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上世紀80年代末，日本房地產泡沫非常嚴重。

因為連續數十年經濟高速增長，日本房價也在迎風飄揚。如果以1955年的數據作為基數100，東京、大阪、名古屋等六大城市的商業區地價指數在1965年超過了1000，到1988年超過了10000，在33年之內上漲了100倍。尤其在1985年廣場協議之後，日元升值，讓日本房地產價格達到匪夷所思的高度。據估計，在1990年日本土地總值達到15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當於日本當年的國內生產總值的五倍多。曾經有一個段子說，整個日本的房地產資產，可以買下整個美國。由此可見日本房地產泡沫的嚴重程度。

在這種情況下，日本政府主動為保證實體經濟健康發展，迫不得已引爆了房地產泡沫，之後20年，至今未見起色。但也沒有日本人再去炒作房子。

在房地產泡沫破裂之後，日本經濟遭受沉重打擊。而日本政府也曾經採取一些措施來補救，主要核心是進一步加強實體產業的發展。而對於房地產市場，推出一些公租房措施來解決破產、實業、低收入群體住宿問題。金融方面，主要還是通過“拖”字訣，就是用時間來換取空間，讓大量的銀行壞賬，通過實體經濟的發展來慢慢抵消。另一方面，也通過發行國債，大搞公共事業投資，以解決實際需求。還通過修改銀行法，讓日本央行具有獨立的貨幣政策，以零利率甚至負利率，來增加日本銀行的流動性等等。

但這些措施都是杯水車薪。因為日本的基礎設施已經高度完善，公共事業建設依舊沒辦法帶動民間投資於消費。

因為地產泡沫破裂之後，日本所有大型銀行、金融公司都受到嚴重衝擊，但大型銀行實力還是很強勁，能夠承受壞賬，一些實力不足的金融企業就破產掉。中小型金融企業就不說，包括兵庫銀行、太平洋銀行、第十大銀行北海道拓殖銀行、東洋信用金庫等倒閉；日本最大的一家信用組合—木津信用組合停業；四大證券公司之一——三一證券等金融巨頭都熬不過。而且大量企業破產，國內失業率也急劇上升，居民收入急劇下降，消費水平連續下降。

十次危機九次地產。房地產泡沫破裂是一個非常嚴重的事兒，不是房價下降這麼簡單。而是關係到整個經濟體系運行的事兒。

日本這麼多年的樓市演義，值得我們以其為樣本，避免重蹈覆轍。

波士財經

不管現在有沒有房，對於現在期望樓市崩盤的都是不知道樓市崩盤對一個國家的影響的，樓主提到日本房產泡沫破滅，下面就有小編帶大家走進當年的日本樓市！

紙醉金迷，瘋狂的日本

1985年，美、日、英、法、德國五國領導人在紐約簽訂著名的“廣場協議”，聯手控制匯率，人為做高日元對美元的匯率，導致日元升值！

日本的房價和股市在1985年廣場協議簽訂以後開始飛漲，同時日本政府刺激內需，降低利率，適行寬鬆的貨幣政策。由此日本經濟進去黃金時代，到處都是錢，到處都是發財的機會！

日元升值以後，日本人全球掃蕩奢侈品。據說，法國當時一半的奢侈品是日本人買了的，比現在的中國大媽還瘋狂。

此時的日本人，因為利率低，貸款便宜，大家都不願意把錢存在銀行，同時貸款風氣正盛，金額行業也迅速成型，大量資本流入房地產。由於日本本身人多地少，所以他們堅信日本的土地永遠稀缺，永遠漲價，全日本陷入炒房，炒地的浪潮！

從1986年開始，日本房價連續暴漲，在1991年樓市頂峰，東京平均房價達到272萬日元一平米，而核心市區高達1450萬日元一平米。差不多相當於今天北京和上海平均價15萬元一平米！

全盛時期，只是東京都的23個區的房價，都能把美國買下來。

但是，高房價馬上引起了日本民眾的不滿和抗議，日本政府開始實施緊縮的貨幣政策。

在1989-1991年，日本央行五次提高利率，收緊銀行投資，出頭房產稅等措施來抑制房價，到此，日本房價泡沫破滅！

據統計，在1989-1990年，股市暴跌超過70%，樓市暴跌60%。

日本樓市在加息和房產稅的雙重打擊下，房價直接崩潰，大批日本人被一輩子套在樓市，給銀行打工！

從1990年來，日本經濟更是萎靡不振，二十年來，日本GDP增速只有0.75%

其實很多人關注日本樓市，也是因為今年我國樓市上漲的原因，希望從當年日本的過程中找到經驗。其實，如果經濟快速發展，樓市崩潰的情況是不會出現的，但在2017年，三四線城市樓市上漲過快，本身當地沒有經濟支撐，當地買房需要謹慎！

楊小凡

一、日本地產泡沫發生時的背景包括：

（1）日本的城市化進程已經接近尾聲

（2）與快速城市化相伴的是土地價格快速上漲所導致的所謂的“土地神話”

（3）宏觀經濟增速下降，經濟增長方式也轉為“出口主導型”

（4）日元的國際化和金融自由化於1980年加速

二、日本地產泡沫的形成及擴大的原因：

（1）日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施；

（2）其間金融機構行為、企業行為都發生了嚴重扭曲；

（3）企業購買大量土地並作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升。

（4）金融加速器機制起到推波助瀾的作用。

舉栗子：一家原本以出口為主的傳統企業，無法適應匯率大幅升值，卻又找不到轉型的出路，只能去買土地，進行保值增值；在“土地神話”的作用下，土地大幅增值，金融機構按照土地估值進而增加企業的槓桿，企業又去購入更多的土地；其間，稅收政策導向是鼓勵土地持有，而打擊土地交易，導致市場供求嚴重失衡。

三、日本地產泡沫破裂的導火索：

1990年3月，日本大藏省推出了不動產貸款總量控制政策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。

政策的直接作用：銀行收緊信貸，企業因為要去歸還貸款，就只能拋售土地，市場供應量突然增大，而土地價格下行，類似於二級市場“機構砸盤”，日本房地產泡沫破滅。

回顧日本的房地產泡沫，我國目前的房地產受國家調控，城市化進程不同等原因，與日本房產當年的情況有相似也有不同之處。目前，我國還是在竭力控制房價，讓其軟著陸，用時間換空間，因為如果出現房價的斷崖式下跌對整體經濟的打擊是致命的。

金融小茶館

你好，嗨住租房來回答這個問題。

日本在泡沫前已經積累了大量財富

從第二次世界戰爭結束到日本房產破滅，這一段時間內日本經濟經歷了長期的發展，積累了大量財富。日本的海外資產餘額在1997年底為9587億美元，位居當時世界第一位。而日本個人儲蓄為1200萬億日元，大約摺合95000億美元，相當於日本兩年的國民生產總值，由政府經營的郵政儲蓄系統存款額高達18300億美元。

正是因為積累了大量財富並且這些財富主要是由居民持有，因此即使出現房產泡沫破裂居民們也並沒有因此而導致生活質量在短時間急劇下降。

因此在這種情況下，政府主要通過監控銀行，最大限度調動社會資金以及財團，通過支撐大銀行和大企業保證實體經濟的運行，保證社會穩定和人民生活水平不受到損傷。

日本政府主要通過大量欠債來挽救金融危機

在1990年泡沫經濟崩潰後日本就開始大量舉債，對國債的依賴程度不斷加強，1996年的時候日本財政赤字佔名義GDP總值的7.4%。自1998年起日本政府為了應對房產泡沫及金融危機便開始動用5000億財政對大企業大銀行進行注資。可以這樣說，日本應對房產泡沫主要通過政府融資，保證大銀行和大企業不倒閉從而保證就業率不會大量下降。

但這種做法所導致的危害就是日本整體財政狀況急劇惡化，使得評級機構對於日本的國家主權信貸評級逐步降低，甚至列為負面觀察。

國內並不會重蹈日本的覆轍

事實上很多經濟學家都表示，日本的房產泡沫本可以避免，但由於日本政府在處理泡沫方面過於激進而導致了日本經濟硬著陸，從而帶來一系列惡性的連鎖反應。事實上，在這一方面我們對於房產泡沫的處理更加溫和也更加穩健，通過限購限貸的方式，首先擠壓投資空間將房價穩定在高位，同時通過給開發商施壓而減少房產供給。在這些舉措下，相對於日本房地產市場的暴漲暴跌，國內房地產市場並不會有暴跌的可能。

事實上，就目前而言儘管日本也並沒有完全走出房產泡沫所帶來的陰影，房價相對來說也沒有那樣誇張。但經濟泡沫為日本青年的住房觀念帶來了切實的改變。在東京等核心城市，大部分人群都選擇通過租房來保證生活，而恰恰是這一種觀念上的轉變也為房價的進一步迴歸理性提供了條件。

無論是租房還是買房最重要的是自己能夠過得更好。而如果我們沒有能力去買房，擠破頭用自己的一生去揹負房貸，還不如用租房的方式開開心心的過一輩子。當然租房其實也並不容易，也有很多需要注意的點，因此我們需要一個真實可靠的平臺。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

日本1985年到1990年房地產翻了很多倍。很像咱們中國，1990年泡沫破裂後，房地產價格跌了百分之八十五左右。日本政府沒有做任何關於房地產方面的補救方面，關於金融支持，政策傾斜任何措施。而是任由房地產市場自由墜落，簽訂的“廣場協議”也是為經濟全面考慮的，而不是為救活房地產的。

雖然日本經濟處於年增長率不到百分之一，那是由於房地產和負債的泡沫拖累了。大家都說:日本丟失了二十年，其實是以偏概全。房地產迴歸理性，出臺，價格限價，折舊，遺產稅等措施。房地產完全迴歸住的屬性。而日本工業，裝備取得了世界矚目的發展。軍工，港口，汽車，造船等行業大家都能看到，世界知名企業也很多。日本國民收入和幸福指數也不低。這些都是事實，咱們看看我們國家，房地產會不會暴跌呢？肯定不會，因為:

一，經濟軟著陸

世界上所有國家都是經濟一個輪迴後，忽然跌落，再次上漲，一個新的週期開始，所以叫金融危機。而我國，現在是2018年11月11日(立帖為證)經濟已經很困難了，而輿論和大家感觸沒那麼深，原因是我們慢慢下行，也就是溫水煮青蛙，沒感覺。所以不會一下子大跌的。

二，政策管控

房地產價格其實沒有完全市場化，百分之八十是政府主導的，很明顯的政府，凍結交易，你如何崩盤？市場沒有買賣，買不了，賣不出。價格上下和交易無關，怎麼可能暴跌或者恐慌呢？

三，緩慢迴歸理性

時間是最好的療傷藥，房地產管控住，發展其他產業:供給側改革，高端裝備，萬眾創新，大眾創業等等，刺激新經濟出現。

總結:我國的房地產市場不會一下子跌到底，三線城市跌的速度快，二線城市緩慢上漲，一線城市還有投資機會。

我是伯樂集團董事長李合偉，20多年創業經驗，天使投資人、《創投商學院》《財富管理》導師。我為李合偉演講學校代言:尋求合夥人，加盟商。請你來一起學演講:3小時解決上臺緊張！ 1天解決思維混亂！ 3天成為銷講大師！

合偉說

首席投資官評論員王天天：

消失的20年

在美國以強大的軍事實力迫使日本簽署《廣島協議》簽訂後，美法德等國家（其實主要是美國）聯手控制日元匯率，使日元持續升值。

日本年GPA增長連續20年不到1%，國家社會基本沒有發展，這20年在經濟上像是憑空蒸發了。

出現極端炒房熱

自己國家的貨幣越來越值錢，購買力越來越強，日本人在那個時期便不願意將錢存進銀行，他們大肆購買境外商品，甚至買了法國一半以上的奢侈民，中國大媽與當時的日本人比起來，還差得遠，各家銀行以及金融機構打開貸款之門，加上日本甚至全世界都堅信，日本人太多，地方太小，所以土地和房產一定永遠稀缺

所以炒房熱瘋狂來襲，日本政府試圖調控但絲毫無法控制，房價從80年代末開始，在90年代初到達頂峰，東京平均房價達到270萬日元一平米，相當於今天一線城市10萬人民幣一平米，而核心市區高達1400萬日元一平米，相當於90萬人民幣一平米。

這種情緒化，貨幣政策寬鬆之下的房產泡沫已經太過嚴重。

泡沫從頂點破裂

90年代初剛剛達到頂峰，僅1-2年間樓市瞬間崩盤，房價下跌近80%，因為炒房熱，日本人基本上都是極高的負債，房價豎直下跌，日本人民即便抵押了房產都無法還債，日本各類銀行及非銀行機構壞賬近百億，地產公司以及銀行大片倒閉。

這是世界歷史上最大的一次地產業的危機。

對於中國目前的房地產

雖然國情不同，日本的情基本上不會出現在中國，但一些經驗和教訓是需要我們借鑑的

1. 國家的強大才能維持國民的強大，廣島協議是日本地產危機最大的原因，如果當初日本有可以抵抗美國的實力，完全不會簽訂這個條約，國家的強大，才能讓國民社會環境穩定，讓行業穩定。

2. 國民情緒對房地產影響極大，西安16-18年房價瘋漲至翻倍一方面的原因就是從2011年至2016年房價沒有任何增漲，整個社會積攢了一種仇恨心理，一旦房價要漲，所有房產持有者就一擁而上。

首席投資官

20世紀80年代末，曾經有人放言，單單日本的房地產資產，足可以買下整個美國。由此可見當時日本房地產泡沫的嚴重已經到了何等地步。在這種情況下，日本政府為保護實體經濟的健康發展，迫不得已壯士斷腕自己捅破了房地產泡沫。

當時日本政府也曾經採取一些積極措施來應對補救，主要是進一步加強實體產業的發展；對於房地產市場，推出一些公租房措施來解決破產、實業、低收入群體住宿問題；另一方面，也通過發行國債，大搞公共事業投資，以解決實際需求……

即便如此，泡沫破滅後，許多日本居民瞬間成為千萬“負翁”，家庭資產大幅縮水，長期背上沉重的財務負擔，在相當長的時間裡難以正常消費讓很多人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人還揹著當年欠下的沉重債務，在還當年買房產的銀行貸款。

房地產泡沫破裂不僅僅影響地產金融等相關行業和領域，而是將整個經濟拖入了危機的泥潭。這樣的深刻教訓不得不引起我們足夠警惕和認真吸取，前車之鑑後事之師。是泡沫，終究會破滅，只不過當你身處泡沫之中常常被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失方向最終自食其果！

對此不知大夥怎麼看？歡迎暢所欲言！

（感謝關注支持！您未曾謀面的朋友：隔壁老張啟示錄在此祝您2018鴻運當頭！吉祥如意！）

隔壁老張啟示錄

上世紀80年代末，日本房地產泡沫非常嚴重。

因為連續數十年經濟高速增長，日本房價也在迎風飄揚。如果以1955年的數據作為基數100，東京、大阪、名古屋等六大城市的商業區地價指數在1965年超過了1000，到1988年超過了10000，在33年之內上漲了100倍。尤其在1985年廣場協議之後，日元升值，讓日本房地產價格達到匪夷所思的高度。據估計，在1990年日本土地總值達到15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當於日本當年的國內生產總值的五倍多。曾經有一個段子說，整個日本的房地產資產，可以買下整個美國。由此可見日本房地產泡沫的嚴重程度。

在這種情況下，日本政府主動為保證實體經濟健康發展，迫不得已引爆了房地產泡沫，之後20年，至今未見起色。但也沒有日本人再去炒作房子。

筆者03年入市，至今已有十多年了。通過十多年的股市闖蕩，練就了高超的看盤功夫，穩健的實戰技能，乾淨利落的操盤手法，特此建立了一個微信公眾平臺：（索俊看盤）微信：510905126，每天講解選牛股思路，在每天早上都會有很多粉絲朋友感謝本人分享的選股法，看懂後選出不少牛股，也是抓住了不菲的收益。

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1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。接著1991年，樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入“失去的二十年”。隨著危機的進一步加深及蔓延，日本政府分別從銀行、企業、宏觀經濟政策三個方面進行挽救。

1、解決泡沫經濟引發的銀行危機和信用緊縮

在解決銀行危機上，日本分別於1998年和1999年兩次累計注資高達30.75萬億日元，用於保護儲蓄者及收購不良貸款和對危難中的銀行提供資本。除此之外，還通過保護金融機構的存款、購買金融機構的存款和股權等方式來減少銀行資產負債表中的負債規模。

在企業援助方面，政府與民間企業共同成立了產業復興機構，加速處理不良貸款的同時幫助企業重建。針對小企業的特殊信貸擔保，政府則通過銀行注資構建框架，以提供特別貸款擔保來穩定小企業融資。同時，還實施積極的財政政策和寬鬆的貨幣政策。

2、美國為了扭轉貿易逆差主動貶值

至於為什麼日本會爆發房地產危機，不妨跟著金十君繼續瞭解。20世紀80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長，巨大的貿易差額在使美國成為世界最大債務國的同時，也使日本成為世界最大的債權國。為此，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力，以改善美國國際收支不平衡狀況。

1985年，美國、日本、聯邦德國、法國在紐約廣場舉行會議，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值。“廣場協議”簽訂後不到3個月的時間裡，1美元迅速下跌到兌200日元左右，跌幅25%。在不到三年的時間裡，美元對日元貶值了50%，也就是說，日元對美元升值了一倍。

由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生賬面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時，日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金，並進入房地產業。

4、日本國內剩餘資本極其嚴重

與此同時，為了應對日元升值帶來的貿易和經濟下滑，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%，為當時世界上的最低水平。

這些原因都造成日本國內資本市場上的貨幣供給大幅增加，遊離於實體經濟之外的資本紛紛流向“獲益明顯”的股市和房地產市場。1984年到1988年，東京都宅基地的資產額由 149萬億日元升至529萬億日元，增加2.6倍。東京都宅基地的資產增加額是同期日本GDP增加額(72 萬億)的5.3倍。

5、日本政府主動擠破房地產泡沫

面對資本市場巨大的隱憂，日本政府選擇以最痛苦的方式刺破泡沫。從1989年5月開始，日本央行連續3次加息，貼現率從2.5%上調至6.0%，加息幅度遠超“廣場協議”後的降息幅度。同期，日本政府出臺多項房地產緊縮政策，打壓過快上漲的地價。不過，還是未能阻止泡沫的破裂。

由於經歷了20世紀80～90年代泡沫經濟的爆發、崩潰及後期對金融機構不良債權的長期處理，如今的日本已經逐步建立健全了一整套金融危機的應對框架，能夠有效防止金融系統和整個社會陷入更深的混亂，以及為其後的金融再生打下了良好基礎。

金十數據

二戰後的50,60年代，得益於美國的“援助”，日本經濟開始重獲新生，蓬勃發展。1964年，日本民間住宅建設總數同比1954年增長了約70%。1985年，日元在廣場協議簽訂後開始快速升值，房地產價格也快速飆升。從1985年底到1990年初，日本城市地價增長了200%。最終房地產泡沫破滅，1990年後日本走向“失去的二十年”，房地產暴跌，財富縮水，日本年均GDP增速只有0.75%。

許多人認為日本政府是主動刺破泡沫的，但其實不然。在那時，人人都不認為這是泡沫，而是過度繁榮，包括日本決策層。因此日本決策層的緊縮政策，初衷是為了調控。

1987年，日本政府提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅；日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣佈調高利率，採取金融緊縮政策，並宣佈商業銀行停止向房地產貸款；1990年3月，日本政府出臺了《房地產融資總量規制》，嚴控土地總量和房地產的信貸規模；同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。

一系列的緊縮政策，加上數次連續加息後，房地產的資金鍊開始斷裂，支撐日本房地產的信用體系瓦解，同時日本的剛需購房成本劇增，房價暴跌，棄供現象開始出現。

此外在匯率方面，由於日元升值，日元在全球的購買力急劇上升，日本外貿遭受重創。而在廣場協議簽訂前後，美國早已佈局，低價收購日本資產；等日元升值後，再大肆拋售，一定程度上加劇了泡沫的破滅。

總結一下，從泡沫的始終，日本政府決策的初衷雖然是為了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在廣場協議後，日元有升值跡象，但還不嚴重。此時日本希望鬆綁政策，通過擴大內需以對沖外貿損失，這是對的。但殊不知寬鬆的政策導致了房地產價格猛漲。而當時日本只想完全擺脫日元升值帶來的危害，以穩定經濟增長，哪裡管得上房價。

1987年是個節點，此時日本政府已經意識到房地產泡沫，但這邊還是放不下經濟。因此在提高房地產稅收的同時，居然宣佈擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。貨幣+財政的雙寬鬆，最終讓房地產泡沫推向極致。而最後抑制泡沫的方式也是“一刀切”，讓大家普遍認為是“主動刺破”。因此與其說“主動刺破”，倒不如說是失控後的內生性自破。

關鍵字: 泡沫 房產 日本