從荒地到“宇宙中心”，為何騰訊、百度、今日頭條們不行？

作者 / 姚贇 來源 / 盒飯財經（ID：daxiongfan）

阿里的北京總部園區距離地鐵崔各莊站不足200米，隸屬於朝陽區範圍內，西靠望京，北臨798藝術中心，東邊則是擁有眾多高檔別墅的金盞地區，從附近小區的高層眺望，還能看到望京SOHO大樓的遠景。

但，現在看來，這裡與CBD、高樓林立、燈紅酒綠、繁華等詞，沒有半毛錢關係。站在這裡，甚至會讓人誤以為進入了三四線城市的城鄉結合部。

（遠處的橙色拱門，就是阿里北京總部園區啟動儀式活動處，圖片來源盒飯財經）

（下了地鐵一眼望去附近只能看到一個灰突突的加油站，圖片來源盒飯財經）

一條狹窄的雙向小路，兩邊都是荒蕪的空地，沒有商圈，沒有店面，只有等在地鐵口招呼出站的黑車司機和三蹦子師傅以及來往的車輛。北京冬季一旦日落，氣溫便會驟降，寒冷中，從地鐵或公交出來的人群，大多匆匆選擇了這些“便捷”的交通工具，人群被有條不紊地送往附近的城中村公寓。

2019年12月27日，阿里巴巴為其北京總部園區舉辦了奠基儀式，逍遙子張勇也直接表達了“落地北京”的戰略。據瞭解，阿里巴巴北京總部位於朝陽區電子城北區，來廣營東路北側，規劃五路西側。

這片像被人遺忘多年的荒地，一下成了“天選之子”，充滿了可期待性。比杭州西溪總部還多出18萬平方米的阿里巴巴北京總部，能為這片區域帶來何種變化？而崔各莊又能否複製杭州西溪總部“樓市神話”？

為此，盒飯財經（ID：daxiongfan）就施工中的阿里巴巴北京總部及周邊進行了實地探訪，看看一家公司所帶來的躁動。

1.詭異的漲租

阿里北京總部園區動工的消息發佈後，一張照片開始迅速傳播。

橙色背景牆下，包括逍遙子在內的十餘人拿著鏟子，圍著“奠基”碑，擺出了經典的工程奠基pose。照片中，藍天無雲，顯然那天北京正在颳大風，空氣能見度比較高，也因此讓2公里之外的瑞平家園看起來近在咫尺。

（阿里北京總部園區啟動儀式活動處視角，圖片來源盒飯財經）

附近的樓盤卻寥寥可數，瑞平家園、馬泉營家園、香江北岸，剩下的不是高檔別墅小區，就是城中村公寓。根據官方公開數字，崔各莊常住人口20982人，以附近名為“觀唐”的別墅小區為例——建築規模8萬平方米，綠化率70%，容積率近1.0——住在城中村公寓的人口占了不小的比例。

95後程序員劉佳，在一家位於來廣營的互聯網公司上班。近期，想趁著年底找找附近是否還有合適的房子，瑞平家園一度成為他的目標：“今年年中，就看中了這個小區，自如上兩居室大概五千出頭，一居室4千出頭吧，現在看一居室快5千了，兩居室都已經六千多了，我就奇怪為什麼漲的這麼離譜。”

與劉佳有同樣疑問的，還有某中介公司的經紀人毛瑞（化名）。近期，毛瑞就經常被顧客問及：為何在配套設施沒有變動，北京總體房屋租賃市場疲軟的情況下，這個小區的房租還在漲。

面對這樣的問題，他也不知該如何作答。

據瞭解，瑞平家園附近沒有超市，沒有商場，購買東西地方也只有小賣鋪，更別提交通、醫療、學校等設施。而北京住房租賃市場又在持續降溫，貝殼研究院數據顯示， 2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月，從8月開始，房屋租金連續4個月下跌，環比10月份下降1%，同比下降2.8%。當前的房租價格，整體已經回落至2018年1月初的水平，與兩年前大致相同。

是因為房源搶手麼？也並不是。

2019年8月初，自如的房源預定得通過線上，搶手的房源都是要靠搶的。而這套看中的瑞平家園一居室，便需要劉佳從多人手中搶得。但，那時，他並沒有搶到那套心儀的房源。

2019年第三季度，瑞平家園短暫出現一波搶租熱潮後，因周邊配套設施不完善，生活、交通都非常不方便，便迴歸了理性，但即便在供大於需的狀況下，價格也一直沒下調。

從房產中介毛瑞處得知，中介公司手上的房源，如果長時間租不出去，便可能會做降價處理。而瑞平家園在自如平臺上的房價，正在做立減。

（自如官網截圖）

如上圖，從自如平臺房源截圖來看，瑞平家園不少房源都處於“簽約立減”活動中，而這些“立減”優惠活動中的房源，無一不是空置已超過30天。

周邊配套設施沒有什麼改變，北京整體房租又在持續下降，用戶需求也不高，瑞平家園兩居室的房租卻在半年內猛增近2000元，這租金漲得有些詭異。

不知是巧合，還是真有帶動能力，官方消息發佈後，周邊可租小區的房租均受到了不同程度的影響。

2019年年初，某自媒體報道了阿里巴巴北京總部項目計劃於2019年11月開工， 2024年投入使用的消息。

3月，北京市規劃和自然資源委員會官網上發佈了一則名為《阿里總部規劃許可獲批 多規合一成果持續顯現》的工作動態。

6月，北京市政府信息公開專欄中，發佈了一則名為《管委會連續召開工作會，協調推進阿里巴巴北京總部項目建設》的動態。

劉佳第一次搶房失敗，便是在這之後。

2.一房難求

租賃市場外，樓市也有了直接反應。

權衡考慮後，劉佳決定放棄這塊區域：“有朋友在瑞平家園住了幾個月後，直接違約不續租了，主要原因就是太偏了，周圍什麼都沒有，房租對比下來也沒那麼便宜。而且，附近除了這個小區，也沒什麼合適的地方了，乾脆就放棄了。”

在百度地圖中搜索，以崔各莊地鐵為中心，方圓1公里內無主流中介店鋪的信息。同時，58同城中搜索附近房源租售信息，與其他地區略有不同。這塊區域小區租售信息下出現的經紀人大多來自坤嶽房地產、怡嘉置地、陽光凱盛等規模較小的中介公司，不見鏈家、我愛我家、麥田等頭部房產公司活躍的身影。

座標北京朝陽，價格相對低窪，又即將有巨頭入場，這些頭部房產中介為何沒有聞著味道就來？

事實上，年初阿里北京園區總部可能就建在崔各莊附近的消息出來後，各大論壇就出現了不少討論的聲音——阿里北京總部附近哪些樓盤將受益最多？哪些樓盤投資最佳？

現實是，哪怕買方、賣方和中介都有迫切的交易訴求，也無處下手。

阿里北京總部附近幾個最主要的小區：瑞平家園、馬泉營家園、香江北岸。燕保馬泉營家園，公租房；香江北岸，小產權；而瑞平家園，雖然是70年的大產權房，但屬於定向安置房的雙限房，現在無法上市交易，還需滿五年才能出售。

網易房產數據中心統計顯示，望京片區已連續5年沒有新盤供應，二手房均價已超7萬/平，成交比較活躍的2000年後改善房源，上車門檻大多800萬/套起步。

近期，阿里北京總部地區新上的樓盤大多為限競房。事實上，在北京樓市整體的降溫趨穩，“限競房”項目並沒有像開發商們期望的那樣，一入市就被搶購一空，不少“限競房”的銷售並不理想。而阿里北京總部園區附近的中海·望京府、華樾北京樓盤，在開盤後卻出現了一房難求的景象。

無一例外，這些“爆款”新樓盤都藉著阿里北京總部的名號，開始做起了宣傳和營銷——“阿里總部旁”成為附近不少新樓盤對外宣傳高頻用詞。

如中海·望京府，一開始就打出了“阿里巴巴總部毗鄰落戶”的宣傳，加上限價背景下的6.89萬元/平方米均價帶來的“高性價比”，成為“爆款”。

（中海望京府宣傳單頁）

據居理新房平臺顯示，2019年6月24日晚開盤，首次開盤推出的住宅房源現場售罄；8月9日，中海·望京府加推的二期洋房開盤；9月20日，二期住宅139㎡戶型房源開盤，14秒售罄；9月24日，前期房源售完，樓盤方稱預計後續無加推。

2019年4月，新京報就該附近的樓市進行了相關的報道：中海·望京府的一個重要“爆款”元素是，總投資68.9億元的阿里巴巴北京總部已落地啟動，位於中關村科技園區朝陽園北區，距離中海·望京府非常近。

2019年12月7日，距離阿里北京總部800米的華樾北京開盤。

在媒體對此的報道中直接該樓盤與阿里掛上了鉤：“考慮到首都北京的全球輻射能力，未來阿里望京總部的影響力只怕也是核武器級別的……阿里打造望京新總部是一個風向標，一個新的時代已經開始，提前佔位望京，就等於鎖定這座城市未來20年的紅利。”

不過，從目前還在售的狀況來看，華樾北京是否能如“前輩”一樣用好“阿里效應”這陣東風，還未可知。

3.從“倉前羊鍋村”到“宇宙中心”

望京區域的樓市聞風而動，並非無風起浪。

85後的項楚正，家住杭州市餘杭區五常街道，便是這一命題的見證者——“阿里總部旁”對周邊到底能產生多大影響。

實際上，搬遷至淘寶城之前，阿里已有一部相對完整的“搬遷對房價影響簡史”了。

2009年，阿里創業10週年之際，阿里移師濱江高新區，此次搬家涉及6000多名阿里人，當時不少媒體將阿里這次搬家稱為“猛龍過江”。

據瞭解，阿里這條帶著6000多名員工的猛龍，搬家至與杭州城區有一江之隔的濱江時，那裡才剛被劃為“首批國家級高新區”。如果說現在崔各莊看著像城鄉結合部，那，當時的濱江區就是純粹的農村。

然而，就是在阿里大規模的搬遷影響下，給當時人氣不旺的濱江房地產市場帶來了很大的市場提振作用。

2009年，項楚正考上了大學，學校位於阿里濱江園區5公里，駕車15分鐘，騎車30分鐘：“當時部分同學在校外租房子，兩室一廳大概在2000左右。阿里搬到濱江後，那片區域的房租一下子飆到了3000多。”

當時有媒體統計，阿里巴巴“過江”後，無論是二手房交易還是租賃市場，都應聲而動，濱江區因阿里人的群聚，房租猛漲40%-50%。

直到2013年，萬餘阿里人迎來了第二次大規模搬家——遷移到了杭州城西未來科技城的淘寶城。同樣，阿里的到來帶火了這裡的樓市。

新浪地產對此進行了報道：除了大華海派風範近2000元的單價漲幅外，青楓墅園小戶型的均價從7177元/平方米上漲到了10000元/平方米；瑞城溫莎郡的均價從8500元/平方米上漲到了9800元/平方米；復地上城的高層從開盤均價的8000元/平方米漲到了均價10000元/平方米。

（杭州濱江區2007-2016年房價走勢，數據來源網絡）

“當時在58同城網杭州租房頁面，輸入‘淘寶城’三個關鍵字，一下就跳出100餘條相關房源，‘淘寶城附近’與‘淘寶城隔壁’的消息一刷好幾頁。” 項楚正的家庭收入也因為阿里的這次搬家帶來了最實際的收益：“我家那時還是農居點、回遷房，小區每家每戶都有好幾層的獨棟。阿里剛搬過來時，附近商品房特別少，所以就算我家那種距離稍微遠一點的農居點也能租得很好。我記得當時好像一間獨立的房間，都漲了小1千。”

當時的《青年時報》也進行了相關調查：被調查中介表示，淘寶城周邊的房租在當時已從1600猛躥到了2500元/月，他總結稱：“租金的定價完全取決於市場的需求，所以，以後這裡的價格還會上漲。”

但，在此之前，這個地方最有名的有兩項標籤，一是周邊吃貨眼中的“羊鍋村”，冬季沒事便去吃“掏羊鍋”（當地美食，一種特色的吃羊肉方式）的地方；二是國學大師章太炎故里。沒有產業，也沒有人流量，

“大概兩年前，朋友圈傳了一陣子阿里巴巴總部要整體遷到雄安的謠言。我記得當時周圍的鄰居、親友都在談這件事。”2017年阿里總部要搬遷至雄安的謠言四起，項楚正回想起來還歷歷在目，“當時還出現了‘阿里巴巴確定把總部搬去雄安,會不會走下坡路’的討論，我記得不少論壇都有這種帖子，當地人都挺擔心阿里總部搬走的。’’

捨不得放走阿里，甚至產生一定的焦慮，那是人之常情，畢竟這家企業為當地帶來了翻天覆地的改變。

項楚正的印象中，阿里搬到城西的數年間，這片區域從荒涼的農村變成了等紅綠燈都要三五分鐘的繁華之地，“走在路上，經常能聽到天南海北的口音，他們的步伐也比當地人快出不少，你會產生錯覺，懷疑自己這是到了北京還是到了上海。”

4.買房新論斷？

阿里拉動房價，並非個案。

李嘉誠曾有一個著名論斷：“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。”20年多過去了，這一論斷依舊是不少房地產行業從業者以及房地產投資者所信奉的金科玉律。

通用的好地段的標準，總結起來，大致有以下幾項：便利便捷的生活、醫療、教育，周邊設施齊備；人流量大、需求量大；附近有大量上班族，可以讓生活和工作無縫銜接；周邊人群消費力高，可帶動商業商務發展。

但，10年前的杭州濱江，7年前的杭州城西，以及現在的崔各莊，怎麼看都算不上“好地段”——生活設施不健全、人口稀少、無商業辦公中心、人群消費力不高。

“當時阿里將總部搬到倉前（杭州市餘杭區五常街道下的一個區域，現在阿里杭州總部所在地）時，周圍的人都不太理解。這麼有錢的一個企業，為什麼要搬到這麼偏的地方？是不是眼光有問題？一般企業都是發展得差不多了，為了便捷，就搬到市中心大樓裡去的。” 哪怕因阿里遷至城西受益不少，但項楚正和不少當地人依舊對此留有疑問。

實際上，帶動某區域發展是事實，但背後的原因也不僅僅是阿里。

阿里搬到杭州濱江時，濱江定位為杭州高新區不久；遷至倉前的未來科技城時，這裡也剛定位為國家未來4個科技城之一，這次的崔各莊依舊如此。據朝陽區政府官網介紹，未來將重點發展科技創新金融中心、國際研發聚集中心、科創人才交流中心和技術創新總部聚集地。

覆盤阿里的幾次“搬家”，可以發現一個規律——阿里每搬到一個新地方，這個新地方一開始都看起來非常荒涼，荒涼的原因很簡單，因為這個區域處在發展的初期。從現有的結果來看，不論是政策還是其他原因，阿里進駐某地後，確實能給當地帶來可觀的活力和產業。

阿里在杭州的佈局，屬於多點開花式。

（未來科技城2.0一帶佈局，圖片來源未來科技城樓事）

現在的淘寶城屬於未來科技城1.0範圍內，之江實驗室、阿里達摩院、菜鳥總部等在未來科技城2.0範圍內。同時，阿里在未來科技城一帶周邊還有不少產業佈局：螞蟻金服、支付寶大樓在杭州西溪板塊，阿里雲谷小鎮在杭州三墩北板塊，雲棲小鎮在之江板塊。

圍繞未來科技城外，杭州多處都有阿里的佈局：阿里體育在餘杭區東北的超山一帶，菜鳥網絡中國智能骨幹網項目在北邊仁和一帶，甚至南面的蕭山一帶也簽約了深化合作協議。

而這些區域，在房產市場也有了自己統一的名字——阿里板塊，而這些因為阿里來了被帶動的樓市，也被稱呼為“阿里效應”。

（2017年-2018年“阿里板塊”二手房漲幅，數據來源租售情報）

數據顯示，杭州市二手房均價，2017年同比上漲22%，2018年同比上漲31%。而翡翠城、老餘杭、未來科技城、五常等地二手房均價漲幅全部超過杭州市全市漲幅。

跟著阿里買房，已成為不少杭州人的買房新論斷了。

“雖然看不太懂，但是跟著阿里的步調買房，已經成為不少杭州人的默認炒房‘心法’了。” 項楚正補充到，“但是，投資還是有風險的，比如螞蟻金服所在的西溪板塊，那裡本身周邊設施就很完善，房價一直不低，所以就算阿里系過去了，漲幅不會和其他剛開發的區域一樣大。”

盒飯財經（ID：daxiongfan）曾數次參觀過阿里在杭州的淘寶城，也有類似項楚正分不清這是北京還是上海的錯覺。

某次參觀完畢後，坐上了阿里淘寶城附近的地鐵5號線。剛上地鐵時便發現，感覺似曾相識：擁擠的地鐵內，僅有小聲的低談，或看手機或看書，還有些直接把電腦拿出在地鐵上辦公。隨著地鐵進入城區，車廂內的分貝逐漸變高。直到換乘去往主城區的1號線後，地鐵的氛圍又變得十分陌生：無所顧忌的交談聲，手機內傳出來專屬於抖音的魔性笑聲。

或許，“阿里效應”背後，員工是關鍵。

從供需關係來看，一片處於開發初期的地方，在沒有完善的配套設施下，一下子湧入成千上萬人，那勢必會形成“供小於求”的局面，價格上漲也是必然。

畢竟，阿里總部的遷移，去濱江帶了6000多人，去未來科技城則帶著1萬餘人——阿里到哪兒，哪兒就有人氣；有人氣的地方，房地產的價格就會上漲。而這些人的消費習慣、消費能力，均不可小覷。

項楚正也同意了我們的說法：“記得阿里搬到未來科技城後不久，房產中介專門針對‘阿里人’做足了功課。經常可以看到淘寶城附近有買房的橫幅，橫幅上不少標語還都是針對阿里人寫的。當時阿里淘寶城附近的路邊經常能看到考斯特大巴，這些大巴就是專門接阿里人去看房的。”

“租售情報”曾撰文寫到：2014年，阿里巴巴如期赴美上市，創造了全球規模最大的IPO神話。同期，杭州房價，也在經歷三次飆升。這場造富盛宴中，阿里出了30個億萬富翁，不計其數的千萬富翁。先前買不起杭州房的阿里人，一夜之間成為地產商追捧的對象。

5.一座“線下流量池”

李嘉誠的“地段論”外，“阿里效應”是否具有普世的延展性？其他互聯網大廠對周邊房價的影響又是幾何？除了“阿里效應”外，是否還有“騰訊效應”“百度效應”，或者是“字節跳動效應”“美團效應”“小米效應”？

跟著這些“超級企業”買房，已然成為一種風潮。

騰訊總部名為濱海大廈，2017年下半年，這座大廈迎來了員工的正式入駐，而這次，是騰訊第三次搬家：第一次是從創始基地華強北搬到飛亞達，第二次從飛亞達搬到騰訊大廈，第三次是騰訊濱海大廈的啟用。

該大廈定位為騰訊全球總部大廈，總投資18.0145億元，佔地面積18650平方米，建築面積約35萬平米。據介紹，主要建設動漫遊戲、移動互聯網及搜索中心等設施，建成後將成為騰訊動漫遊戲及移動互聯網的研發基地，能供1萬餘人使用。

（2017年，後海區域、南山區房價走勢圖，來源安居客）

安居客數據顯示，騰訊濱海大廈附近樓盤價格，在2017年下半年漲勢兇猛，每平方米價格，從8萬逼近10萬，南山區房價略有攀升，從6萬5千漲到了6萬7千多。

從數據來看，略有漲幅，但影響範圍和程度均不如阿里顯著。

被譽為“APP工廠”的字節跳動，總部位於北京市海淀區知春路。據媒體報道，員工大致有四萬人。

2019年7月，小米新總部建成，不久後小米員工就搬進了新辦公室，雷軍也在發佈會中調侃當了多年的“北漂”，小米在北京終於有自己的家了。據瞭解，小米新總部落戶於北京海淀區，總耗資46億，取名為“小米科技園”，能夠容納1.6萬個工位。

騰訊也好，字節跳動也好，還是小米，搬家動輒萬人，對周邊的房價都會產生一定影響，但卻都沒有如阿里一樣產生顯著的影響。

員工之外，還有另一層原因——產業聚集效應。

從模式來看，騰訊、字節跳動、小米等企業，不是產品導向，便是技術導向，也就是說帶來的“人流量”大多為員工，至於產業鏈中的上下游夥伴，對物理距離的依賴程度並不高。而阿里則是由眾多中小商家聚合而成的，運營導向性比較明顯。如在淘寶直播的帶動下，杭州就出現了網紅主播聚集地、淘寶攝影基地等產業鏈。

據杭州當地都市報《都市快報》2018年報道：四年前整個杭州大約只有三四家有淘寶攝影基地，而這幾年就九堡和濱江地區就發展出了十幾家。甚至開車不到10分鐘，就能看到七八家在附近。

阿里搬家，帶來的不僅僅是萬人的員工，還有數以萬計的“合作伙伴”，以及根本無法統計的產業鏈上下游從業者。基於商業模式和底層邏輯的不同，阿里與那些技術驅動、產品驅動的大廠不同，他們對社會資源的調動力有所差距。

（臨近八點，崔各莊附近燈火稀少，圖片來源盒飯財經）

晚上8點，夜幕降臨崔各莊。或許缺少周邊的燈火，道路兩旁齊刷刷的路燈，看起來力不從心——與遠處望京的燈火通明形成巨大反差。然而，當阿里這座“線下流量池”來了後，如今一片荒涼的崔各莊，或許真能迎來繁花似錦。

當然，不少人眼中，這片荒地早已“遍地黃金”。

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