出品|風財訊 撰文|王婷婷
就像《柳傳志心中永遠的痛》中的那句話——不在最後一刻，永遠都不要叫慘。
因為擊打到最後，結局可能給你的是一顆糖。
2019年的綠地，可謂負面纏身，走散一群老臣舊將，同時伴隨著“武漢負面、海南勢頹、廣深落寞、山東難題”等種種質疑。
但扛到最後，結果用三個字形容可以是“超預期”。
綠地用最後一個月賣904億的成果，保住了第六的排名。2019全年，綠地實現合同銷售3880億元，合同銷售面積3257萬平方米。
實在不容易，因為在1-11月成績出來時，中海已超3000億，而綠地留在“兩千億檔”，第一次被超越，壓力山大。雖然這一次拼盡全力的成績，綠地比前一年，僅增長了約20億，但如今頭部房企增速都在降低（TOP5增幅在300億-1000億），雖不足為道卻也值得理解。
並且值得一提的是，全年綠地的回款3010億元，住宅部分回款率達89%，較去年上升4個百分點。
但面對區域調整後的新策略，停工和欠款質疑，分紅計劃，大基建利潤貢獻率如何提升，2020年的預判...對於綠地，外界還有很多疑問。
在2019年業績發佈的第二天，鳳凰網房產風財訊對綠地集團董事長、總裁張玉良進行了採訪，四問解開綠地的“新題舊問”。
基建拉低利潤率？張玉良：不宜跨行業簡單對比
2019年，綠地集團實現的營業總收入4225億元，同比增長21%；利潤總額在305億元（同比增長26%），其中歸母淨利潤149億元，同比增長31%。
淨利潤增速雖然比三季度增速（32.83%）略低，但也算符合預期。
伴隨最大一個不確定因素落地，1月8日開盤，綠地控股（600606.SH）報7.08，漲1.14%。
不過就歸母淨利潤率而言，2019年的3.5%，相較2018年的3.26%有略微提升，整體排名依然在TOP98左右，處在了百強的門檻。
對此，外界不少聲音認為，難賺錢的“大基建”是拉低綠地含金量的因素。
風財訊也觀察到，綠地房地產主業2019全年結轉收入1947億元（同比增長21%），毛利率28.6%，同比增長6%，連續四年累計增幅8個百分點。而大基建業務的毛利率長期在5%以下。
不過綠地一直在加碼基建業務，2019年大基建的累計新籤合同金額3766億元，同比增長19%。全年營業收入1866億元，同比增長47%。同時風財訊留意到，綠地基建的海外項目金額同比增漲437.54%，十分突出。
為何持續加碼利潤低的大基建，如何提振基建的利潤貢獻率？
張玉良認為，不同行業的情況是不一樣的，不能簡單比較不同行業的利潤率，要比較利潤率的行業水平，達到行業高水平就不錯了。
大基建的行業龍頭的ROE很高，靠品牌、資本、影響力資源，屬於輕資產，所以現在綠地大基建的ROE和競爭力不錯，利潤水平也逐漸在提升。
2019年大基建利潤總額54億元，同比增長70%，無論收入還是利潤給集團未來業績帶來了保證。
伴隨收購版圖的擴大，會進一步提升質量。大基建起到了穩增長的作用，要打"綠地大基建集團"這個牌，把基建的職能全部放入這個集團。
區域大手術？ 張玉良：根據行情調整是正常
2019年綠地內部更迭不斷，張昊接管山東事業部、陳軍接管粵港澳大灣區指揮部、任虎接管華中事業部、潘偉接管京津冀房產事業部、李景斌接管江西事業部總經理...多個區域由於業績不達預期或維權等輿論風波影響，高層人員更換。
據報道，2019年綠地9個區域管理總部、超過一半負責人發生了變更。
就2019年的成績而言，綠地8家區域事業部業績超200億，如綠地香港、西北事業部、上海事業部、浙江事業部，另有8家區域事業部業績超100億。
張玉良告訴風財訊，2020年綠地各區域的預算還在制定，整體是穩中有增，長三角、珠三角、西北、江浙、山東幾個區域公司是重點，東北區域會因為幾個重大項目的支撐，大概能實現50%的增長。
對於人員和管理，張玉良認為，地產行業企業分化嚴重、壓力很大，企業在這樣的環境下要發展，如果改善制度不行，就換人，這是正常的。市場環境發生太大變化，現在每一年外部變化都很大，企業需要根據情況採取措施。對企業管控而言，每個企業都一樣，無論團隊建設、薪酬、管理建設都要調整。
停工與拖款？張玉良:重大戰略項目怎麼可能停工
2019年綠地負面不少，對於最受關注的武漢中心停工、產品質量問題，張玉良表示，武漢中心被爆停工的時候，項目已經完成了重要招商，在這種情況下說停工是無稽之談。
重大的戰略性項目，怎麼可能停工，不存在停工問題。可能一些小項目，會存在被通知停工的情況。
對於質量，綠地要求一定杜絕重大工程，綠地有完整的工程質量和回款控制的系統。當然我們也暴露了一些問題，這些問題我們也高度重視，每一次事故當成借鑑，作為克服的著力點。
2020年展望？ 張玉良:市場穩中有降綠地求穩
2019年張玉良直言，去年不容易，一些適應力強的企業相對較好，大部分企業都比較困難。
對於2020年，業績目標穩中有增，但主要在穩。
"不同城市和地區分化很大，城市更新有變化，人口500萬以上的城市舊改和更新還是有潛力的，三四線城市因為金融政策影響更新有所放緩，所以看政策走勢。土地市場，地價會分化。所以，我整體認為，今年的市場穩中有降，分化持續，中央精準政策很重要會直接影響市場。"張玉良表示。
對於企業，綠地董事會秘書王曉東則表示，綠地注重實現和保持"確定性成長"。主要包括4方面，保持業績穩定增長，效益改善，亮點持續展現，競爭力穩步提升。
地產主業依然有很好發展空間，穩中提質、穩重要增效。
基建產業充分發揮技術、資本、市場實力，實現成長。協同產業上要做強貿易港集團，建設全球醫學中心。
規模比較大了，要進一步提升系統運營能力，提升競爭力。
估值過低股價走高？ 張玉良：要加大分紅
綠地借殼上市以來，幾乎每年的分紅率都在30%左右，2020年分紅率會不會超預期達35%？
張玉良表示，會按照中央要求，每年加大分紅比例。
按149億利潤，每股收益1.22元，按30%分紅，每10股分紅3.6元，股息率5%多，比銀行定期好多了。
不過張玉良認為，目前資本市場對綠地的估值太低了。
在其看來，綠地是一個很穩健的企業，比如財務方面，2019綠地的表現較穩。資產負債率87.94%，同比下降1.55%，扣除預收賬款後資產負債率81.46%。經營性現金流124億，連續15個季度為正。
“這對於一個萬億級的企業來說，很不容易，綠地做得在同行來看，在大企業來看，是不錯的。”
地產衝5000億？張玉良:沒此要求地產看質量
據瞭解，2018年綠地控股開啟了新一輪戰略規劃，宣佈未來三年，房地產將確保年銷售額5000億元以上，按此計算，2019年綠地僅完成其年度銷售目標的77.6%。
張玉良認為，綠地2019整體成長是不錯的，企業經營收入和財務計算收入不會低，綠地對房地產的定位是主業但不是單業，中長期持續成長的企業不會這樣考慮（單看地產成績）。
5000億是基於對地產行業的判斷提出的，2019年從來沒有公佈要做5000億，沒有這個概念，這是前年提出的，基於當時的判斷，現在我不會以此指導工作。
我們對地產主業的評判是，地產的質量很高，無論回款還是利潤。
協同產業繼續 張玉良:加強多條腿走路
對於基建產業，綠地表示會積極優化管控架構，做實綠地大基建集團。其他綜合產業加快發展，產業能級和競爭優勢進一步提升，充分發揮與地產主業雙向賦能的協同作用。
此外，據瞭解綠地的金融產業，全年實現利潤總額35億元，同比增長40%。加強社會化募資，全年新增約50億元。
商貿產業，實現營業收入67億元，同比增長91%。第二屆進博會期間簽約23國40家客商，82家展商攜7000餘件進博會同款商品入駐貿易港。目前成立了"綠地貿易港集團"，意在將貿易港做大做強。
酒店旅遊產業，全年酒店經營收入25億元。新拓展輕資產酒店管理輸出項目18個，新開業酒店12家，累計開業酒店57家，在建酒店198家。
科創產業，加強高校孵化園、城市科技園、區域科技城等“地產+科創”平臺，南昌、蘇州、西安等地推進重大科創項目。
另外，在投資併購領域，綠地主要圍繞產業主線，推進投資併購，年內披露的投資併購總金額近140億元，主要收購了中民投董家渡項目、河南公路工程公司、上航國旅、貴州藥材等協同產業周邊的企業。
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