松茂柏景灣項目北向
粵港澳大灣區規劃綱要的一經發布，市場立竿見影，特別是3月的深圳樓市已走出2018年下半場的低迷期，不少熱點區域新房和二手房成交火爆。
但是，由於去年10-11月深圳新房瘋狂扎堆入市，特別是剛需盤400-500萬左右新盤市場有20多個，造成擠兌效應，大部分去化週期長、賣的差。
寶安作為深圳置業熱土，加之各種規劃諸如大灣區、前海、大空港等利好刺激，購房者紛紛入場。位於固戍的松茂柏景灣，在一線海景房+西灣紅樹林宣傳概念烘托下，是否值得入手呢？
01
區位分析
松茂柏景灣項目位於前海寶源路與固戍一路交匯處，區位上隸屬寶安固戍片區，地鐵11號線經項目而過，但附近無站點。
項目南向為臨海的西灣紅樹林公園，東北向區域以城中村、工業園區為主，基本無商品房，有一定程度的生活氛圍，但居家氛圍欠缺，區域面貌亟待改善，週期偏長。
另獲悉，區域將由華僑城參與建設打造成寶安西鄉濱海風情小鎮，其中將海邊、城間、門戶、源點四大功能進行升級改造，以旅遊休閒產業為主，南連寶中、北接大空港，組建成西部三大黃金海岸線。
02
項目分析
松茂柏景灣總佔地面積0.99萬㎡，總建築面積3.6萬㎡，由1棟5座16-17層高住宅組成，其中A、B、C座為17層2梯3戶，D、E座為16層2梯4戶。
項目已於2018年11月底開盤，推出住宅255套，戶型為86-120㎡3-4房，單價5.8-6.9萬/㎡，總價509-826萬。項目帶精裝修（費用包含），預計2020年底交樓。
項目低於90平建面戶型共計192套，佔總戶數75%。項目共有停車位277個，車位配比為1:1.08。
據現場銷售透露，89平3房已售罄，但實際上是分兩批次賣的，預計4月加推後面兩棟。
03
配套分析
商業配套：自帶部分少量底商，但缺乏大型商超，並且區域內無大型商超，日常生活多有不便。
教育資源：項目小學為固戍小學、初中為海灣中學，排名均靠後，且距離海灣中學2公里多。
交通配套：項目門口即寶源路，直線距離廣深沿江高速1公里，不過需繞一下上高速，來往寶安、南山還算便利，前提是自駕出行。
其他配套：項目出門即寶安西灣紅樹林公園，2公里範圍內有海濱公園、沙灣荔枝園、南昌公園等小型公園。
04
戶型分析
項目主要以89平3房2衛為主，108平4房、120平4房為輔，戶型上有5種戶型。
建面86平3房1衛
該戶型主要分佈在C棟02戶型，為東南向，視野開闊。客廳3.6米開間，帶3.6米X1.5米大陽臺，由於空間格局的原因，客廳進深略顯較短。主臥空間3.2米X3米，使用一般偏低，次臥和兒童房空間有些緊促。明廚明衛，入戶不浪費，
但整體格局偏差，明顯弱於89平B01戶型。建面89平3房2衛：B01戶型
客廳
廚房
主臥
次臥
兒童房
該戶型主要分佈在B棟01號，
與C棟01戶型呈對稱戶型，朝西南向，南北通透，採光通風良好，空間佈局合理，戶型方正。客廳3.6米帶1.6米大陽臺，主臥開間3.15米，帶獨立衛生間，次臥和兒童房空間略顯緊促。明廚明衛，餐廳佈局位置合理，且採光通透。建面89平3房2衛：E02戶型
該戶型主要分佈在E棟02、03、05號以及D棟，朝東南向或西南向，視野開闊。此類型戶型是市場上較為常見89平戶型，客廳開間3.6米帶1.6米寬大陽臺，主臥開間3.15米，次臥適中，兒童房偏小。明廚明衛，玄關位置略有浪費。
建面108平4房2衛
西南向海景
次臥
主臥
次臥
該戶型分佈在A座03、B座03，南向看花園，雙龍抱珠戶型，結構對稱，客廳開間3.8米帶1.6米寬大陽臺，臥室空間實用性較好，餐廚空間寬敞實用。另外贈送入戶小花園，採光更加優秀。
建面120平4房2衛
西南向海景，有E棟遮擋
客廳
主臥
次臥
兒童房
衛生間
該戶型分佈在A座02、B座02，互為對稱，南向看花園，通透佈局，基本是89平南北通戶型升級版。客廳開間4米，帶2.1米寬大陽臺，明亮舒適；主臥開間3.35米，自然通透；次臥空間合理，部分略顯小；明廚明衛，廚房帶小陽臺。
05
優缺點分析
優點分析：
01.低密度、小高層社區，居住不顯壓抑。
02.戶型空間不錯，均相對不錯。
03.看海景，門口即西灣紅樹林公園。
缺點分析：
01.大區位上，地段價值偏差，周邊有生活氛圍，但無居家氛圍。
02.機場航道覆蓋區域，飛機噪音無法避免，旁邊即地鐵11號線和寶源路，地面噪音影響同樣無法避免。
03
.周邊基礎生活配套欠缺，畢竟區域為城中村、工業區聚集地，商品房匱乏，短時間難以改觀，難以形成優越感。06
周邊二手房分析
由於項目區域範圍內，周邊無商品房，無對比參考物。可選擇寶安其他區域，桃源居片區等12號線沿線、寶安大道兩側招商果嶺/金港華庭等。
07
總結
總體而言，松茂柏景灣項目區域基礎配套匱乏，短期無法改觀，地段價值認可度不高，劣勢多於優勢。總價500多萬買3房，可選擇範圍較多，具體就上班地點來選，比如寶安12號線沿線物業，龍華4號線上塘地鐵口物業中海錦城、星河傳奇，以及大運新城地鐵口物業頤安都會中央等。
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