人脊背不禁發涼。
這些日子，寧波市場上不斷湧現各類房鬧事件。據我多年來的觀察經驗，當市場下行的時候，房鬧事件總會多一些，這可能是個並不友好的暗示。
看到那些房鬧業主們義憤填膺、氣勢洶洶的樣子，誰又能將他們與兩三年前那群曾拼命搶房、殫精竭慮的人聯想到一塊去？當初為搶到一套房而沾沾自喜的一群人，與如今惱羞成怒、同仇敵愾的他們，究竟是同一批人嗎？
這注定是個無解的答案。
買房終究是人生一件大事，但很多時候，我們都在非理性情緒驅使下，下了一個非理性的決定。
那麼，迫使購房者下了非理性決定的因素有哪些？
我想原因有很多，除了市場政策、購房情緒、輿論引導等外在因素之外，還有樓盤地段、配套、學區、戶型等等，當然最重要的還是價格。
今天，我們來聊聊另一個很重要的因素：板塊。
01
首先，我們得明白，什麼是板塊？
我認為，板塊是對某個區域的重新規劃定義，應該分三個維度來審視它。
第一類、規劃中但最終未能兌現的板塊，這種板塊只能說是紙上的板塊，政府雖然有這個規劃願景，但能否實現誰也不知道。
比如東南新城。
多少購房者，當初由於一時疏忽，或沒有經過核實便選擇輕信了開發商所畫的大餅，最終如夢初醒懊惱不已，原來被愚弄了。
依稀記得，寧波東南新城當初炒得很是火熱，什麼歐洲城、有軌電車、鄞州婦幼兒醫院等配套一應俱全。受益於此，區域內盤也是賣得特別好，成為當年年度總銷冠。
而現如今，東南新城的聲音也就隨之銷聲匿跡了。
說好的東南新城、歐洲城、有軌電車，說沒就沒了。這不是涉嫌欺詐嗎？
但開發商卻給出解釋：
我們宣傳冊上的內容後面有個括弧標註“規劃中”，還有明確提示——
以上圖文資料，僅供參考，所有細節以政府批准圖文及買賣合同的約定為準，是你們不仔細看，怪我咯？
業主們憤憤不平：
這些字很小，小到肉眼很難看清。
開發商聳聳肩：
不好意思，這是行內潛規則。
結果，自然要引發了一場房鬧事件。
可以想象，成千上萬的業主們內心OS，可能是這樣的——
MLGB，當初你說這裡未來很美好，如今這裡依舊一片荒草，叫我們如何是好？
所以，像東南新城這種連一張規劃圖都沒有的所謂板塊，就是紙上的板塊，說難聽點，就是忽悠大家來接盤的注水板塊。
那麼，對於這一切，開發商真的不知曉內幕嗎？
答案誰也不知道。
02
第二類、政府的規劃文本有據可查，明確規劃範圍，比如多少平方公里，經過政府批覆實施的，有清晰的發展定位、空間架構和功能分區的，這才是貨真價實的板塊。
比如東部新城。
自2005年3月經寧波市政府批覆實施以來，十多年來，東部新城已成為寧波當之無愧的新中心。
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如今，東部新城已然成為寧波最現代化、最國際化的成熟板塊。
當初所有的規劃願景，政治、經濟、文化、商業、金融中心已基本兌現。
可見，政府所有的投入，顯然是用心的，是基於寧波這座城市未來必須要幹好的一件大事，這點毫無疑問。
如今，只剩下明湖板塊有待進一步打造，當明湖板塊眼見為實的那一天，也就是東部新城完美呈現的那一日。
未來，顯然可期。
第三類、政府已經規劃，但能否實現還需打一個問號的板塊。這類板塊，屬於發展型板塊，具體能發展到什麼程度，也不得而知。
比如姚江新城，慈城新城、鎮海新城、南部新城，甚至還有專家提出了所謂的海曙西部新城，我不知道這些人對新城的定義是怎麼理解的，難不成建一兩座商業綜合體，再建幾個大型社區，就可以堂而皇之地稱之為新城了？
我不敢枉議政府規劃，但我覺得寧波的城市規劃多少有些浮躁、有些急功近利，在東部新城還未完全打造成熟之前，又相繼規劃推出了眾多新城板塊，再加上輿論上的引導，使絕大多數老百姓無所適從。
當資金、資源、人力乃至城市注意力，同一時期都分散到每個新城板塊，那些所謂的板塊，是否能真正願景兌現？
最終受益的，或許可能只是那些棚改拆遷戶。
姚江新城規劃示意圖
03
最近，實地踏訪了寧波主城一些板塊，也參觀了各板塊內的某些代表性樓盤，對於一些板塊、一些樓盤又有了新的認知與感悟。
在這裡，結合寧波在售樓盤，我總結歸納了寧波目前十大價值板塊，並對其進行了一句話點評，相應的區域均價僅作參考示意。
詳見下圖。
以上為正文，來自樓市鏘鏘說的秦聞月
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