礦山的建設用地，一直困擾著很多礦山業主及管理團隊。不是地不夠用，而是不知道怎麼用才算合規。明明和村民都簽了用地協議，也給了村民不少的補償款，村民也都很開心，但執法機關卻說NO，這都是為什麼呢？
因為土地的不可再生性導致其資源稀缺，加之我國人多地少，所以我國土地用途管理最為嚴格。尤其對基本農田的保護，已經納入基本國策。建設用地的供應一般都是各級政府部門先編制土地利用總體規劃，規劃設置各類地塊的土地用途，並經過層層審批，才能有計劃的向市場投放。
作為建設單位，如項目需要使用土地的，必須依法履行審批程序，否則後續實施的一系列建設行為都可能因土地取得的不合法而被認定為違章建築。這樣一來就不難理解礦山基建項目用地僅和當地村民達成一致，給一些補償就佔用土地肯定是不可以的。再荒蕪的礦山，只要實施建設行為，都必須合規取得建設用地方能開工建設。
那麼到底建設用地的審批程序有多複雜呢？樹人律師今天就帶您瞭解礦山基建項目取得建設用地的方法和審批流程，幫助您熟悉流程，解決困惑。
根據相關規定，礦山基建項目佔用土地類型主要包括國有建設用地、耕地、林地、草原以及未利用地等。而不同類型的土地的取得方式和流程也各有不同。
對於國有建設用地，國家採取有償取得的方式，主要包括出讓取得、租賃取得、以土地使用權作價出資或者入股三種取得方式。
在實踐中，因礦山所處環境的特性等原因，礦山建設項目很少直接佔用到已經規劃為國有建設用地的土地，大多數情形是佔用耕地、林地、草原、未利用地等。因此本文對直接佔用國有建設用地的類型不作過多介紹。
為何依法簽訂合同的用地卻被認定為違法？
對於耕地、林地和草原，從土地用途劃分，均屬於農用地。國家規定，取得農用地作為建設用地的，必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標，並且需要辦理嚴格的農用地轉用審批手續以及徵地手續。此外，對於林地和草原，在取得程序上需要先取得林草管理部門的使用審核同意書後才能辦理正式的建設用地審批手續。
需要特別強調的是，自2010年以來，自然資源部（原國土資源部）出臺《採礦用地方式改革試點方案》，在部分省份和地區以試點方式，積極探索和嘗試在不改變農村土地所有權性質、不改變土地規劃用途前提下，以臨時用地的方式滿足採礦用地需要。
但該項試點的範圍僅包括廣西、雲南、內蒙古、遼寧等部分省市和地區，並未在全國範圍內全面推行，並且對試點適用的條件和範圍進行了限制，因此不具有普遍適用性。
對於未利用地，一般按照省、自治區、直轄市的規定辦理。此外，需報國務院批准農用地轉用、土地徵用的單獨選址建設項目用地，涉及使用國有建設用地和未利用地的，一同報批。
現在我們應該都清楚了，為什麼礦山業主和村民簽了用地協議，並給村民支付補償款依然屬於非法用地的情形了。因為農村耕地屬於農用地，如果建設項目佔用農用地，必須要辦理農用地轉為建設用地的審批手續並需經過土地徵收程序才可以基建，即便私下和村民簽訂了用地協議並且支付了用地補償款，因未履行農用地轉用及國有土地出讓程序，必然會被認定為非法用地而受到相應的處罰。
未經流程取得建設用地的法律後果與律師建議
那麼，如果礦業企業未按法律規定的程序和方式取得建設用地，將面臨哪些法律後果呢？
根據相關法律規定，未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地，或者違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，將面臨如下處罰措施：
1、縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法佔用的土地；
2、限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀；
3、沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；
4、對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；
5、構成犯罪的，依法追究刑事責任。
【律師建議】
為確保礦業企業建設工程項目合法取得建設用地，避免企業遭受行政處罰，甚至被追究刑事責任，特提出如下建議：
1、應首先明確擬申請用地的土地類型，是國有建設用地、耕地、林地、草原還是未利用土地。
對於國有建設用地，可以採取有償使用方式如招拍掛、協議出讓、租賃等方式取得；對於農用地且未實行採礦用地方式改革試點的地區，必須辦理嚴格的農用地轉用手續，切勿採用“以租代徵”等手段變相轉為建設用地；對於林地和草原，應首先向相應林地和草原主管部門提出用地申請，取得審核同意書後辦理建設用地審批手續。
2、就建設用地申請審批的流程，應辦理建設項目用地預審和審批，並按不同階段的要求完備相關材料，以保證審批事項順利推進。
3、對於實施採礦用地方式改革試點的地區，可以申請在不改變農村土地性質和用途的情況下滿足採礦用地需要。
但因試點工作僅在部分地區施行，因此樹人律師建議，不同地區的礦業企業擬申請採礦用地的，應先與當地自然資源主管部門溝通，確定企業所在地區是否屬於試點範圍，以免出現涉及“以租代徵”導致非法用地的風險。
4、在辦理建設用地的過程中，應明確相關稅費的要求和標準以及相應減免和優惠政策，在合法合規的前提下節省相關成本。
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