昨天，第五屆中城聯盟論壇在北京舉行。時值中城聯盟成立20週年，這次論壇也顯得分外熱鬧。300多位來自全國各地的地產及相關行業的董事長、總裁等參加了本次盛會。
寧高寧、王石、馮侖、高宇、林中、左暉、陳勁松、周政、凌克等17位大咖發表了主題演講，內容非常豐富。
明源地產研究院是本次論壇戰略合作方，明源君現場聆聽了所有演講，並和部分大咖有交流，感覺受益匪淺。
明源君連夜梳理了本次論壇中的精華內容，下面分享給大家。
各種行業變化的背後是什麼？
觀點一：千人購房率非常重要，將會決定未來的交易規模
鏈家董事長左暉在演講中提到：
“我們一直在關注一個數據‘千人購房率’，就是每一年每一千個城市人口大概會買多少套房子。我自己覺得這個數據是非常重要的。
中國一年大概會賣2000萬套的新房、400萬套的二手房，總共2400萬套的住宅，大概就是這麼一個規模。
我們的千人購房率算下來就是千分之三十，像美國、加拿大、澳大利亞，是在千分之二十到二十五左右。總體來講人口密度越大的地方千人購房率越低，比如像歐洲大概千分之十五到千分之二十。東亞地區大概在千分之十到千分之十五。
未來我們肯定要考慮一個事情，就是說如果中國未來的千人購房率從今天的千分之三十左右降到二十左右，我們新房一年的交易規模可能會降到1200萬或者1300萬套左右。
這件事情會不會在未來的十年裡面發生？我們覺得大概率是會發生的。”
觀點二：90%的房地產企業，已經被邊緣化了
建業集團董事長鬍葆森在演講中提到：
“最多的時候，中國的房地產企業註冊數量接近10萬家，經過了大浪淘沙，多次的調控，還有新項目開工的企業已經不足一萬家了，也就是將近90%的企業已經落後了、被邊緣化了、出局了……過去這15年就是一個房地產洗牌的過程。”
觀點三：國際環境變化的根本原因之一，在於西方中產階級穩定性減弱
中化集團董事長、中國化工集團董事長寧高寧在演講中提到：
“西方世界的價值觀在變化。我們本來以為這些東西很牢固，是所謂文明的一部分，但事實上卻在改變。包括今天說到的西方社會所認可的自由、民主、博愛，包括宗教、種族、市場、規則，都有一些變化。
這個變化就使得過去我們以為不變的東西今天變了。包括過去西方認可的‘華盛頓共識’，包括福山後來對《歷史的終結》的改口。
……
為什麼會出現這個變局？其實它沒有什麼神秘，也沒有什麼了不起的，更沒有高尚或複雜的價值觀，這個變局的出現就是因為經濟，因為西方中產階級的穩定性在減弱。過去貧窮的底層的人多，富有的高層的人少，形成一個革命性三角形；後來變成了橄欖球型，處於中部的是穩定的中產階級。然而，在過去的30年裡，資本投資的收入增長比例超過了工資水平，資本收益超過了工資收益三倍多。這些變化的主要原因就是全球性資本流動，資本收益越來越高，使得有錢人越來越有錢、投資越來越增值、資產也不斷升值。可是勞動就沒有那麼幸運，勞動力之間的競爭越來越大。
這個變化以後，整個西方的選舉變了，西方對世界的看法也變了，從而使得整個西方對中國的看法也變了。”
觀點四：人均GDP突破1萬美金之後，將進入後開發時代
御風集團董事長馮侖在演講中提到：
“大概從人均GDP一千美金開始有買房的慾望，到一萬美金之後，新房增量速度會逐漸下降。開發時代我們競爭的是什麼東西呢？大家講過無數次了，就三件事：規模、成本、速度；核心指標就是銷售額。
後開發時代的故事會是什麼樣呢？我們主要講的是人均GDP一萬美金到六萬美金的故事。
後開發時代面臨的挑戰首先是產品線非常多，還不是像開發時代就一個住宅，有寫字樓、購物中心、酒店，也有物流倉儲，還有健康醫療、教育研發，還有公共事業，比如政府的辦事大廳、政府的監獄這都是公用事業，這些產品線就非常多，這跟開發時代是完全不一樣的一個情況。
另外後開發時代拼的競爭力也不一樣，這時候不是拼規模、成本、速度，拼的是運營能力、資產管理。以酒店為例，核心指標我們都回歸到租金，而不是銷售額了。”
未來地產要怎麼幹？
觀點一：C端會越來越重要
左暉在演講中提到：
“在過去20年時間裡面，這個行業裡面的C不是那麼重要，我們對C的研究是遠遠不夠的。過去的20年時間裡面，我們產品的容錯率是非常高的。未來的十年，每年的銷售規模可能會從2000萬、2100萬套降到
1300萬套左右的時候，供求關係發生了很大的變化，C端在整個產業鏈裡面的價值在提高。我們要懂C，我們要懂消費者，消費者怎麼才能懂？線上更容易懂，數據更容易懂，新的技術更容易懂。
我們整個銷售實際上是個漏斗，比如有一千次曝光、一百人瀏覽、十個有意願的、一個人會和你聯繫。過去是誰跟你聯繫了你才知道，今天是上面的一千個、一百個、十個人是誰，我們都知道，這是一個差別。”
觀點二：要產業升級，擁抱科技
寧高寧在演講中提到：
“怎麼能以不變應萬變呢？沒有可能！我們一定要變。接下來房地產一定要產業升級，產業升級不僅僅是指建造不一樣的房子，而且是指房子的建法是不一樣的，例如，從建築材料到建築方法，再到人工智能管理、環境保護等，都可以應用大量科技。只有真正地去崇拜科技、崇拜技術，不斷創新、提高效率、做好產品，才是以不變應萬變的唯一方法。”
觀點三：要在企業發展失速之前，找到增長的第二曲線
中城產業創新聯盟理事長、明源雲董事長高宇在演講中提到：
“對於任何一個企業來講，第一曲線的主營業務遲早會面臨失速點，這個是不可避免的，只是早或晚的問題。全球知名的基業常青的企業，它是不是能夠基業常青取決於它能不能一次又一次的跨越第二曲線……標準普爾500強最早期的500強，經過40年後只有74家企業還存在，這74家企業中只有12家跑贏了整個標普的指數。
……
第二曲線的背後實際是產業趨勢性的變化……地產這幾年我們一直在談從增量到存量，增量和存量並存，未來逐步開始存量為主的時代。包括今天我們都在談的5G，我希望大家也能夠關注，它不僅僅是速度的幾十倍而已，其背後帶動的整個產業的變化，非常值得我們關注。
我們不能等到失速點已經來臨了，我們才去啟動第二曲線，這個可能就太晚了，如果我們通過財務數據已經能夠看到這個失速點，我們就已經開始下滑了。很多企業在它主營業務出現明顯下滑的時候，才開始考慮創新業務，已經失去了最佳時機，從財力、資源各個方面都無法支撐第二曲線業務的長期投入。
對於一些可能我們計劃進入，但又覺得資源、前景可能看不太清楚的創新業務，我們的建議是，還是可以通過投資的方法，先進去試一試，再結合我們進去以後的情況，是加大投資，甚至併購這家企業，還是僅僅作為一種投資行為都可以。
……
如果企業確實無法突破第二曲線，不等於這個企業沒有價值了就會倒閉，而是說它會失去未來。”
觀點四：做存量就是要深入研究、長期堅持
大悅城控股董事長周政在演講中提到：
“商業地產行業確實有很大的潛力，但是也有行業難唸的經，投資大、見效慢、風險也大。我結合我們自身走過、看過的一些彎路，總結商業地產的3個誤區：
1、缺乏市場的深入研究；2、缺乏對定位的研究；3、缺乏對品牌的認知和長期的堅持。
……
西安的一個項目，基本上是每年都虧錢。我們進去之後，花了一年半的時間對商業進行了重新的定位、重新的改造和換新。原來的客群70%是遊客，我們進去以後換成70%是本地人、30%是遊客，銷售額從1.7億提到17億左右，出租率從原來的45%提到99%。
……
我們有時候過高估計了我們的能力，有時候低估了市場的困難。這方面我們怎麼規避呢？我們覺得有三先三後的原則：
1、先有戰略後有戰術；
商業地產要想清楚我們想要什麼，所在的城市能給你什麼，我們自己能做什麼，這方面戰略上一定思考清楚，然後戰術上還是要靈活機動。
2、先有市場、後建商場。
我們先要把市場研究透，幾百個商戶提前要溝通，大概有個整的定位、思路、有個朋友圈，有一定的勢能、有一定的品牌，這時候就開始可以考慮在這個城市開業。我們現在每個購物中心開業寧肯慢一點，必須保證開業率在90%以上。
3、先有客戶後有商戶。
首先購物中心不僅僅是B2B的概念，重點要關注C端，要把C端研究透，C端研究透以後，由C端選商戶，不是由商戶找C端，是先有客戶後有商戶。
經常有人問我‘周總大悅城高端的怎麼不做？’我說高端的有高端的人做，咱們不能什麼錢都賺。我們過去犯的毛病是缺少定位、缺少個性化、缺少做細分市場、缺少我們堅定的目標。
……
做好市場定位是四個精準，精準客群定位、精準識別對手、精準產品定位、精準服務定位。
……
我們要堅持一張藍圖繪到底，只要方向對，不能怕路遠。
比較成功的是K11、芳草地，它是建築、產品、服務和藝術高度融合。這個K11還有一個針對文化藝術的專業隊伍，有一個隊伍專門提升它的品牌。
我們要做到四個堅持：第一堅持品牌的戰略；第二堅持長期投入，像培養孩子一樣，長期的堅持投入；第三是堅持強運營、重服務，運營和服務能夠傳達你的品牌，消費者不滿意的商戶溝通以後不行，就要調整；第四是堅持品牌創新思維。
觀點五：有不變的初心，才有轉型的基礎
胡葆森在演講中提到：
“你的初心不正、匠心又不能具備，也就沒有恆心。中國的機會導向型企業佔比至少在95%、96%或者更高。機會導向型企業典型的表現就是什麼賺錢做什麼，哪兒有錢賺去哪兒。在創業的時候這麼幹似乎沒什麼錯，什麼
賺錢做什麼。但是你轉行的時候，你會發現，沒有初心的話，你在原來的那個行業、那個方向下所有的努力就歸了零。”觀點六：要對所有利益相關方負責
中城聯盟輪值主席、朗詩集團董事長田明在演講中提到：
“德魯克認為，企業社會責任有且只有三個層次，企業的第一社會責任是為客戶提供好的產品或者服務。企業的第二社會責任是為員工創造收入和個人發展的空間，要善待員工。如果一個企業不能夠善待他自己的員工，那麼這個企業無法生產好的產品和提供好的服務。當做好前兩項責任以後，第三位的社會責任是積極的參與社區的建設，只有把社區的環境、社區公眾的利益考慮好，企業才能夠健康持續發展。
吳敬璉教授在21世紀提出來一個新的看法，對他過去秉持的‘自由市場經濟’做出了一個新的更新，他認為，企業不僅要對股東負責，還‘同時’要對所有的利益相關方負責，包括我們的客戶、員工、供應商、社區的居民和其他的公眾以及自然環境。如果你不處理好這些關係，企業的長遠發展是得不到支持的。”
觀點七：想做有質量的增長，要打好3張底牌
中城聯盟副主席、旭輝控股董事局主席林中在演講中提到：
想要做到有質量的增長？可能就三張牌。
第1張牌：首先要做到均衡增長
均衡的增長空間，我們經常用的是一個鐵三角：增長率、負債率、利潤率。
如何保持一個可能40-50的增長率，同時你控制住你的負債率不超過70，同時你還要有12%以上的利潤率？這就是財務鐵三角的平衡。
均衡的增長是很難的。難在哪裡呢？
用一句通俗的話就是——既要……又要……還要……。
有個朋友，企業董事會給他下了一個經營的指標，超過1000個億。我說這個很容易做到，老闆你多借我幾百個億，去大幅度買地，隨著市場去賣，不管他掙錢虧錢，達到一個千億規模指標，其實並不太難。
真的高難度的是均衡。因為很多既要又要，是帶著太多鐐銬去跳舞，但是往往你持之以恆去努力做到的時候，你才能成為一個優秀的企業，你才能成為一個有質量增長的企業。
我們既要規模，又要品質，還要利潤，我們既要快，又要穩，還要做的好。
第2張牌：在不同階段選擇不同的增長模式
地產這個行業，過去20年的高速發展期，所以我們現在正在進入了平穩發展期，未來這個行業20年以後一定會進入成熟發展期。
上升週期，你的模式選擇最好是“先做大再做強”。
因為市場讓你犯錯誤的空間還很大。但反過來，如果你的那個機會錯過了，以後就不會再擁有。
橫盤階段，這個時候你要既做大又做強。
這也就是現在的階段，是最難的。
下行階段，競爭沒那麼激烈了，可以先做強再做大。
第3張牌：要追求高質量增長
未來房企要採取“低財務槓桿，中合作槓桿，高經營槓桿，高投資槓桿”的策略。
第一、 未來資金收緊後更多要用自有資金去發展，要降低財務槓桿。
第二、 適度的合作槓桿，太大也不好，太小也不行，
第三、 應該保持高的經營效率，經營效益是每個房企都應該追求。通過自己經營效率的提高，經營質量的提高，來獲取一個更高的經營槓桿。
第四、 高投資槓桿，降低地價在售價中的比重，提高貨地比，讓投資更有效益和空間。
旭輝內部從5個方面來衡量經營質量。
第一個有回款的銷售，回款率如果沒超過90%，銷售的質量是有問題的。
第二有現金流的利潤，而不是隻有會計利潤，都是一堆存貨，那是沒有質量的。
第三有盈利的增長，而不只是有規模的增長。
第四個有品質的產品。第五個有口碑的品牌。
如果把這5個方面做好，就說明企業整個的經營質量是做的比較好的。”
（整理：明源地產研究院 天風 未經演講者審核）
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
