歡迎關注：“舊改說”，點擊主頁可加城市更新群，房地產乾貨資料
臨近歲末，如何保證賬面擁有漂亮的現金流數據，成為上市房企至關重要的命題。穩健的財務結構使得這群頭部房企能夠安然地“屯糧過冬”。萬科ABS成行、中海再發美元票據、華潤配股融資，龍湖被上交所受理了180億元公司債……包括萬科、中海、華潤和龍湖等頭部房企均拋出了多種模式的融資計劃，上演“十八般武藝”。
A股上市房企“缺錢報告”
房地產融資難已成業界共識。從《中國銀保監會關於開展 “鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》發佈，到《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，再到銀保監會辦公廳下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，銀行貸款、信託融資、公司債、ABS、外債、開發貸……房地產企業的融資渠道幾乎被全方位調控，而融資成本卻持續攀升。
克而瑞研究中心報告顯示，1—9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。
房企的資金數據表現得更為直觀。按照申萬一級行業分類，A股131家上市房企前三季度籌資活動產生的現金流量淨額合計僅190.53億元，同比下降92.18%，其中75家公司呈淨流出狀態；截至9月末貨幣資金總規模為1.14萬億元，較去年末下降6.32%。而至9月末負債規模合計9.18萬億元，較去年末增長11.60%；其中短期需要償還的債務（包括短期借款及一年內到期的非流動負債）合計1萬億元，與去年末相當。
面對行業寒流，哪些公司償債壓力較大？又有哪些公司的償債壓力在上升？
據公開資料顯示，有54家房企的貨幣資金已不足以償還短期債務，其中*ST華業（600240.SH）、天房發展(2.930, 0.00, 0.00%)（600322.SH）等5家公司的短期債務在貨幣資金的10倍以上，面臨巨大的短期償債壓力。與去年末相比，有57家房企的償債壓力上升，佔比超過43%。
年底融資“火氣全開”
據業內人士透露，年底是個重要時間節點，很多房企會搶在這個時間通過多渠道融資，因為需要確保公司在年末擁有較為充足的現金餘額，交出一份讓資本市場滿意的報表，因此，開源節流在年底會顯得更為迫切。
11月，據同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計904.36億元，環比大幅上漲283.49%，在經歷上月融資冰點後大力反彈。
債權融資方面，40家房企債權融資金額767.20億元，環比增加235.75%(10月債權融資總額228.50億元)。
其中，其他債權融資(267.39億元，佔比29.57%)、發行公司債(203.45億元，佔比22.50%)、境內銀行貸款(98.97億元，佔比10.94%)、發行中期票據(85.84億元，佔比9.49%)、海外銀團貸款(77.23億元，佔比8.54%)以及信託貸款(34.33億元，佔比3.80%)，委託貸款融資金額為0。
股權融資方面，股權融資金額為137.17億元，佔總融資金額比重為15.17%，環比上漲1773.19%(10月股權融資總額7.32億元)。
雖說房企融資金額重磅反彈，但是房企融資難的問題依舊毋庸置疑。
一方面是股權融資金額及佔比大幅增加，多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資，在債權融資渠道緊鎖的情況下，股權融資成為房企的選擇。
另一方面，隨著銀行和信託這兩個最重要融資渠道被收緊，境外融資依舊是房企融資的主要渠道，雖然11月外幣融資總額佔比有所下降，但金額仍大幅上升，環比增加172.55%，海外銀團貸款重現，這也意味著境內貸款難度很大。
渠道越來越多樣化
然而，美元債井噴是近期房企融資的一個縮影，在美元債之外，房企融資有了越來越多的渠道和花樣，規模也在不斷攀升。
就在前不久，中國海外發展(中海地產港交所上市後的簡稱)在港交所正式掛牌發行了一宗2029年到期的有擔保票據，該票據已發行規模2.94億美元，利率為3.05%。
這其實來自於今年7月中海地產在香港設立的境外中期票據計劃，在此境外中期票據計劃下，中海日後可根據融資需求，靈活把握市場窗口，發行不同規模、幣種、票息、期限的債券，提升境外融資效率。
這是中海地產在香港首次設立的境外中期票據計劃，在此之前，雖然其登錄港交所已久，但融資一直最為依賴銀團貸款，鮮少發行外幣債。
2019年7月，中海地產發行了票息為3.45%的10年期美元債，以及5.5年期20億元港幣固息債券，票息為2.90%。上述三筆融資，在行業內已是最低水平之一。
同為央企的華潤置地則在今年10月拋出了配股融資的計劃。2019年10月22日，華潤置地公告稱，持有該公司約61.2%股權的華潤集團（置地）有限公司，按每股股份33.65港元的價格，向不少於六名獨立承配人配售2億股，配股融資所得淨額約為67.2億港元。
“配股融資”是今年融資尤為艱難的情況下，不少房企選擇的一種融資渠道，但於華潤置地，其顯然不只是因為“融資艱難”，而是在行業下行之時廣積糧的一種選擇。
除了配股融資之外，華潤置地新近還增加了一筆銀團貸款。2019年11月24日，華潤置地與多家銀行組成的財團訂立一份貸款融資協議，獲授86億元定期貸款融資，為期五年。
融資環境趨冷之後，ABS也成為頭部房企籌資的重要渠道。12月2日，據深圳證券交易所披露，萬科-國信證券購房尾款資產支持專項計劃第十二期項目狀態更新為通過，該項資產支持專項計劃為ABS，由萬科企業股份有限公司發行，擬發行金額為11.5億元。
據不完全統計，萬科今年下半年以來已經發行了總額超過35億元的ABS，萬科也一直是ABS的發行大戶，據天風證券統計，截止至2019年7月，萬科的ABS存量發行總規模超過1000億元。
除了積極融資，房企通常在年底還會採取“節流”的方式美化現金流，最常見的手段就是減少拿地投資。無論如何，房地產行業的這個冬天顯得格外寒冷和漫長。融資供血也好、減少拿地計劃的開源節流也罷，如何在凜冬中“活下去”依然是企業發展的必選之題。
但值得注意的是，12月1日，央行行長易綱在《求是》雜誌上撰文稱，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，按照因城施策原則，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆週期調節。
招商證券研報認為，“經濟，風險，民生”是房地產政策必須考慮的三大目標， 而近期經濟下行壓力加大的權重或在上升。4-8月份以來的政策收緊更多或是以“防風險”為出發點，針對房地產融資端的收緊幾乎“全覆蓋”房企各個融資渠道，也即該管住的水龍頭已經被管住。近期央行調查統計司原司長盛松成“不將房地產作為短期刺激經濟的手段，不應與政策繼續收緊畫等號”的表述或代表房地產亦不能拖累經濟的一些觀點。在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下，行業政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加，但“房住不炒”、“穩地價，穩房價，穩預期”的大基調不會變。
如果說想要對接靠譜的舊改項目，解決房地產投融資的問題，或者說想了解城市更新未來的發展前景和趨勢，可以來參加12月20日的2019中國城市更新年會，交流城市更新發展歷程、最新成果、實操案例。
私信瞭解年會報名詳情
來源：證券時報、第一財經、同策研究院、《中國房地產金融》、拓展老狗等綜合整理
閱讀更多 舊改說 的文章
