宁波这三年的楼市行情，谁都看得到。
从2015年8月开始，呼呼呼地连涨了近三年，而且雨润均沾地涨，结果每个区域、板块的房价都不同程度地实现了上涨，有些板块甚至始料未及地翻了一两番。
不过，最近踏访了几个楼盘之后，我明显察觉到售楼处里又弥漫着一种冰冷而理性的气息，或许是八月的炎热阻碍了人们出门看房的步伐，但是气氛总有些诡异，让人心里空落落。
作为一位资深地产人，心中再一次产生莫名敏感的体验——
每当售楼处人气遇冷的时候，我心里总跟着有些失落，希望它再闹一点，有欢声有笑语，还有真诚的讲解，时刻都能倾听到购房者的心声。
但是，当售楼处人气爆棚的时候，我又会感到一丝害怕，因为虽然人多了，但是所见所闻，皆能嗅出人性贪婪、为利而往的一面，那种疯狂乃至癫狂感让人脊背不禁发凉。
这些日子，宁波市场上不断涌现各类房闹事件。据我多年来的观察经验，当市场下行的时候，房闹事件总会多一些，这可能是个并不友好的暗示。
看到那些房闹业主们义愤填膺、气势汹汹的样子，谁又能将他们与两三年前那群曾拼命抢房、殚精竭虑的人联想到一块去？当初为抢到一套房而沾沾自喜的一群人，与如今恼羞成怒、同仇敌忾的他们，究竟是同一批人吗？
这注定是个无解的答案。
买房终究是人生一件大事，但很多时候，我们都在非理性情绪驱使下，下了一个非理性的决定。
那么，迫使购房者下了非理性决定的因素有哪些？
我想原因有很多，除了市场政策、购房情绪、舆论引导等外在因素之外，还有楼盘地段、配套、学区、户型等等，当然最重要的还是价格。
今天，我们来聊聊另一个很重要的因素：板块。
01
首先，我们得明白，什么是板块？
我认为，板块是对某个区域的重新规划定义，应该分三个维度来审视它。
第一类、规划中但最终未能兑现的板块，这种板块只能说是纸上的板块，政府虽然有这个规划愿景，但能否实现谁也不知道。
比如东南新城。
多少购房者，当初由于一时疏忽，或没有经过核实便选择轻信了开发商所画的大饼，最终如梦初醒懊恼不已，原来被愚弄了。
依稀记得，宁波东南新城当初炒得很是火热，什么欧洲城、有轨电车、鄞州妇幼儿医院等配套一应俱全。受益于此，区域内盘也是卖得特别好，成为当年年度总销冠。
而现如今，东南新城的声音也就随之销声匿迹了。
说好的东南新城、欧洲城、有轨电车，说没就没了。这不是涉嫌欺诈吗？
但开发商却给出解释：
我们宣传册上的内容后面有个括弧标注“规划中”，还有明确提示——
以上图文资料，仅供参考，所有细节以政府批准图文及买卖合同的约定为准，是你们不仔细看，怪我咯？
业主们愤愤不平：
这些字很小，小到肉眼很难看清。
开发商耸耸肩：
不好意思，这是行内潜规则。
结果，自然要引发了一场房闹事件。
可以想象，成千上万的业主们内心OS，可能是这样的——
MLGB，当初你说这里未来很美好，如今这里依旧一片荒草，叫我们如何是好？
所以，像东南新城这种连一张规划图都没有的所谓板块，就是纸上的板块，说难听点，就是忽悠大家来接盘的注水板块。
那么，对于这一切，开发商真的不知晓内幕吗？
答案谁也不知道。
02
第二类、政府的规划文本有据可查，明确规划范围，比如多少平方公里，经过政府批复实施的，有清晰的发展定位、空间架构和功能分区的，这才是货真价实的板块。
比如东部新城。
自2005年3月经宁波市政府批复实施以来，十多年来，东部新城已成为宁波当之无愧的新中心。
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如今，东部新城已然成为宁波最现代化、最国际化的成熟板块。
当初所有的规划愿景，政治、经济、文化、商业、金融中心已基本兑现。
可见，政府所有的投入，显然是用心的，是基于宁波这座城市未来必须要干好的一件大事，这点毫无疑问。
如今，只剩下明湖板块有待进一步打造，当明湖板块眼见为实的那一天，也就是东部新城完美呈现的那一日。
未来，显然可期。
第三类、政府已经规划，但能否实现还需打一个问号的板块。这类板块，属于发展型板块，具体能发展到什么程度，也不得而知。
比如姚江新城，慈城新城、镇海新城、南部新城，甚至还有专家提出了所谓的海曙西部新城，我不知道这些人对新城的定义是怎么理解的，难不成建一两座商业综合体，再建几个大型社区，就可以堂而皇之地称之为新城了？
我不敢枉议政府规划，但我觉得宁波的城市规划多少有些浮躁、有些急功近利，在东部新城还未完全打造成熟之前，又相继规划推出了众多新城板块，再加上舆论上的引导，使绝大多数老百姓无所适从。
当资金、资源、人力乃至城市注意力，同一时期都分散到每个新城板块，那些所谓的板块，是否能真正愿景兑现？
最终受益的，或许可能只是那些棚改拆迁户。
姚江新城规划示意图
03
最近，实地踏访了宁波主城一些板块，也参观了各板块内的某些代表性楼盘，对于一些板块、一些楼盘又有了新的认知与感悟。
在这里，结合宁波在售楼盘，我总结归纳了宁波目前十大价值板块，并对其进行了一句话点评，相应的区域均价仅作参考示意。
详见下图。
以上为正文，来自楼市锵锵说的秦闻月
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