◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
上週五，招商蛇口公告控股子公司“招商局置地”（主打商業地產平臺）設立房地產投資信託基金(REITs)並在港交所上市的消息。而近期，國內最大的互聯網電商巨頭阿里巴巴也即將登陸港交所。
如今，內地大型央企、超級互聯網巨無霸等密集赴港上市，對於依靠房地產與金融強力支撐的香港來說，無疑是對其最強有力的支持。
招商局置地REITs一旦上市，將是內地在港發行的第3只REITs產品，而此前兩隻就是越秀REITs、開元產業REITs。截至目前，在香港掛牌交易的REITs產品一共12只。
9月以來，越秀REITs先以11億元出售新都會大廈物業，最近斥資1.1億港幣收購城建大廈、財富廣場兩個物業停車位。作為REITs管理者，最重要的是優化資產組合，穩步提高收益率。
從交易構架看，招商局置地REITs通過境外子公司(即REITs管理人)收購招商局置地間接持有深圳南山區蛇口區域的5項商業物業即新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈及一項商場物業即蛇口花園城中心作為底層資產公開發行REITs基金單位。
上述5項物業，截止9月底的總評估值約67.8億元。保障廣大REITs基金投資人的利益，招商蛇口還披露了該REITs未來4年業績分紅承諾的重要事項。
就招商局置地REITs赴港上市而言，其實也是無奈之舉。3年前，國家就曾出臺相關文件鼓勵發展資產證券化，包括REITs試點等政策利好，尤其是住房租賃市場的資產證券化，一度成為資本市場熱議的焦點。
據相關統計，2018年全年中國境內共發行“類REITs”產品13只，發行額253.68億元。之所以叫“類REITs”，主要是因為標準化程度不夠高，所以帶來的致命問題就是流動性。
從交易結構看，類REITs通常是“股+債”架構，而絕大多數資質較優企業發行“類REITs”主要為資產出表，降低負債率。所以參與者主要是較大規模的機構投資者，而我們印象中所謂“REITs”主要是指公募REITs產品，就像投資股票一樣自由買賣，不同的是，REITs分派率為當年淨利潤的至少90%。
此外，“類REITs”產品內含的侷限性比如：首先是產品期限較短，開放期通常3年，一部分設計成“3+2”年，留出2年退出期，到期原始權益人通過回購、再融資或資產轉讓等讓投資人退出；其次，“類REITs”大多依賴於“強主體”，債性更強。
一週前，億翰智庫董事長陳嘯天在成都演講時解釋說，深圳豪宅之所以受熱捧，主要是社會資金沒去處，豪宅能火，也是必然的。“希望REITs工具早點放開！如此一來，商用物業就可以大量吸納社會富餘資金，成為獲取不錯收益的穩定投資渠道。”詳情，請看《思享家｜陳嘯天：豪宅市場格局“生變”，未來不在一線城市》一文。
但遺憾的是，國家呼籲REITs試點至今依然仍未在大家最為關心的稅收、信用與風險真隔離等關鍵性問題上實現大的突破。這導致很多大型房企之前喊了很久卻無下文，或出走海外。
比如大連萬達，2015年曾以旗下萬達廣場新項目藉助萬達塊錢推出過“穩賺1號”理財投資產品，在設計退出方式時除在快錢交易平臺轉讓外，還考慮過REITS方式上市退出等，但目前更多項目融資則依託集合信託計劃“滾雪球”。
2017年，綠地集團曾公告擬將旗下價值210億元的酒店資產設立REITs，計劃上市地是新加坡，但遺憾的是，這一重大動作也至今杳無音訊，不了了之。
當前國家嚴格控制銀行等資金流向房地產，對於內地涉購物中心、酒店等大型商業房企而言，資金壓力不言而喻，資產出表迫在眉睫，但隱形剛兌依然存在，所以金融監管層對內地REITs依然頗為謹慎。
但問題是，受電商衝擊，新消費崛起，中國經濟放緩，大眾消費受影響，你的物業運營能力和經營成效又到底如何，收益率又怎麼樣，都是一環扣一環的，已絕不僅僅仍停留於一個金融方案的問題。
閱讀更多 地產密探財經 的文章
